时隔近3年，首家民营房企重启境外资本市场融资。

  6月12日晚，新城控股母公司新城发展宣布，与国泰君安、海通国际证券等若干家机构投资者就发行及销售于2028年到期的本金总额3亿美元、11.88%优先票据订立购买协议。

  该笔票据发行所得款项总额约2.94亿美元，将用于为同步购买要约提供资金，预期票据发行将于2025年6月26日完成。

  这意味着，新城发展将成为第一家重启美元债券融资的民营房企，并将有望带动更多优质房企重启海外融资，缓解行业流动性压力。

  宣布发债的同时，新城发展还公布了一笔还债计划，拟购回2025年7月到期的3亿美元优先票据，该票据利息为4.45%。要约开始时间为6月12日，截止时间为6月24日。

  这笔新债将正好覆盖7月到期的旧债，不过新债利息翻了一番。从融资与财务层面看，目前新城控股总债务577亿元，融资成本降至5.88%水平。此次11.88%的美元债利率，或将再次拉高其平均融资成本。

  “这一方面源于美元利率维持高位及美联储观望态度；另一方面反映中国房地产行业复苏过程中仍存不确定性，境外投资者对中国房企债券（尤其民营房企）要求较高风险溢价，故需提供更高利率吸引投资。与境内融资相比，美元债成本劣势明显。”相关研究机构人士分析称。

  6月12日上午，新城发展召开了面向机构投资者的电话会议，新城发展董事会秘书张宛玲表示，新城系偿债能力并不弱，2024年租金收入对利息覆盖倍数3.93倍，未抵押商场25个，价值190亿元，主要位于长三角，租金收入超17亿元；已抵押商场规模1025亿元，抵押率43%。

  截至2024年末，新城发展商业运营收入达128.08亿元；开业及在建商场200座，出租率保持97.97%高位。这为其提供了现金流支撑力。

  今年4月，新城发展获得国家发改委批复，美元债发行额度6亿元，用于偿还全年到期债务。“对于7月到期的美元债券偿付已做了充足的准备，假设现在不发美元债券，我们也是有自有资金来兑付。”新城控股董事会秘书李峰说。

  至于新城在有筹备境内发债券的前提下，仍然选择在境外借新还旧，张宛玲解释，是出于公司存在保留境内现金、维护融资渠道的考量，是通盘考虑今年到期的6亿美元债券的解决方案。

  更早几个月，绿城中国率先试水境外融资。

  今年2月18日，绿城中国发布公告，新发行本金总额1.5亿美元的优先票据，年利率8.45%。在房地产发债高峰期，1.5亿美元的额度并不起眼，但在海外债融资市场历经长时间遇冷后，其重启意义远远超过金额本身。

  但代价亦不低。绿城中国2024年总销售额2768亿元，位列行业第三；其拥有央企背景，大股东中交集团为其融资提供了信用背书和资源支持。即便如此，绿城中国的海外债成本仍达8.45%。

  而新城发展属于纯民营房企，无央企信用背书，美元债融资代价更高。6月12日，标普下调新城发展拟发行美元票据评级至“B-”，以反映其次级债务风险。

  标普认为，由于市场持续低迷，未来12个月内新城发展合约销售额可能进一步疲软，流动性缓冲或继续缩减。但同时，标普预计，新城发展同期租金收入将保持稳定，可通过抵押商业地产获取资金，从而缓解再融资风险。

  对于此次美元债发行计划，新城发展酝酿已久。据报道，今年3月底，就有市场消息称，新城发展筹划发行美元债，正在与投行接洽。5月底，新城发展董事会主席、新城控股董事长王晓松带队前往中国香港、新加坡进行两场非公开路演活动。

  在5月26日召开的新城控股2024年股东大会上，王晓松曾回应称，正在试探海外资本市场的“水温”，如果境外投资人认可，有合适的机会，公司会尝试发行美元债；如果没有，公司会按照既定打法推进偿债工作。

  王晓松还表示，最近3年，新城要解决的最重要事情，是恢复新城在资本市场的主体信用，“近一两年公司信用有所恢复，但恢复过程是有代价的。通过3年时间，我们希望把信用恢复的代价逐步减少，回到稳定经营的正常层面。”

  上述研究机构人士认为，新城发展向市场展示了其良好的财务状况、偿债能力和市场信心，只有具备实力和稳定发展的企业才能在国际市场成功发债。不过，当前境外融资窗口仅出现一定开启机会。因国际资本市场不确定性仍存，且投资者对房地产行业的风险偏好尚未完全恢复，后续需观察市场反应和更多房企融资情况，才能判断窗口能否持续稳定打开。

  选择境外高息融资，也反映出民营房企未来偿债安排仍存不确定性，其压力主要来自销售端，核心城市房地产市场处于复苏进程，但其他城市依然承压。好消息是，市场预期正在转好。