未来十年：产业地产渐成房产开发第三极

张永岳 上海易居房地产研究院院长

周建成 上海易居房地产研究院企业研究中心总经理

现场头脑风暴

2012年以来，房地产企业不同程度的历经了种种阵痛，住宅、商业地产俨然已是竞争红海，下一个十年该何去何从？4月27日，在沪举办的易居论坛认为：作为产业经营、开发模式以及重要业态的产业地产不容错过，它必将成为下一个十年的蓝海，成为继住宅、商业地产后的重要一极。

在上周易居研究院举办的题为“应对行业深度转型，打造产业地产蓝海”易居论坛上，150余家国内知名房企高管参会，积极研讨。上海易居房地产研究院院长、著名房地产经济学家张永岳教授对当前低迷形势下房地产企业发展做了主旨发言。产业地产专家、易居研究院企业研究中心总经理周建成博士就如何把握机遇，打造产业地产蓝海发表主题演讲。联东U谷金山项目刘璐总经理结合自身开发运营经验发表主题演讲。另有复地、宝龙、明发、泰达、明华等房企高管参与头脑风暴，与在座嘉宾分享经验。

三大“绞肉机”，逼迫行业深度转型

未来五到十年，是中国经济发展和城市化发展引导房地产业走向成熟的关键时期，我国房地产业仍将拥有广阔的发展空间。但与此同时，我国房地产业正在走出过去十几年依靠粗放型发展模式实现高额利润的黄金时代，慢慢步入竞争更加残酷的白银时代，行业集中度不断加大，行业进入壁垒显著提高，行业平均利润率开始降低。在这种形势下，房地产企业亟待进行战略转型。

上海易居房地产研究院张永岳院长认为，过去“触地就发、碰房就赚”的时代已经一去不复返了，因为靠资源的严重消耗和大量廉价劳动力支撑经济增长的时代是不能长久的。张院长指出，不仅房地产，整个中国经济都在发生变化之中，各大城市和地区都在积极倡导创新驱动、转型发展。在这样的行业背景下，企业有各种考量，可忍、可进、可退、可谈转型。

易居研究院企业研究中心总经理周建成博士用曾经形容二战时期残酷场景的“绞肉机”一词来描述当前惨烈的房地产竞争形势。首先是三四线城市绞肉机。周博士认为近年来三四线城市房地产市场发展速度已脱离发展基本面，部分三四线城市未来面临供应高压；其次是商业地产绞肉机。他指出未来几年内中西部城市商业地产同样将面临供应过剩风险。以成都为例，2011年主城区人口为530万，城市综合体存量为523万平方米，2012年将达到1061万平方米，几乎翻了一倍，人均商业面积将接近一线城市的水平；最后是保障房绞肉机。缺乏长期、合理、稳定规划的保障房体系建设并不能成为房地产企业的救命稻草。

产业地产发力，渐成房地产第三极

随着中央调控的加紧，无论是国企还是民企都感受到了住宅市场的压力，加之商业地产市场的日渐饱和，房地产开发企业纷纷开始寻找转型之路，而产业地产正是地产多元化发展的有效路径。

联东U谷金山项目总经理刘璐认为，产业地产是经济进入高级阶段的产物，可以有效摆脱粗放的资源、政策招商，达到以产品、服务和附加值招商的目的。同时，产业地产帮助政府以市场机制应对市场的需求，具有众多优势。  

周建成博士从三个层面介绍当前形势下的产业地产。首先是作为产业经营的产业地产。广义上的产业地产是一种产业经营。以万达经营的万千百货和国际影城，万科的社区医疗和幼儿教育等为例，产业经营应该既做载体，又做产业。基于此，未来的房地产开发都会经历一个从房产开发到房产经营，再到产业经营的阶段；其次是作为开发模式的产业地产，是以产业开发先行，“产业+商业+住宅”结合的模式。这也是未来必然经历的发展阶段；最后是作为重要业态的产业地产，以专业产业地产运营商为主导的产业地产发展尤其迅猛。

