2023年，消费复苏缓慢，开发投资下降。

  2023年商业用房投资金额同比下降16.9%，比住宅开发投资下降速度更快，无论是销售端还是租赁端都在持续承压。

  重点城市购物中心平均空置率持续上行，上海平均空置率接近15%，北京、广州、重庆、武汉购物中心则平均租金持续下跌。

  在这样的市场背景下，需求不足、供求失衡、消费改变，竞争挤压成商业最大问题。

  我们认为，客群消费习惯快速变化的当下，商业的运营模式不能一成不变，必须不断迎合消费群体的变化，尝试引入新的业态、服务，比如集市、文旅、IP等，为客户提供契合的消费场景体验，这样才能在商业红海中突围，抓住客流。

  2023年全国商业营业用房销售面积及金额同比下跌超15%，销售与租赁持续承压，重点城市购物中心空置率上升，其中上海最高，达14.9%，重庆与武汉次之，分别为12.5%和12.1%。

  从理论上来看，一个购物中心的空置率不应该超过10%，如今重点城市购物中心平均空置率持续上行，我们认为，目前上海空置率接近15%应该已达上限。

  在整体销售与租赁承压的同时，2023年也是购物中心的交付大年，全年新开400家购物中心，其中很多是因为去年疫情原因延后交付，集中的开业和交付也使得运营和竞争压力进一步加大。

  从开业城市分布看，多个下沉城市开业活跃度明显，如徐州、潍坊、盐城、潍坊、金华、阜阳、漳州、茂名等三四线城市均有2个及2个以上项目开业。

  2023年线上业态零售额占社会消费品零售总额的比重预计达到27%，即使恢复到2021年的社消总额，线下消费市场也面临巨大的“分流”压力。

  消费者消费习惯也随着大环境改变，原先大手大脚的消费习惯逐步像理性消费转变，线下消费更倾向于体验、体面，因此传统的业态及老式的业态已经无法促使消费者进一步消费。2023年实体百货商超闭店数量逾2000家。

  具体到业态来看，购物中心五大业态中，下跌幅度最大的为儿童亲子，环比下跌21%。零售、儿童亲子开关店比已低于1，呈现收缩态势，文体娱乐持续上行；从购物中心业态品类景气度看，体验式、轻养生、生鲜等消费复苏明显。儿童亲子的下降主要还是受这两年“少子化”的影响，整个业态受到重创。

  截至2023年11月，全国餐饮业累计注册383.44万家，注销吊销123.27万家。2022年共有51.9万家餐饮相关企业注销吊销，可以明显看到， 对比之下，今年注吊销数量已是去年的2倍有余。

  求生存、抢市场，客单价下降现象从茶饮蔓延到整个餐饮行业，据海底捞2023中期财报显示，顾客人均消费从上年同期的105.0元巅峰时期112.8元减少至102.9元，门店数量为1382家，相比21年1443家，减少了61家。

  消费转向外卖，导致到店餐饮客流减少，许多餐饮企业纷纷开展外卖业务，通过与外卖平台合作，扩大销售渠道。但与商家签订的合同租金并没有下降，这变相的导致商家迁出商场，从而导致商场空置率上升，商场空置率上升，又会进一步影响客流量，进而形成恶性循环。

  在整体市场压力下，还是有好的一面，2023年多巴胺经济活跃消费市场。如预制菜品类赛道，2022年我国预制菜市场规模为4196亿元，预计2023年将达5100亿元，2026年将升至万亿元级别，预制菜相关企业达6.4万余家；轻/零酒精饮品赛道，预计2020-2030年低度酒年轻人渗透率将提升6%，低度酒市场规模预计在2025年将达到742.6亿元；还有户外衍生类赛道，2022年，露营市场在天猫率先突破百亿大关，2023年，在露营保持较高增速的同时，大户外整体成交规模达到千亿，是露营的8.5倍。

  需求不足、供求失衡、消费改变，竞争挤压是商业最大问题，目前全国存量购物中心达6000个，体量超5亿平方米。整体市场容量已经趋向饱和，运营、空间等结构性不平衡愈加凸显。

  开业即面临竞争成为常态，2022年度有超200个项目（占比约45%）周边800米内有其他商业项目，其中近70个（占比约14%）周边超过三个商业项目。

  预计未来三年，一线城市购物中心供应总量在731万平方米左右，按照各个城市十四五规划常住人口数量，预计到2026年，上海、北京人均购物中心面积将追上纽约。从消费方式看，美国零售以线下渠道为主，中国线上化水平更高，因此即使人均面积一致，中国购物中心也面临较大的去化压力。

  在商业体竞争日益激烈，客群消费习惯快速变化的当下，商业的运营模式不能在一成不变，必须不断迎合消费群体的变化。

  对商业的初心来说，就是人流，只有人来了才是商业。所以商业的核心应该是想尽一切办法吸引人流，无论是做博物馆、文化艺术、网红打卡，还是文旅结合、特色IP等，只有把人吸引到了这里，商业才有机会。

  从商业来看，目前商用土地供应增速高于住宅用地，还需调整供应节奏，改善供求关系。

  于此同时，进一步开放REITs，打通投融管退闭环也是非常重要的一部分。目前已有四单商业REITs获批，分别为华润商业REIT、中金印力消费REIT、华夏金茂购物中心REIT、嘉实物美REIT四单商业REITs，未来有望在这一基础上进一步加大力度。

  对商业运营本身而言，商业+多元场景紧抓客流，仍是最关键的。