贾生华：注重保障房和商品房的协调发展

中房网独家策划专题“破局2012——中房网•2012年中国房地产市场走势与格局前瞻系列访谈”，12月16日就今后中国房地产发展趋势、我国房地产调控的相关建议等问题，独家专访了浙江大学房地产研究中心主任贾生华先生。

数据背后掩盖整个国际经济风险

两个问题，第一个问题就是2012年的市场形势和政策建议。市场形势方面，我的想法是市场总体陷入箫条，我们决策部门要严峻一些，为什么这么说呢？两个掩盖。国务院或者是中央领导看的是全国的总量数据，再一个看是看一到十一月的总量数据。一个是城市之间，地区之间的差异。事实上在总量前十个月还保持增长的情况下，事实上一些大城市，热点城市，东部地区已经萎缩的很严重，所以这个伤害，对城市经济发展的伤害不是总量能看出来的。

第二个就是时间上的掩盖，一到十一月份全国的数据，事实上半年投资大幅增加，开工也大幅增加，下半年四季度就跌的很厉害了，所以总体上看还不错，回落一个百分点没什么问题，但事实上已经比想象的严峻。

目前存在过度调控和经济硬着陆的风险

第三个就是国家的总量数据看起来还不错的背后掩盖了整个国际经济的风险。国际经济衰退的风险，现在在看热闹，欧债啊，美债啊，日本啊，但事实上对我们的影响还是比较大的。最近有个想法，很像96年的时候，96年朱熔基总理在两会时候说，我们经过几年时间，终于实现了软着陆，在庆祝胜利的时候，就已经发现是严冬了，也许2012年会出现这个情况。现在中央说我们现在的运行正在沿着调控的预想目的走的，但是可能突然到明年二季度就发现不对了，已经超出了我们的想象，所以存在一个过度调控和经济硬着陆的风险，这个风险还是存在的，这是关于市场形势的一个判断。

政策要摆脱情绪化和舆论过度的干扰

在政策上还是要贯彻中央现在提出的预调、微调的思路。不能等到已经痛的不行了，再开始回过头来解决问题，这不是宏观政策部门应该有的态度。我一直感觉到，政策跟舆论导向的关系，政策要摆脱情绪化和舆论过度的干扰。好像几个大的开发商房价降百分之二十、三十才解恨，但是国民经济的损失是多大？全国如果已经达到了调控的目的，但是企业的倒闭，一些城市的烂尾楼，一些区域的经济箫条事实上是很大的代价，这个我们要考虑政策成本和代价。

前一段一个文章《人类为什么犯错》？一个是出于无知，一个是出于无耻。这个说的很尖锐，但事实上反映了现在政策层面的一些问题，网上的说法，反映的情绪化的东西属于无知，说房价最好让我们都买的起，这不是无知吗？另外一些政策的声音好像是说只有把开发商都打倒，房价都回落到某种程度，我们就关注民生了，实际上不是这个问题，没有那个逻辑关系。

未来十年都应该坚持调控方向

这次中央工作会议最后出的还是比较全面的，它说了四个，一个是坚持房地产调控不动摇；第二个是促进房价合理回归；第三个是增加普通商品房的供给；第四是保证市场的健康发展。实际上这四个联系起来是比较客观的反映了作为中央或者国务院政府对房地产应该有的态度。目前有一些问题需要调控，因此我们今后应该是坚持调控的方向，坚持调控不动摇这一点可以说不仅仅是2012年，2013年，未来十年可能都是这样一个任务。因为世界各国的历史表明房地产泡沫不是一个好治的病，它可能要长期的不断的努力。同时要完善政策体系，完善政策体系就是说把中央经济工作会议所说的四个目标或者是两大类目标，一个是控制房价的目标，第二是促进供应目标结合起来。政策起码在舆论解读上，就是要让房价降低。我们实际上既要控制房价，同时要让市场健康起来。限制类的政策，从操作的角度看不能宣布取消，我们政府也不可能这么做，应该是完善。税收类的应该扩大范围，限制类的做调节，坚持和完善限购政策。在限购政策坚持的基础上，完善更多可行的方案。比如限贷和限购类的政策可以交叉起来考虑；比如第一套房，或者是改善性的第二套房，先不限购；比如优惠贷款这块儿能够放开；比如限购房子的对象，房子可以说普通商品房限购，主城区限购，但是主城区以外的不限购。做一些不同的组合，就可以继续发挥限购的作用，同时又避免限购一刀切带来的负面影响。

事实上佛山也好，成都也好，一些城市想做的也是这个工作。但是被中央叫停，它就是完善，它并没有说取消限购，过去出得比较匆忙，发现执行一年以后有问题，所以可以做一些完善。所以2012年的重心应该是考虑扩大税收的试点，另外限制类的政策做一些调整，避免对产业造成过大的打击。

注重保障房和商品房的协调发展

第二个问题，保障方面，住房保障的政策与市场的协调发展方面。这个我想讲两个方面，一个方面总的原则一定要坚持住房市场的市场化方向，住房产业和住房消费，这个是不能动摇的。这个有很多说法，让住房回归消费属性啊，这些都是片面的，我们不是没有经过计划供应和食物分配的年代，那个苦头大家应该是记忆犹新。政府要明确传递，政府是有限保证责任，不是无限保证责任。有时候政府特别是领导，愿意承担更大的责任，我们要让房价回落到合理水平，我们要让能买的起房等等，这都是不能实现的目标。政府在保证方面，我都不能推卸责任，但都是有限责任。

具体来看保障体系体现在几个方面，第一个就是保证的目标上，它应该是满足城市居民的基本居住消费需要，不是投资需要。也不是改善需要，基本居住消费需要，或者是我们叫做基本居住权。以这个为目标，这个给老百姓就交代清楚了。不要在这个问题上我们承诺太多，承诺了我们又做不到。实际上从浙江的情况来看，基本居住需要的保证基本都达到了。但是你承诺的更多，老百姓说你让我买的起房吧，甚至让我买更多的房，这是保证的目标问题。

第二就是保证的标准。基本居住需要，应该按当地城市人均居住面积的比例来定，比方说2/3，或者是一半。根据当地政府的财力和能力动态调整，整个的社会发展，居住水平提高了，保证的水平也提高了。

第三个就是保证的对象上，应该是全体的常住人口。这样事实上就解决了城市化的问题，覆盖到所有常住的就业、居住的人口。保证的方式上以租赁为主，真的不需要建那么多的保障性住房，而是应该把存量房利用起来。

我们给杭州市建议，成立政府主导的租赁公司。十年租给政府，政府给你一些优惠。既能掌握大量的房源，又可以引导和规范租赁市场的发展。我们现在租赁市场极度不发展，政府如果做了这个事情，又引导了租赁市场的发展，又得到了保证的房源，又可以让更多人得到基本的保证。住房保障方面就这些建议。前一段我们在杭州市房管局讨论了这个事情，杭州市在这方面还在积极努力的做，这个公司已经成立。我就希望能够通过这个运作，将存量房推进到保障系统内，把市场跟保障有机的结合起来，不是对立的关系。