胡志刚 ：从金融视角审视房地产形势及其产业转型

胡志刚发表《从金融视角审视房地产形势及其产业转型》 的演讲

    【胡志刚】尊敬的顾云昌会长，尊敬的樊刚会长，尊敬的各位同仁们，各位嘉宾，大家下午好。我是南京市房地产学会会长，这一次会议由我们南京市房地产学会具体承办的，有什么不完善的地方请大家谅解，下面我和大家交流一下，该留的题目是从金融视角审视房地产形势及其产业转型。

    大家从上午听到现在，都知道，整个的房地产市场都离不开金融，所以我想从金融的角度来探索一下。

    从去年的4月份以来，房地产行业进入了漫长的调整期，振荡期，有的企业降价，但是仍然门可罗雀，有的企业不降价，但是门庭如市，甚至一天就卖完了，这是什么原因？房地产业作为我们经济的重要的组成部分，不可能流离于经济结构之外的。昨天金融让我们笑，今天金融让我们哭，此前哭和笑都是短期的，但是眼前的这一轮调控，一年半，至少一两年没有办法笑，是什么原因呢？我觉得关键的因素是金融，因此我们必须从金融的视角来看房地产的形势，是金融在推动房地产结构的调整和企业的转型。我们房地产开发企业不动的调，不如主动迎难而上。

    第一货币，第二房价高，第三通胀，第四，产业租赁金。有一些问题前面的专家也讲了，我简单的讲一下。

    第一，货币蜜变水，一定量的货币只要不超过市场的需求，但是又不会产生泡沫，如果市场上面的货币超过的限度之后，就会引起通货膨胀，并且你发再多的货币，对经济也没有作用了，就好象风靡，水多了，蜜变少了。

    天亮货币作怪，十年来，我国房地产的价格的上涨是货币的现象，大家看1990年与2010年我国货币总量的对比，增长了6.5倍。要讲两个方面，一个是货币大比拼，从货币的发行来说，我们拿中国和美国的M2来说，中国是美国的1.2倍，我们的钱比美国人多，但是美国的GDP比我们多，从出口上面可以看到。这说明我们做的是稀饭，美国做的是干饭，即便美国现在金融危机了，但是它的货币和GDP的比值来看，仍然是长远的。从外部储备来看，我们的外汇储备已经突破了3万亿，我们的货币发行除了央行发行以外，还有一个渠道就是外汇储备，我们赚来的外汇央行要拿人民币把它兑换出来，这又是我们国家的一次货币发行渠道。第二个是信贷大跃进。现在我们的货币在经济引领下，已经超过了蜜和水的比例了，我国的经济将长期的面临投资推进型，成本推动型和货币膨胀与输入膨胀的困扰。

    二是虚拟经济做宠。我们研究房地产，要研究虚拟经济，虚拟经济主要是指与虚拟资本以金融系统为主要依托的循环运动有关的经济活动，包括四项内容，银行资产，股票市值，债权余额，金融衍生品等。今天国际市场上平均虚拟经济是实体经济的4.2倍。2003年以来，金融部门的高速扩展显著超过了经济总量的影响，在同期经济总量增长2.31倍，央行总资产增长了4.09倍，那就是票子跑过了经济总量，那就是要产生泡沫。我们讲实体经济是虚拟经济的基础，但是虚拟经济必须保持一定的比例，超过了就必然要出问题，实体经济可以借助虚拟经济发展，多少过分的话，泡沫就多了。

    超过实体经济的主要表现有两点，第一我们的实业大逃离，我们这一次的金融危机和上一次的危机不一样，08年的时候我们的危机是订单减少，企业的员工解雇，2千万的农民工回乡。第二次的金融危机是国内的订单仍然有，但是企业不敢签，因为成本太高了，所以他做多少就接多少，所以企业必然往实体经济方面改。现在中小企业的倒闭潮已经从南方开始往北京转了，中小企业的发展景气指数从109跌到了100左右，所以我们税收在这样的条件下，企业的负担比较重。

    然后再拿我们和美国的财政赤字比，我们的税收是非常高的，这样我们的企业纷纷逃离的赤字，出现了企业的空心化，这是外部的环境，还有一个是全民大放贷，我们现在的融资规模是7.76亿元，银行体系外的资金融资占比超过了40%以上。现在的地下钱庄给我们的企业带来的灰色的影响。然后影子银行对我们的金融市场的影响比较大，影响有两个，第一个是银行自己，由于提高的存款准备金率以后，银行可放贷的资金少了，银行为了保证自己的利益，就把利率提高，把小企业的钱抽回来，哪怕你是市场里面的资金，你一千万，两千万，抽回来，抽回来以后重新向大企业贷，这是银行自己搞的。还有一个最大的问题，就是我们现在大企业套利，现在我们银行还是嫌贫爱富，小企业的利率高，大企业的利率小，大企业从银行拿到钱就贷给小企业，赚利差，这样大企业就不想干活了。所以，由于我们的货币在市场领域里面泡沫越来越大，货币由米变水已经是一个不争的事实。

