唐晓斌2011-12-28 23:26:00来源:中房网
本期嘉宾:
冯兴元,经济学家。现任中国社科院农发所研究员、研究生院教授,中小银行研究基地副秘书长,法兰克福财经管理大学东西方文商研究中心研究员,天则经济研究所副所长、理事。
中房网独家策划专题“破局2012——中房网•2012年中国房地产市场走势与格局前瞻系列访谈”,12月初就近年来的宏观调控政策、经济增长、房地产泡沫及房地产行业前景等问题,独家专访了经济学家、天则经济研究所副所长冯兴元先生。
明年上半年一段时间内依然是房地产的冬天
“我认为当前只通过行政手段去调控房地产市场是不正确的,政府过多的行政手段已经严重影响了市场的正常运行。”对于2011年的房地产调控措施,天则经济研究所副所长冯兴元在接受中房网专访时如是表示。
冯兴元认为,从控制房价角度看,房地产调控现在已经基本取得成效,未来要继续调控的话,应该放弃只通过行政手段如限购和控制信贷的方法,转而采用多种市场化手段相结合的方法。比如,让农村集体、城乡个人和各种单位参与招拍挂,政府同时下调相关税费。如果税费大幅减少,那么房价是会下降的;即使没有这些措施,下调土地出让金也是有助于房价下降的。
“真正适当的调控应该是政府开放市场、放开供给、放开多种土地需求者的进入,降低税费,降低土地转让收入,采用多种形式筹资建房等手段去化解高房价问题,而不是通过单纯的行政手段。”冯兴元表示。
对于2012年的房地产市场形势,冯兴元认为,通货膨胀率、存贷款准备金是否会下降;政府的财政扩张是否能够收敛,限购是否会放开,房地产税是否会铺开开征等等,这些都可能影响房地产市场。
就总体市场而言,至少明年上半年最初一段时间依然会是房地产市场的冬天,政府的调控不会轻易松手,但减少信贷控制的转折点也很可能在明年上半年。
资金压力或造成房企洗牌
冯兴元认为,房地产企业面临冬天困境的局面,还在于此轮调控中,不少房企业都出现了资金链缩紧、融资困难等问题。虽然此前房企利润率是较高,这也是企业在与政府间博弈过程中较长时间不降价的一个最重要因素,但开发企业用于项目开发的资金是有成本的,如果成本过高,时间过长,房子脱不了手,房企就会很难支撑。在当前的严厉调控下,地产行业正在面临一轮洗牌。行业中许多中小型企业、甚至一些大型企业的资金链是很脆弱的,在当前的调控形势下,他们是很难从传统渠道贷款和融资的,甚至在“黑市”也很难搞到补充资金。
此外,国企且拥有雄厚的资本金,并可以低成本的吸纳贷款作为坚实基础,有可能在本调控阶段极易接收、收购、吞并一批由于资金链受阻而难以在市场上生存的中小型房企。这种情况是会加剧“国进民退”现象的进一步蔓延。冯兴元认为这些都是当前宏观调控造成的负面效应。
农场集体土地流转改革是个重大问题
在中房网的采访过程中,冯兴元还对土地财政造成地王频出,并进一步刺激房价上涨进行了抨击。特别是其中的农村集体土地的出让和流转,冯兴元提出了很多看似大胆的设想。
冯兴元表示,农村集体土地为何只能卖给城市政府?为何农村集体不可以仍然保留或者改变集体土地性质,把使用权直接卖给许多需求的单位和个人?农村集体为什么不可以直接参与招拍挂?“如果农村集体作为供给方,城乡个人和各种单位作为需求方可以直接参与土地交易,我想房价会很快下跌。”
此外,在农村集体土地的出让中,目前的政府征地,农村集体只能将土地卖给政府,而不能卖给其他机构或个人,从而将集体用地转为国有土地,政府为唯一的征收对象,定价一般是按照使用权及其剩余年限去定价的,根据对使用权及其剩余年限进行补偿,而不是针对所有权进行补偿。政府应该根据所有权进行补偿,按照市场定价,该补偿多少就补偿多少,同时也可以对较高补偿价征收税费,这才符合法制的精神。
