海南楼市升温,马太效应凸显

市场刘狄 2024-01-05 14:00:30 来源:镜观台工作室

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  凡有的,还要加给他,叫他有余。凡没有的,连他所有的,也要夺去。——《马太福音》第13章第12节。

  “马太效应”最初由美国社会学家罗伯特·K·默顿于1968年提出。此后,这一概念也被用于概括教育、经济、政治等领域的相关社会现象,即已经处于优势地位的个体会因此而获得更多的优势,而处于劣势地位的个体则会因此变得更加劣势。

  从2023年11月开始,海南楼市进入传统销售旺季,成交明显升温。而在这一轮反弹中,越发呈现出强者更强,弱者更加疲软的马太效应。

  “现在三亚和陵水的楼市成交都有明显回暖,但并不像2018年以前那样,什么房子都不愁卖。现在是产品稀缺的豪宅不愁卖,高品质、高性价比的住宅也不愁卖。但如果不具备这些优势,要想成交就得把价格降到底。”陵水某项目营销负责人告诉镜观台。

  根据海南省统计局公布的统计数据,2023年1-11月,海南省房屋销售面积769.49万平方米,销售额约为1293.84亿元,折合销售均价约16814.3元/平方米。

  2023年1-11月,海南依然有10个城市房屋销售均价超过10000元/平方米。其中,陵水县房屋销售均价约为28176.8元/平方米,依然超过三亚市,是海南房价最高的县市。排在第二位的是三亚,均价约为23397.9元/平方米;排在第三位的海口均价约为16430.7元/平方米。

  进入12月,“候鸟”们纷至沓来,海南楼市继续升温。元旦放假期间,三亚和陵水已经开始严重堵车,餐馆也开始爆满。

  虽然截至目前,海南这一轮楼市旺季的整体成交热度仍低于上一年同期。“上一个冬天时,大家在家憋了3年,都迫不及待地飞来海南,很多人购房也有点报复性消费的意味。”三亚的一位房地产从业者告诉镜观台。

  但是在这一个冬天,购房人在消费心理上相比上一年明显更加理性,对产品品质的要求更加多元,从而让房地产项目之间的竞争更加激烈。

  可以说,决定房价的唯一因素,就是供求关系。在海南楼市的这一轮回暖中可以看到,坐拥北纬18度线稀缺资源优势的陵水和三亚,反弹最为明显。而在房价最高的陵水,稀缺的海景大平层产品、高品质高性价比的洋房产品,以及高性价比的小高层产品,都可以获得不错的销售业绩。而其他缺乏亮点的在售房源,有些即便把价格“降到底”,成交仍然寥寥。

  在走访的过程中,镜观台发现的另一个明显变化,就是中青年“留鸟”的逐渐增多。随着海南自由贸易港规划的实施,以及2025年海南封关的临近,有越来越多的年轻人来到三亚和陵水定居工作,希望在职业上拓展出新的天地。

  陵水仍为“领头羊”

  云帆济海1号项目位于陵水清水湾大道云帆路,仅有56套大平层房源,户型面积约为270平方米。房源总价在1200万-2000万之间,折合每平方米的单价也达到了5万-7万元。

  这样的总价和单价,足以比肩北上广等一线城市。在陵水,则属于当之无愧的顶豪。

  据了解,这个项目,在上一个销售旺季卖掉了近八成,目前只有留下的稀缺房源,已经不着急卖。镜观台在项目样板间看到,大约半小时左右,就会来一批看房人。

  在同处于清水湾的星海澜歌和蔚蓝星宸3期项目,从2023年12月下半月开始,售楼处已经人满为患。有销售人员在朋友圈写道:“恨不得自己生出三头六臂。”

  星海澜歌的产品是低密洋房,每平方米单价在2.85万-3.5万之间,总价在285万-500万之间。而蔚蓝星宸3期为15层左右的高层产品,每平方米单价在2.2万-2.8万,总价约为220万-280万。

  徐科是海南乐居乐地产公司的“销售冠军”。他介绍,海南楼市从每年11月到第二年3月是传统旺季。“我们目前主要销售的是星海澜歌和蔚蓝星宸3期两个项目。夏天淡季的时候每个月能卖10多套,11月卖了38套,12月卖了78套。这个成绩,在当地楼市肯定是属于名列前茅了。”