    第二，房价水变泡，两个问题，一个是市场膨胀，市场膨胀里面一个是金融膨胀，货币供应量增长了814倍，货币是GDP的8.7倍，房地产的贷款从3106亿元发展到9000多亿元，银行的贷款有四分之一流向了房地产，需求的膨胀就是我们人们的城市化，人口的增长。然后就是政策的引擎，我们一次次的宏观调控，我们的地方政府可以操纵土地，低价收过来，然后再经过地方融资平台进行融资。然后是遥控投资，现在我们的4万亿有32%流入的房地产，最后导致的结果是物价失控。

    然后是调控房价，这个问题是我思考了很长的时间，大家都在问，房地产是什么走势？现在的房地产调控僵持在这里，我想这样看，去年4月份以来，房地产调控政策迅速的降温，但是经过调控后，03年以来，8年的时间已经出台了40多条的房地产政策，调一次涨一次。但是这一次的调控不一样了，第一是举国大调控，我们国家从卫星上天，到奥运会，所有的大的事情都是举国上下庆祝，倾全国之力调控，这一次房地产的调控也是这样的，从一线城市调控到二线城市，从二线城市调控到三四线城市，这是举全国之力。

    还有一个就是我们的房价大回旋，这一次回旋除了我们讲的空间回旋，第一土地的回旋，再一个就是时间的回旋。原来的调控哭和笑半年就差不多了，这一次哭了一年半了还要哭，这就说明了我们这一次的宏观调控房价是要有所下降，但是我们要透过现象看本质，我认为就是用回旋两个字，什么叫回旋？就是速决战变成了持久战。也就是说，我们的房价在目前一年半以内僵持，再到一两年之后仍然是回旋不回调，只要把宏观调控政策一抽出来，肯定是反弹的，而且有人讲，当时的税收政策抽出来可以替补，因为是刚性需求，是改变不了的。还有一个理论，这一次调控有一个想法，就是想把房价打压在一个空间三年或者到五年，然后十二五规划，老百姓收入增长一倍，期待老百姓收入的增长，房价再往上调，这样更多的人可以买得起房，但是我认为这个想法实现不了，因为货币有一个磨合机制，如果你给老百姓的工资涨一倍，整个的房地产仍然是上涨的，房价是一个动态的东西。

    三，通胀虎变狼。也就是说，我们现在的宏观调控遇到了两个问题，我们左手遇到的虎，现在通胀再往滞胀改变。目前中国的宏观经济走在钢丝方面，一边是毛危机稳定的风险容忍通胀增长，另一边是毛经济发展受阻风险坚决和加息抗通胀。造成这个问题的原因是什么。

    货币之水难逆转，我认为积极的财政政策和稳健的货币政策放在一起很矛盾的，就好比我们开汽车，是要求司机同时踩油门，踩刹车，这样我们的通胀是难以抑制的。现在美国的消费增长，欧洲的消费增长，尽管目前外贸在增长，但是我认为这些都是暂时的，现在世界的经济非常的严酷，它肯定要把我们中国的经济往下拖的，再一个是需求的疲软。最关键的还有一个是经济的疲软，现在我们制造业在下降，出口正在下降，现在世界上三个金融机构，一个是世界银行，一个是亚洲银行，还有一个世界货币基金经济组织对我们中国的经济放缓提出的警示，这主要是我们是国际上受美国的影响。

    我讲最后一个问题，产业粗变静精，经过了宏观调控的洗礼，市场在趋稳，消费在理性，企业在分化，因此必须要进行产业升级，大家看为什么要这样做？这里有一个图，房地产的日子显然不好过。

    在这样的情况下我认为，我们房地产业必须变革，03年以来，房地产已经走进了暴利时代，各类房企在遍地开花，但参次不齐。规模小，市场开发面积小。进入到2010年，随着调控的介入，房企由暖春进入了寒冬，要想走过这个冬天，房地产行业就是要积极的面对。

    第一我们要对机制进行大调整，我们房地产的问题基本上是跟体制碰撞的，是体制，机制不健全，不完善，缺乏正确的运行轨道，导致了房地产市场的泛滥。要解决这个问题，我想就是要从法律上解决，比如说我们最近开发团规定了，开发企业的自有资金要从五千万发展到到一亿，再一个是制度转型的呼吁，我们的宏观制度要稳定，我认为过去我们大的作品都是在繁华的年代，我们这种调控之下，甚至波动都是不利于我们房地产好的作品出现，因为每一次的调控波折过大，大家一会儿踩刹车，在这样的情况下要做出好的作品是很难的，所以我们需要政策的稳定，包括我们微观企业的稳定。还有要产权转型。产权，是信任的载体，是企业自主经营的内生动力，是创造品牌和信誉的坚实基础。我们的国企央企都是因为国家的垄断的资源和政策，其实算算根本不盈利，但是他们的收入相当的高。在这样的情况之下，他们有好的政策护着它，有好的资源给它，怎么会创新呢？所以绝不能国进民退，这就是我们国进民退最大的问题导致了产权虚置。

