上海高端住宅开启放量模式

市场编辑部 2024-04-15 09:59:49 来源:丁祖昱评楼市

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  今年以来,上海高端改善市场的热度不减。

  继中海顺昌玖里以196亿元单盘销售额刷新全国记录后,上海陆家嘴滨江凯旋门认购金又创下今年以来新高,入围积分成为上海推行积分制以来第三高,另外融创外滩壹号院二期204套房源累计认购超过350组。

  从成交情况来看,截至2024年4月10日,上海总价2000万元以上高端住宅已成交1271套。其中内环内共成交1014套,超过2023年全年成交套数。

  成交走高背后,与上海核心区高端住宅市场供应放量有很大关系。今年前四批次新房中,总价2000万元以上高端住宅供应总量已接近去年的八成。

  在供应扎堆的情况下,中高端改善盘或将面临“红盘缩圈”,四批次高端住宅去化将是一次上海楼市的“保卫战”。

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  今年上海高端住宅市场竞争要比以往更加激烈。

  为什么这么说?

  进入2024年,上海高端住宅开启供应放量模式。CRIC数据显示,一季度上海2024年总价2000万元以上高端住宅供应面积为32.4万平方米,同比增长112.95%,供应套数为1501套,同比增加123.36%。

  一季度,总价2000万元以上高端住宅供应占比达到19%,接近商品住宅供应总量的两成。

  要知道,过去五年这一比重都维持在10%以下。

  据克而瑞上海机构统计,今年前四个批次新房,总价2000万元以上高端住宅供应总量已达到2728套,而去年全年总价2000万元以上高端住宅供应总量为3530套。

  其中,上海第三和第四批次集中供应的44个项目中,均价超过16万元/平方米的项目合计有7个,占比约为16%。均价超10万元/平方米的项目占比更是接近30%。

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  值得注意的是,2024年下半年,上海豪宅市场供应将主要以城市更新项目为主。

  据克而瑞上海机构不完全统计,上海市中心城市更新类豪宅存量达300多万平方米,已经浮出水面的风貌别墅达到42个。

  4月份,上海还将有4个均价16万元/平方米以上的项目入市,将再次为高端住宅市场添“一把火”。

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  总价千万元以上高端住宅供应放量驱动成交。

  CRIC数据显示,今年一季度,上海总价2000万元以上高端住宅共成交1213套,同比增长38%,成交规模是2016年以来单季度最高。其中,3月单月成交1079套,同比增长4倍多。4月前10天成交了58套。

  聚焦上海内环内,过去十年的数据来看,上海总价2000万元以上高端住宅平均每年卖掉约1195套。

  而今年截至4月10日数据显示,上海内环内总价2000万以上高端住宅已卖出1014套。

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  从结构来看,上海高总价产品市场份额不断提升。

  一季度,总价3000万元以上高端住宅产品成交较去年同期增加4.9个百分点至5.9%。

  若聚焦至总价2000万元以上高端住宅产品中,3000万元以上高端住宅成交占比超过一半。

  CRIC数据显示,一季度上海总价3000万元-5000万元高端住宅共成交531套,5000万元以上高端住宅成交129套。成交套数均已达到2023年全年的七成左右。

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  过去几年,受限于高端住宅市场供应,部分需求被分流至二手豪宅市场,随着新房供应井喷,二手豪宅成交呈现量价齐跌的情况。

  CRIC数据显示,2024年2月和3月,总价2000万元以上高端二手住宅成交套数和成交均价连续两个月同比下降,其中3月共成交114套,同比下降32%,成交均价同比下降5.8%。

  从季度数据来看,上海总价2000万元以上高端二手住宅成交套数已连续3个月同环比齐跌。

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  稀缺板块加一二手房倒挂,可以说是高端住宅项目热销的重要原因。

  比如认购率超144%的中海顺昌玖里开盘均价17.2万元/平方米,可参考的翠湖天地隽荟成交均价为25万元/平方米。

  再如认购率超170%的融创外滩壹号院二期,项目开盘均价16.8万元/平方米,可参考的外滩壹号院一期二手房价格已妥妥站在20万元/平方米高位。

  今年上海高端住宅市场还有一个不容忽视的趋势,那就是优质项目正在逐渐回归市场价,新房和二手房价格倒挂空间不断收窄。

  这意味着,未来高端市场“红盘缩圈”现象将更为明显。

  尤其是在高端改善产品集中入市的情况下,客户对于产品、地段等方面要求会更加挑剔,高端市场也将会面临客户分流的处境。

  接下来,高端住宅去化表现,将成为上海楼市的一大考验。

  上海高端住宅市场从来不缺话题,在供应放量的情况下,市场购买力迎来了一次考验。

  目前,高端改善市场仍为上海成交最好的市场,随着高端改善需求回归居住属性的当下,高净值人群终极改善自住需求依然强烈,产品越来越成为购房者重要的衡量指标,客户会为好的产品买单。

  高端住宅市场价格逐渐回归理性,随着套利空间持续收窄,投资需求随之退潮,高端项目之间热度分化将成为大概率事件,未来上海的高端市场也将越来越稳。

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中国城市住房价格288指数

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指数环比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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