中国房地产市场过去经历了多个发展阶段，在其中，2019年-2020年被普遍认为是近年来楼市高点。

  2021年虽然行业规模再创新高，但全年由强转弱，上半年商品房销售规模曾一度创近5年新高，下半年随着调控政策的持续收紧，整体市场开始下行。

  2019年-2020年也是上海市场“打新”最火热的年份之一，当年最火的那些项目，如今房价是涨是跌？

  为此，我们梳理了2019年及2020年上海商品住宅全年销售面积、金额排行前50的项目，剔除重复项目后，共得到130个项目。用这些项目当年开盘时的成交均价与近13个月二手房成交均价做对比。同时，为了避免个别房源波动影响整体成交，再剔除成交房源数量小于10个的项目，最终得到109个项目数据（下称“样本项目”）。

  结果显示，5年来样本项目房价平均涨幅仅0.41%，但项目间差距较大，其中涨幅最高的项目涨幅超40%，跌幅最高的项目跌幅超30%。

  对样本项目涨跌情况进一步分析得到以下结论：

  1、均价10万元/平方米以上项目几乎没有跌的，均价5万元/平方米以下项目是下跌“重灾区”。

  2、市区核心位置项目整体更保值，下跌项目中浦东及宝山项目数量最多。

  3、涨幅30%以上的项目集中在徐汇及浦东前滩，跌幅20%以上的项目大多位于金山、闵行、宝山、崇明、松江及临港。

  CRIC数据显示，2019年至今，上海一二手房成交规模在经历了2020年及2021年的高位后，2022年明显下滑，其中一手房成交规模较二手房成交规模下滑明显。

  从成交均价来看，一手房受供应结构影响，成交均价整体呈上涨趋势，二手房则整体相对平稳，2024年上海全年二手房成交均价40877元/平方米，较2019年上涨5.72%，较2020年全年上涨0.69%。

  对比样本项目，2019年-2020年109个热销项目二手市场成交均价较开盘均价平均涨0.41%，不及上海全市二手房2019年至今涨幅。

  从样本项目上涨和下跌的项目个数来看，109个项目中，52个项目成交均价上涨，57个项目下跌，占比分别为47.7%和52.3%，下跌项目占比略高于上涨项目。

  虽然涨跌个数较为接近，但不同项目间差距较大。涨幅最高的项目涨幅超40%，如云锦东方、晶耀名邸等。跌幅最高的项目跌幅超30%，大多为郊远项目。

  进一步分析样本项目的涨跌情况，我们发现，上海市区核心位置项目整体更保值，虽然52个成交均价上涨的样本项目基本各个区都有分布，但57个下跌项目全部位于非核心区域。

  其中浦东、宝山数量最多，都为9个，随后是奉贤，达8个。

  从涨跌幅分布来看，跌幅5%以内的项目占比最高，达19%，其次是涨幅5%-10%、10%-20%以及跌幅10%-20%的项目，都为13%。

  可以看到，房价上涨的样本项目大部分涨幅集中在20%以内，而下跌项目大部分跌幅集中在5%以内及10-30%区间。

  聚焦到涨跌幅明显较高的项目来看，其中涨幅超30%的项目主要位于徐汇及浦东前滩，这与近年来徐汇滨江及前滩规划利好关联度较高，从地理位置来看，徐汇滨江沿岸与前滩相互呼应，仅一江之隔，近年来这两个片区的整体房价一直较为坚挺。

  与之相对的，跌幅明显较高的项目大多位于郊远区域，样本项目显示，跌幅超20%的项目集中在金山、闵行、宝山、崇明、松江及浦东临港。

  除了项目区位之外，均价同样也呈现类似分布特征。样本项目显示，成交均价10万元/㎡以上项目基本都在上涨，且平均涨幅达18%，均价7-10万元/㎡区间项目大部分上涨小部分下跌，平均上涨10%，均价5-7万元/㎡项目上涨和下跌数量接近，平均上涨3.9%，而均价5万元/㎡以下项目大多下跌，平均跌幅达9.47%。

  从样本项目涨跌情况可以看到，2019年-2020年上海全年销售面积、金额排行前50的项目呈现均价越高涨幅越大的特征，尤其是核心区域整体表现更为优异，同时均价较低且区位较偏远地区房价下跌明显。

  这主要与上海之前新房“限价”及“倒挂”有较大关联。

  2015年至2016年全国房价普涨，2016年底，上海市房管部门开始严控预售证审批、严控新房价格，在此之后项目预售证的取得难度增加。

  2017年7月，上海印发《关于贯彻商品住房项目销售采取公证摇号排序有关问题的实施意见》，上海市暂定在加强房地产市场调控期间，开盘销售的预售和现售商品住房应采取公证摇号排序，按序购房。上海正式步入“公证摇号买房”时代。

  在“限价”及“一二手倒挂”等影响下，上海新房“打新”现象严重，尤其是核心区域出现了多个“网红”项目，同时也将上海二手房成交规模及均价推到了2020年的高峰。

  2021年1月，上海发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》（“沪十条”）。2月，上海新房摇号积分制正式落地实施。

  2021年3月，《关于进一步加强本市房地产市场管理的通知》（“新沪七条”）发布，“对按照优先购房政策购买的新建商品住房，在购房合同网签备案满5年后方可转让”。对上海积分购房政策进行了补漏。至此，若项目认购比例超过1.3:1，便会触发5年限售规定。

  此后，上海新房市场多次集中开盘，依然出现了不少“高分”热盘。为了获得入围摇号的资格，“社保巨子”也成了上海新房市场的特殊名词。

  2021年至今已有4年多的时间，进入2026年，当时触发“5年限售规定”的项目也将陆续“解禁”，届时也将有部分房源进入二手房市场。

  从2019年-2020年样本项目的房价走势来看，这些项目目前在二手房市场的成交均价大都较前几年高峰价格有所下降。部分曾经耳熟能详的热点项目的最终成交均价也与之前的预估均价有所差距。

  这主要还是因为上海整体市场承压，即使均价10万元/㎡以上的二手房，其成交均价高峰也在2022年，随后逐年下降。

  综合来看，2019年-2020年热点样本项目成交均价涨跌幅差距较大，呈现均价越高、区域越核心房价越坚挺的趋势。这也与目前上海中高端市场较热，刚需及远郊区域项目偏凉的市场情况相呼应。

  我们认为，未来整体市场回归市中心将成为一种趋势，郊区局部热门板块竞争将加剧，其他区域将普遍承压。

  对于2026年即将满“5年限售规定”的项目来说，未来将面对上海越来越“卷”的新房市场的竞争，不同项目将拉开明显差距。