冯兴元认为,农村集体(其背后就是农民)土地唯一可出售的对象就是城市政府,政府将价格压低后通过土地储备再倒卖出去挣钱,这是一种很严重的农民权益剥夺。去年,中央政府用于 “三农”的支农资金约为8000多亿元,而仅土地转让收入就剥夺走2.6万亿。政府拿到这些土地转让资金后除了用于基础设施,大量的资金都补贴给了外来入驻的企业,如:用于城市的招商引资项目,将土地低价甚至免费出让给引入的大型企业,这实际上是把来自农村土地所有者的巨大剩余最终经政府倒手后转移给了工业企业,一个国家和政府需要执行正义的规则,目前这种规则显然是不合适的。
财政和货币政策应该“双紧”
谈到明年的财政和货币政策,冯兴元表示不会有太大变化,政府财政不会缩紧,也许信贷控制会放开。货币方面,存款准备金率应该会多次下调。如果通货膨胀率下降,政府不大可能会上调贷款利率,可能会把存款利率下调一点。政府对货币供应量会限制太大的投放,当前发布大量货币引发的通货膨胀诟病很大。
不过,对于这种状况,冯兴元并不很认同。他认为,应该采取“双紧”,一方面财政扩张应该减少,另一方面货币政策可以调整一下,可以提升基准利率。
在财政政策方面,物价高时不应该大建保障房,也不应该大搞高铁,那是推动财政扩张,推动通货膨胀。其背后更是用财政扩张来抵触私人投资,这样私人投资会变窄。财政要扩大投资,私人要扩大投资,若要满足这两方面需求,货币供应量就会扩张很厉害,随之而来的就是更急剧的通货膨胀。现在一方面控制银行信贷,另一方面扩大财政支出是不对的,应该反过来进行,而且对国企的扩张要限制,放开民企的信贷需求的满足。这是因为国企本来就应该从竞争性和盈利性领域退出,不能与民争利。
在货币政策方面,目前民企的资金饥渴度很高,银行基准利率提高可以改进对其信贷供给,而不是抑制。冯兴元表示,从去年以来,通货膨胀时央行本来可以升息,但是到目前为止还没有升息,这可能与保障国有企业和大型国有项目投资获得低成本信贷资金有关,我国以国有银行为主体,国有银行又主要对国有企业和大型国家项目发放贷款。从这个角度看,政府以财政扩张政策来保增长,同时通过货币政策来保护国有企业和国家投资项目,挤出私人投资,这是不正确的。
对于明年的货币政策,冯兴元期望,第一,希望政府能够实行利率市场化。在目前情况下这意味着一定程度上提高贷款利率,这样实际上对改善一些企业的信贷可得性是有好处的;第二,政府的货币政策能够得到调整。银行准备金率的大幅提高实质是惩罚了银行、企业和消费者这些市场主体。因为通货膨胀与货币供应量过猛有关,政府需要控制货币供应量,但有其他的做法,比如提高贷款基准利率。
“国进民退” 会使我国经济质量越来越差
此外,冯兴元希望国家尽快通过核准制发展很多中小型银行,让民间资本进入银行业,因为民营银行的主要投资对象还是中小型企业,而国有银行的主要投资对象是大型国有企业、地方政府和大型国有工程,
如果大力发展中小型银行,资金流入银行后是比较均匀的,存款创造也是比较均匀话的,这样各种企业都可以拿到钱。否则资金就会通过国有银行流向国有企业,而民营企业会一直缺钱,这是不正常的。大力发展私人银行,核准制是关键。此外也要大力发育地方资本市场也很重要,如私募股权基金、风险投资基金、产业投资资金都应大力发展,因为地方性的企业不能够通过全国资本去运作。
冯兴元还强调,从2001年至2009年,天则经济研究所的研究结果为国有企业自在这近10年间实际利润为负,它们的账目利润很高,但拿到的贷款和资源相对于民营企业是低成本甚至是零成本的,同时也得到了很多补贴,这些钱加起来是远远超过账面利润,“如果民营企业的发展空间被限制得越来越窄,中央还会靠国企、地方政府和国有项目进行财政扩张,这不是好事,因为这样会使我国经济质量越来越差。”(编辑:张克胜)