关于城乡发展格局，一项至关重要的顶层设计明确了最新方向。

  近日，国务院关于建立健全城乡融合发展体制机制工作情况的报告已提请全国人大常委会议审议。

  其中一句关键表述，为户籍制度走向定下基调：放开放宽除个别超大城市外的落户限制。

  这意味接下来大多数城市落户门槛将大范围降低，对房地产而言，人口与城镇化始终是需求的根基，落户门槛的下调也将对住房需求起到支撑作用。

  报告显示，城区常住人口300万以下城市落户限制基本取消，城区常住人口300万至500万城市落户条件进一步放宽，超大特大城市积分落户政策不断优化。

  更为重要的是，国务院在明确未来五年推进城乡融合发展的任务举措中，明确放开放宽除个别超大城市外的落户限制。

  实际上，早在2024年7月，国务院印发《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》中便明确表示，放开放宽除个别超大城市外的落户限制。

  那么，超大城市都有哪些？

  根据第七次全国人口普查，我国共有22个超大特大城市，其中城区常住人口在1000万以上的为超大城市，共7个，分别为上海、北京、深圳、重庆、广州、成都和天津。

  换言之，在这7座城市之外，全国绝大多数的城市落户限制，都将进入基本取消或大幅放宽的新阶段。一个“低门槛落户”时代，将从三四线城市，向绝大多数二线城市蔓延。

  根据《中国统计年鉴2025》，截至2024年底，我国共有694个城市，包括4个直辖市、293个地级市和397个县级市。也就是说，将有90%以上的城市将放宽落户限制。

  实际上，去年以来厦门、惠州、合肥、杭州、南京、苏州等众多城市已相继出台宽松政策，“租房落户”、“购房落户”乃至“参保居住即可落户”正在成为二三线城市的标配。

  从7个超大城市落户门槛来看，四大一线城市落户门槛相对较高，其中北京和上海依然是落户门槛最高的两个城市，积分落户社保要满七年，深圳和广州分别是五年和四年；从学历门槛来看，深圳是唯一仍对全日制大专生开放直接落户通道的一线城市。

  对于房地产市场而言，人口和城镇化是住房需求的基本盘，落户门槛的下调也将对住房需求起到支撑作用。

  根据国务院报告，2019年至2024年，全国常住人口城镇化率从62.7%提高到67%。

  结合2024年7月底国务院印发的新型城镇化五年行动计划来看，明确要经过5年努力常住人口城镇化率提升至接近70%，也就是2025年至2028年城镇化率还要再提升3个百分点。

  实际上，过去二十余年，房地产行业的高速发展与城镇化率的快速提升密不可分，全国常住人口城镇化率由2000年的36%提高至2024年的67%，累计增长31个百分点，这背后是4.8亿城镇人口增量。这为房地产业持续20年的高速发展提供坚实支撑，到2024年全国城镇人均住房面积达到40平方米。

  不过，进入城镇化的后半程，城镇化率已明显减速换挡，2020年以前，全国常住人口城镇化率增速保持在每年1.5个百分点左右，而2022年至2024年，城镇化率年增幅放缓至0.5、0.94、0.84个百分点，其中2024年城镇人口较2023年增长1083万人。

  而据CRIC测算，2024年-2028年，预计城镇人口年均增量保持在1080万左右，至2028年底城镇人口将累计增长约5400万人。而2020年以前，年均城镇人口增量均在两千万以上。

  这意味着，对于房地产而言，增量城镇人口规模收缩会影响房地产总需求，再加上未来新市民的需求将主要由配售和配租型保障房以及市场化租赁住房来满足，城镇化对增量市场化购房需求的拉动力将不及从前。

  不过，从中长期来看，新型城镇化仍将为住房需求提供重要支撑。尽管城镇化率从快速增长期转向稳定发展，但农业转移人口市民化的进程不会停滞，常住人口城镇化率和户籍人口城镇化率之间的鸿沟依然巨大有待弥合，转移人口市民化带来的刚性住房需求仍是未来房地产行业发展的基本盘。

  正如此前住建部部长所说，“从我国城镇化的发展进程看，从我国城镇300多亿平方米存量住房需要更新改造来看，房地产还是有很大的潜力和空间的”。相对于市辖区而言，县域无疑有着更为广阔的发展空间，常住人口高基数下的城镇化率快速发展，也将带来更为可观的刚性需求增量。

  国务院报告明确提出“放开放宽除个别超大城市外的落户限制”，这是未来五年城乡融合发展明确的重要任务之一。这份报告释放了户籍制度将迎来根本性宽松的重磅信号，未来，除了7个超大城市，其余城市的落户限制将基本取消或大幅放宽。这为房地产市场注入了稳定的需求预期，继续推进农业转移人口市民化的新型城镇化仍是房地产业需求的基本盘。