我们与作为重要业态的产业地产擦肩而过不算什么损失的话，那么，我们与作为产业经营和开发模式的产业地产擦肩而过，我们损失的恐怕就是未来十年征战地产疆场的机会！周建成博士做了如是强调。

全面评估进入条件，警惕“伪产业地产”

近年来，政府面临地产产业转型，产业地产引起研究机构和企业的普遍关注，所以产业地产领域拥有了更多发展机会。如果能掌握好开发运营之道，产业地产对房地产企业来说必然是很好的机遇和盈利所在。但于此同时，也存在很多资金以及专业性上的限制。明华地产毛正峻董事长提出，做产业地产要适时适度，要与产业相关，避免“伪产业地产”。

泰达集团旗下大连慧谷产业园管理公司谢天总经理也深有感触的讲到，产业地产是城市化的重要抓手和核心，可以实现区域价值的提升、稳定和资源整合，并推动城市化。但他也对产业地产如何快速完成招商引资和如何搭建有效的盈利模式表示担忧。

宝龙地产黄永华副总裁则更直截了当的认为，目前中国的产业地产较以前已经到了一个较高的水平。产业地产是以企业为目标客户，当企业看到产业地产运营商通过资源整合能够给他带来的价值时，就会选择进入，所以产业地产需要整合的资源要比商业地产更为复杂。

定位优先，打造产业地产优质品牌

产业地产的发展类型主要分为两种，第一种是有产业特色的产业地产，定位于发展特定产业，如医谷现代商务园以发展现代医药产业为主，入驻企业也多为西门子医疗亚洲科技园、中德友好医院、上海交大医学院等医药类企业；另一种是综合发展的产业地产，支持发展多种类型的产业，如张江润和国际总部园，入驻企业涉及金融、贸易、IT等多个领域。日前，中国产业地产测评研究组通过对沪上产业地产项目实地调研和企业高层访谈后发现，不管是走产业特色发展道路的项目，还是定位综合性的项目，企业在开发前大都聘请专业咨询机构对项目进行了科学合理的定位，为项目后期的招商奠定了良好的基础。

易居研究院研究人士表示，一个成功的产业地产项目，必然是有着超前的建筑设计，但定位一定要合理。易居研究院企业研究中心总经理周建成博士指出，项目前期定位决定着项目未来的成败，必须综合考虑两大方面：第一，项目的产业发展定位与该区域产业发展规划是否一致，只有二者保持一致，才能与区域产业发展形成强大的协同效应，获得政府大力支持；第二，项目的定位与市场的潜在需求是否匹配，只有项目的定位在未来具有强大的市场发展空间，才能为项目带来良好的发展前景。

项目前期定位的好不好，直接影响项目后期的招商运营。成功的项目在项目开发建设前，无一例外都做好了充分的市场调研和专项研究；因项目定位偏颇而使其后期无法运营的项目也不在少数。因此，在产业地产的定位过程中，周建成博士建议企业聘请专业的咨询机构对当地的产业结构、区域条件、市场需求等深入分析，再结合公司的发展战略，对项目进行恰当定位，确保其开发与当地产业发展保持一致，为其建设及后续招商运营争取更多优惠条件。

专业化、品牌化是未来产业地产发展的必然之路。纵观国内产业地产发展，除联东集团外，目前并没有形成标杆意义的企业，产业地产仍大有可为。打造产业地产标杆项目与优质品牌、是实现企业转型、推动产业地产发展的应有之义。

论坛结束后，与会嘉宾久久没有离去，而是和易居研究院相关人士及其他高管共议当前市场形势下，企业要不要进入产业地产以及怎样进入产业地产等核心议题。由于时间有限，周建成博士最后代表主办方易居研究院欢迎业界同仁会后单独沟通，以期进行更深入的交流与沟通。