    第二，市场要大洗牌，伴随着调控政策，8月，上市房地产企业销售业绩更是出现首次的下滑，房地产业的洗牌运动正在悄然的进行，万物适者生存，房地产企业也是如此。造成这个原因，第一是金融倒退，刚才我们也讲了金融和房地产必然洗牌的，再一个就是环保的问题，我们很多的环保过不了关，我们很多的建筑在建筑的过程当中，能耗占全部总能哈的49.5%左右，建筑生命周期当中对环境是有污染的，如果我们房地产不进行绿色改革，那么我们对世界是无法承诺，我们必须要升级为环保高效的建筑企业。还有一个是内生倒逼，是自己要改，要创新，并不是要我改要我创新。现在我们大部分的房地产企业都是挂羊头卖狗肉，你不转型是不行的，特别是从环保的角度来看，真正可以做到的有几个呢？不多啊。下面我们讲美国在这方面做得就比我们好，奥巴马上台之前，美国有一万套的房子进行节能改造，而且奥巴马已经把这个数字提升为一千多万套，我们要去房地产化的话，必须要倒逼自己，要创新。这一点我们大家必须有共同的认识，本来这一次的会议我们还想搞南京宣言，由于程序比较复杂，其实主要就是讲低碳环保绿色。

    二，产品定位要创新，这几年，老百姓买房子关心的是地段和价格，对产品的内涵不关心，开发商无论盖什么样的房子都能卖出去，随着经济发展和人们生活品质的提高，房子不再是钢筋加混凝土了，而是价值和品质的体现，通过这次房市的调控，房地产市场将面临着低碳到高端的转折点，做好产品，将越来越被重视，对老百姓而言，真正有居住价值，对环境有可持续的绿色人居将成为判断好房子的标准，开发商必须在品牌建设与开发技术上面花心思。

    要牢固的树立品牌的意识，现在的大街想象铺天盖地的都是楼盘广告，但正确敢做品牌广告的是凤毛麟角，房地产企业真正具备核心竞争力的品牌价值却没有发挥出来，他们的注意力和运作能力仍然停留在土地储备和资金投放的初级阶段，而没有把精力投入到产品的品质的提升上，怎么树得起百年品牌，做得了百年企业？万科企业的业主满意率是83%，业主的重复购买率是64%，万科每销售100套房子当中有64套房子是回头客买的，现在做得到这一点的是凤毛麟角。所以总长远来看，房地产企业必须树立自己的品牌，朗诗地产凭借自己的绿色品牌的形象，积极的发展态势及优秀的市场口碑，获得了绿色品牌的称号。

    在这个里面有这样的几个问题，一要做品牌的话要舍得投资，精于投资。这里我就举一个例子，就在我们南京，有一个房子非常好，这个房子卖得又好，后来我对这个企业非常的了解，我们为了研究这个品牌，他房子卖得很好，什么原因卖得好呢？就是因为楼市上来了，当时他这个房子自己做得很不好，本来这个房子完全可以做成传世之作的，可以做一流的作品，最后他们做得不好。然而我们的绿城，我也看了好久，北京、上海，南京，我认为它的房子做得非常的好，关键是舍得投入，其实你舍得了，最后是可以得回来的，关键是我们的企业家怎么算这个帐。二是要追求百年，我们现在的建筑为什么十几年就要拆了，为什么没有传世之作呢？我们在附近就有一个建筑，当然建的时候三四个亿，现在已经面临着拆不拆的问题了。另外一个方面，我们对比，万科做的动城，建筑和园林结合起来，做得非常的好，这个房子将来就是传世之作了。

    还有一个是技术，你要创新，技术就必须要做好，过去，房子就像白菜一样好卖，放弃只要掌握了土地和资源，就能获得盈利，但是当前的情况下要独创，我们有一个万科的第一代产品万科琥珀都园做得非常的好，就是要有自己的独创的一面。二要适宜，我们一定要因地制宜，还要因时制宜，不同的地点和时间都要有不同的视角和观念，比如说我们西部有一个大的品牌，在创建的初期投入了很多的资金，但是最后没有达到理想的效果，就不适宜了。还有是要因地制宜，为了推广太阳能的技术，各大城市开始模仿山东省德州市，打造太阳城，但是每个地区的地理是不一样的，所以一定要根据自己的情况来。三要客观，看中于绿色建筑和高科技建筑每哈的发展前景，越来越多的开发商开始注重新技术的引进，但住宅新技术的利用和推广还停留在主观层面上，要改变这种状况，需要具体情况具体分析，因为技术创新更需要客观。四要大气。

    因为时间太少了，我只能跳着说了，讲得不好的请大家批评指正，谢谢大家。