  在海南楼市的这一轮回暖中,陵水无论在成交量还是价格,都处于领头羊的位置。

  车云峰自认为是“新海南人”的典型代表,现在在陵水做房产自媒体。82年出生的他是地道的东北人,在老家的房地产公司工作了10多年后,全家搬到了海南。

  他认为,陵水的房价之所以贵,楼市还更旺盛,“说到底就是物以稀为贵,这里的宜居气候和处处是景的环境,非常稀缺而又不可复制”。

  海南有18个县市,有大大小小68个湾区。而三亚和陵水的每个房产销售都会告诉你两个概念:北纬18度线,和南向海滩。

  海南的牛岭呈东西走向,北面以平原地型为多,南面以山地为多。这种地理分界,形成了气候上的分界。

  牛岭以北是亚热带气候,以南则是热带气候,位于北纬18度线附近。同时,牛岭也是万宁市和陵水县的行政分界线。

  当地有句话叫“牛头下雨,牛尾睛”。说的是当夏季时,牛岭以北大雨滂沱,以南却是晴空万里。冬季当西伯利亚寒流南下时,岭北阴沉湿冷,岭南仍然阳光照耀着沙滩,可以下海游泳。

  同时,牛岭挡住了从北而来的季风,让陵水和三亚南向的海滩更为宜居。

  车云峰认为,陵水清水湾的另一个优势,是这里齐全的生活服务配套,以及拥有诸多年轻时尚的吃喝玩乐配套。“清水湾已经开发15年以上了,现在大约有7个比较大商业体,确确实实能够满足十几万户居民的生活需要,也能满足年轻人的吃喝玩乐的需求。”

  这里的时尚基因也是吸引高端人群和年轻人旅居的重要因素。在2023年,有两部大制作的悬疑片都是在陵水清水湾取景,一部是在6月份上映的《消失的她》,另外一个是在12月上映的《瞒天过海》。

  日落后,在清水湾“会唱歌的沙滩”上,可以看到在《消失的她》里面不断出现的灯塔在闪烁。

  “候鸟”与“留鸟”

  在海南房价最贵的陵水和三亚,外来人群的季节性都非常明显。

  赵紫涵是清水湾10年老业主,全家定居陵水8年,目前经营一家房屋托管公司,为“候鸟”们在淡季维护打理房子。

  她介绍,“候鸟”的一个主流部分,就是来自北方省份的家庭度假人群。在北方的严冬与雾霾中,家长希望孩子在大海、阳光、沙滩的环境中过冬,他们一般会住1-2个月的时间。

  每年来海南候鸟式度假的人,多数家里有老人、孩子,但自身又必须在城市里有长期的生活轨迹。尤其是中年人,可能工作不能很好地嫁接到其他地方,因此特别享受每年在清水湾度过的假期时光。

  他们每年来海南,可以让自己放下工作的重担,和家人在一起,完完全全地享受生活,奖励自己一年中付出的辛苦努力。

  而在陵水季节性居住时间比较长的人群中,高尔夫球爱好者是为数众多的一类。他们每年会从11月开始,住到次年的3月份。在这个时间段里,几乎每天都会挥杆练习,或者相互切磋。

  据了解,在陵水购房长期居住的“留鸟”,除了退休养老人群外,目前主要有旅游相关领域、房地产相关领域(销售、中介、房屋托管、物业等)、生活配套相关领域(服装、餐饮、住宿、娱乐、康养等),以及相对不受地域限制的职业(数字游民、网红等)等等。

  徐科也负责云帆济海1号项目的销售。他介绍,在清水湾购买高端豪宅的,主要是一些企业家、明星、知名运动员以及网红等等。而会在这边长期居住的,主要是购房者的家人,或者可以异地工作的网红等。

  在陵水和三亚,有不少比较年轻化的高财富人群。海南出台的鼓励政策,确实让他们看到了机遇。他们也确实喜欢这边的蓝天大海、繁花绿树的感觉。定居之后,如果和朋友在这边开派对,这里有高尔夫球场、游艇码头、五星级酒店等完全的高端配套。对他们来说,无论是自己的家庭生活,还是工作交际,这里都是很理想的选择。

