今年广州土地市场的最高溢价率是安置房地块贡献的。

  11月14日，白云区江高镇2宗安置房用地竞价出让，溢价率分别达到了37.83%和28.86%，总成交价9.59亿元。竞得者为中建国际投资集团有限公司（以下简称“中建国际投资”）旗下企业。

  据了解，早在2022年底，广州便推出了广东省首个“安置房定向回购”项目，采取“限地价+竞回购价”的方式出让。在那之后，该市又陆续供应了不少采用“公开出让+定向回购”建设模式的安置房土地，多宗溢价成交。

  “主要是成本利润可控，有确定性。”11月18日，对于安置房用地受追捧的现象，广州一位业内专家如此点评。克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓也表示带回购条件的安置房颇受部分企业欢迎，对于原本就有代建业务经验的企业来说，承接安置房项目可以更好地通过成本控制和提高经营管理效率实现项目盈利。

  安置房地块获房企追捧

  本次白云区推出的是江高镇广州轨道交通装备产业园 AB0101011地块和AB0101013地块，均为二类居住用地，前者的总建筑面积为62248平方米，挂牌起始价约2.9亿元，折合楼面地价4671元/平方米。后者总建筑面积为93929平方米，挂牌起始价约4.33亿元，折合楼面地价4610元/平方米。

  2宗土地均用于拆迁安置，竞得人在签订《国有建设用地使用权出让合同》之日起1个月内，与广州民科园城市更新投资有限公司签订项目回购合同，回购总价分别约8.89亿元、12.94亿元。

  这2宗地均有2位竞买人参与竞价，其中，AB0101011地块的竞价轮数达到了22轮，AB0101013地块18轮，最终的成交价分别为4.01亿元和5.58亿元，溢价率分别为37.83%和28.86%。扣除9.59亿元的总土地成本，地块将有约12.2亿元的预算可分配于工程建设及竞买人的合理利润。

  广州对安置房地块出让模式的创新探索始于3年前。2022年12月，广东省推出首个保障房定购项目——广州市白云区龙归街AB1312039 、AB1312040地块。该地块为安置房用地，所建房屋由白云区政府指定单位回购用于拆迁安置。挂牌出让价格设定最高限制地价约16.35亿元，当只有一个竞买人报价，安置房回购价格设定为17900元/平方米，当有两个或两个以上竞买人参与报价，改为竞安置房回购价格确定竞得人，降价幅度为100元/平方米。该地块吸引了3家房企参与竞买，经过9轮竞价后，以17100/平方米的回购价格成交。通过“限地价、竞回购价”的方式出让，让白云区政府对项目原预算减少了2亿元。

  在那之后，广州推出多宗同类土地，颇受房企欢迎。如今年10月10日，白云区太和镇AB1209039、AB1209040地块竞价出让，同样有3家房企参拍，通过15轮的竞价后，以约6.44亿元的总价成交，溢价率16.24%，折合楼面地价6616.6元/平方米。该地块为白云区大沥村、田心村、营溪村、柏塘村城中村改造项目的安置房用地，项目回购总价约14.99亿元，回购单价约为1.54万元/平方米。

  今年5月份，中建国际投资（广东）有限公司投资发展部投资总监毕雅豪在接受媒体采访时表示，“公开出让+定向回购”模式通过出让方式将宅地推向市场，土地按市价交易，实现了土地价值市场化。这种模式激励了更多开发商参与公开出让竞价及建设资金投入，政府后续通过定向回购回笼资金，实现了资金的良性循环和政企双赢的良性发展。

  中建系押注安置房定购生意

  虽然有不少房企参与了广州安置房地块的竞拍，但截至目前，大部分的地块都为中建国际投资所竞得。

  中建国际投资乃中国建筑国际在内地开展投资业务的旗舰企业。中国建筑国际则为中国建筑在香港的上市公司，是香港资本市场最大的综合型建筑企业。公开信息显示，中建国际投资自2006年起便积极拓展内地投资业务，投资建造项目超过500个，投资总额超5500亿元，是中建系统重要的投资企业。

  据了解，中国建筑国际从2015年开始大规模承接PPP项目，2017年因内地PPP项目监管与融资收紧，项目落地放缓，叠加项目周期长等因素，导致该公司资产周转速度明显放慢，影响净资产收益率。为此，该公司自2018年起逐步放弃PPP模式，大力向政府保障房定向回购等新项目拓展。

  在2019年的业绩推介资料中，中国建筑国际透露PPP项目的回款周期普遍在10年以上，而政府定向回购项目一般是4年周期（含2年建设），该公司参与土地招标，负责设计、投资、施工，政府在完工后购买所有房屋。这种模式虽然比PPP模式的利润率低，但加快了项目周转率和现金回报，因此能显著提高内部收益率。

  毕雅豪也对媒体表示，区别于传统安置房承建商通过EPC模式向施工合同索要利润，安置房定购类项目能较大程度调动具有较强开发实力的央企国企参与投资的积极性，负责项目全流程的投资、开发、建设、移交，保证安置房建得及时、交得出去。

  中国建筑国际曾在2023年初披露过一组数据，表示该公司已先后在浙江、安徽、山东、福建、广东等9个省份完成了50余宗定购保障房项目，回购货值超600亿元。

  广州是一个重要市场。白云区龙归街AB1312039 、AB1312040地块是中国建筑国际首进广州打造的第一个安置房定购项目，此后该公司又陆续拿下南沙区横沥镇2024NJY-4号安置地块，白云区江高镇金沙南路南侧AB0409195地块，白云区太和镇AB1209039、AB1209040地块，以及这次的江高镇广州轨道交通装备产业园 AB0101011地块和AB0101013地块等。

  1个星期前，从化区也推出了1宗安置房地块，挂牌起始价约1.29亿元，安置房回购价格为12500元/平方米，计划于12月12日出让。关于是否参与这幅土地的竞买，以及安置房定购业务的发展规划等问题，中国房地产报记者联系了中国建筑国际相关部门，但电话未能接通。