12月30日，衡阳高新投置业有限公司（以下简称“高新置业”）经理邓红宇的办公室里电话响起，中国房地产报记者问及衡阳中航地产有限公司（以下简称“衡阳中航”）股权被出售的细节时，他只简短回应：“不方便透露。”

  4天前，一则公告让资本市场颇感意外。招商积余宣布以168万元的挂牌底价，将控股子公司衡阳中航60%股权转让给高新置业。这笔交易意味着，这家A股物业龙头企业甩掉了一个背负六年的重资产包袱。

  这份出清，代价不轻。衡阳中航账面上拥有10.22亿元总资产，但交易预计将一次性减少招商积余2025年度合并报表的归属母公司净利润约2.64亿元。而就在今年前三季度，招商积余的归属母公司净利润为6.86亿元。

  从2019年重组到如今资产剥离，招商积余走过了一条从规模扩张到聚焦主业的转型之路。12月30日，关于此次转让衡阳中航股权，记者致电招商积余，截至发稿，未得到回复。

  历史包袱

  时间回至2019年，那是中国物业行业风云激荡的一年。

  同年4月，招商蛇口公告宣布受让中航国际旗下物业平台——中航善达22.35%股份。与此同时，中航善达通过非公开发行股份的方式收购了招商物业全部股权。两大央企物业公司的合并，创造了当时物业行业第二大规模的并购交易。

  重组完成后，中航善达更名为“招商局积余产业运营服务股份有限公司”，证券简称改为“招商积余”。招商积余在管规模达到1.53亿平方米，迈过亿平方米管理门槛，成为A股物业龙头企业。

  合并带来了规模效应，但也带来了历史遗留问题。中航善达的前身是中航地产，本是一家房地产公司，直到2017年才开启轻资产转型。在重组前夕，中航善达已经剥离了多处资产，但仍保留了部分地产项目，其中就包括衡阳中航城市花园和天津九方城市广场。

  衡阳中航城市花园项目地处衡阳市白沙洲工业园区内，项目土地面积约为836亩。然而从2007年拿地到2019年重组时，仅有95亩土地完成开发，剩余741亩土地仍未开发。

  这个项目如同一个时代的缩影——在中国房地产高速发展的黄金年代拿地，却因种种原因未能及时开发，最终成为企业转型路上的沉重负担。

  2019年9月，刚刚完成重组的中航善达曾发布声明，将衡阳中航城市花园和天津九方城市广场两项目公司的股权委托给招商蛇口管理，并承诺在5年内完成两个项目的开发或处置工作。事与愿违，上述承诺的兑现并不容易。

  逐年扩大的亏损

  翻开衡阳中航的财务数据，亏损的轨迹清晰可见。

  截至2025年6月30日，衡阳中航资产总额10.22亿元，负债总额9.51亿元，净资产7033万元。2025年上半年，公司营业收入仅为42.8万元，净利润却亏损1288.61万元。

  亏损并非一朝一夕形成。自2019年重组以来，招商积余就持续为重资产所困。作为一家定位为轻资产运营的物业企业，公司账面上却长期保留着房地产开发业务。2019年至2021年，该业务分别实现营业收入约3.12亿元、1.66亿元、1.26亿元，规模逐年萎缩。

  更为严峻的是，这些地产项目不断计提资产减值，直接拖累公司整体业绩。2019年、2020年，公司因财产贬值分别亏损约1285.185万元、5696.08万元。2021年，招商积余对天津九方城市广场以及龙岩中航紫金云熙、衡阳中航城市花园等项目持有的车位等存货计提资产减值准备共计1.1亿元，减少公司当年归属母公司净利润9061.5万元。

  天津九方城市广场项目的处置，为衡阳项目提供了前车之鉴。2022年4月，招商积余公告宣布将天津九方城市广场项目土地退还给天津经济技术开发区规资局。该地块2007年以5600万元成交，至2021年末账面存货原值已达3.8亿元。招商积余坦言，地块建设仅完成地下室正负零工程，“如继续开发将导致巨额亏损”。

  天津项目的处置虽然造成了损失，但被视作一次“及时止损”。相比之下，衡阳项目的处置更加复杂。去年11月，招商积余不得不公告宣布，将衡阳项目的承诺履行期限由2024年12月5日延长3年至2027年12月5日。

  当时市场普遍预期，这个包袱还要再背三年。令市场意外的是，一年后的2025年11月，招商积余突然公告，拟通过公开挂牌方式出售衡阳中航60%股权。受让方除需支付股权转让对价外，还需承担清偿衡阳中航债务的义务。

  战略抉择

  12月25日，随着一纸《产权交易合同》的签署，招商积余与衡阳中航六年的纠葛画上了句号。

  资料显示，接手方高新置业由衡阳市国资委间接全资控股，其以168万元的挂牌底价获得衡阳中航60%股权，这个价格相较于衡阳中航7033万元的净资产。

  从短期财务数据看，这次交易并不划算。招商积余预计减少2025年度合并报表归属母公司净利润约2.64亿元，占公司前三季度净利润的38.5%。

  不过，从长期战略看，这次“转让”是招商积余的长期战略布局。招商积余在公告中明确指出，交易“有助于公司盘活历史沉淀资产，释放发展资源，提升资产质量”。对于一家致力于轻资产运营的物业企业而言，剥离重资产项目是其回归主业、聚焦核心竞争力的关键一步。

  事实上，招商积余的“瘦身”计划已持续多年。数据显示，2021年6月30日，公司投资性房地产资产值为68.88亿元，占总资产42.1%。到了2025年6月底，经过四年处置，其投资性房地产账面价值降至54.78亿元，占总资产比重下降至28.4%。

  招商积余的转型成效在其主业上已有所体现。今年上半年，公司非住宅在管项目数量1679个，面积约2.275亿平方米，期内新签年度合同额14.26亿元。非住部分物管收入达49.16亿元，占物管业务收入比重55.86%，毛利率为11.89%，已成为公司重要的收入来源。

  随着衡阳中航股权转让完成，招商积余的存量房地产开发项目处置承诺基本履行完毕。根据半年报，除了此次处置的衡阳项目，公司表内仅剩中航格澜阳光花园二期、惠东中航城、成都中航国际广场三个开发产品，账面价值合计约0.89亿元。

  在物业行业竞争日趋激烈的今天，轻资产、专业化运营已成为行业共识。招商积余此次断腕求生，短期内付出了业绩代价，但从长期看，这或许是其聚焦物业管理主业、提升资产运营效率的重要一步。