  而在这边购买花园洋房和小高层的人群,则呈现出非常明显的差异。

  还是以星海澜歌和蔚蓝星宸为例,两个项目分属洋房和小高层,最低总价只相差100万左右,但购买的人群很少能够互通。

  星海澜歌是陵水典型的低密花园洋房产品。购买这类产品的,主要是50-60岁的人群,很多都是服装、钢铁、餐饮等行业知名公司的老板或者高管。这一人群有多次置业经验,非常“识货”,对房子本身的品质要求很高。

  “购买星海澜歌的客户,给人的感觉就是他们见过很多世面,而且现在还在做事情、做决策的一种状态。”销售人员介绍,这部分客户,几乎完全不会考虑小高层产品。

  而蔚蓝星宸的房子为14-15层的小高层。其户型以三室两厅两卫为主,主打高性价比。购买这个项目的人群,主要是上班族,预算有限。很多中年人想在自己的预算范围之内,在海南买一套房,给老人和孩子过冬。而另一部分主力购房者,是临近退休或已经退休,准备在这边定居养老的人。

  产业潜力释放

  “我周围每一个在这里定居的人,都在讨论2025年海南封关。”郑端端告诉镜观台。

  作为三亚本地95后“土著”,郑端端见证了过去海南的发展。而谈到未来的职业规划和方向,她表示,首先要看看海南封关之后,出现了哪些新的工作机遇,然后再做打算。

  海南封关运作,即海南全岛成为一个“境内关外”区域,岛内可以享受零关税等优惠政策。届时,海南将实行“一线放开、二线管住、岛内自由”的货物进出口管理制度。“一线放开”指海南自贸港与全世界的联通将更顺畅;“二线管住”指海南自贸港与内地的联通,进行适度管制。

  宋彦蓉在2010年来到海南陵水定居,目前经营着一家房产中介公司。十多年来,她接触过近千组买房和租赁的客户。

  自从2018年10月《中国(海南)自由贸易试验区总体方案》发布以来,宋彦蓉明显感觉到,有越来越多的年轻人来海南寻找工作机会。“我们都知道一二线城市的竞争压力很大,各行各业的人才也处于饱和阶段,非常‘卷’。大家都能看到海南未来在产业上的发展潜力,因此很多年轻人过来找机会。”

  来海南寻找机会的,不仅有各类“打工人”,很多创业者和私企老板,也开始到这边提前布局。

  宋彦蓉的一位客户是北京某律师事务所的合伙人,他近期来到海南,就是专门为了调研在这边开一家律所。他认为,封关之后,会有很多优秀的企业在海南做跨境业务,对于法律咨询的需求必然会出现大幅提升。考察之后,他对未来的业务需求很有信心,正在积极推进相关事宜。

  镜观台还了解到一些类似的案例。

  例如,一位做进口牛羊肉加工的客户,已经把公司注册到海南,并开始了实质性经营;而另一个从事康养领域工作的创业者,从家人健康和业务发展的双重考虑出发,今年也在陵水注册了康养公司,并举家搬来定居。

  车云峰决定举家搬到海南定居是在2019年,正值海南自贸区方案出台后不久。他回顾当时的决策时说,“人到中年,开始关注自己和家人的生活质量了,不想去很卷的大城市。而海南自贸港规划给人无限的期许,我也希望自己不仅生活在一个宜居环境当中,未来在工作上也能有更好的发展。”

  张鋆是雅居乐房地产委员会的党委书记,来海南之前是天津某国企设计院的副院长。他2012年来到清水湾定居,并且夫妻二人都已在陵水本地工作多年。

  他表示,在陵水的12年,自己的一大收获,就是结交了很多当地的朋友。“包括工作相关的政府部门,他们办事的诚意很强,做事风格非常直接。”

  他认为,海南无论是现在还是将来,都是年轻人做事业的好地方。“我觉得年轻人来这里,首先要喜欢这里,真正想在这里成就一番事业。如果抱着投机的心态,那就不建议来。”

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中国城市住房价格288指数

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指数环比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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