冯长春：政策因素导致房地产市场周期波动

中房网独家策划专题“破局2012——中房网•2012年中国房地产市场走势与格局前瞻系列访谈”，北京大学不动产研究鉴定中心主任冯长春教授在中房网座谈时，就今后中国房地产发展趋势、我国房地产调控的相关建议等问题发表了精彩观点。

宏观调控在“十八大”前不会放松

“宏观调控肯定是在‘十八大’之前不会放松，这是从政治方面的角度考虑。”对于调控政策的力度，冯长春坦言未来很难放松。另外，“我想从房地产来讲，目前也不提倡支柱产业，或拉动经济增长可能觉得不需要房地产，可能要从严调控，再加上社会的反映，抑制价格上涨这些方面会调整。”

不过，冯长春也指出，中国房地产市场的周期变动，实际上是受政策影响了。政策一收紧，肯定往下行，政策一放松又回来了。所以，基于政策的这个因素，“虽然调控还将继续，但希望中央能在大政策不变的情况下进行微调、预调和适调，使得房地产能够正常或者健康地发展。”

限购政策不能一刀切

就目前的调控政策而言，冯长春也不讳言地表示，中国的发展差异性太大，大城市、小城市不一样，即便我们说的一线城市、二线城市，也都不一样。因此，“政策不要都是一刀切，应该根据差异性，有一些灵活性，让地方有一些灵活性。”

他表示，现在房地产上边是宏观调控，地方政府希望通过房地产发展带动当地经济发展。由地方根据中央的政策，他应该怎么做，需要不需要放开或者放到什么程度，需要做一些研究，上报到主管部门。然后上边根据研究对照，来做一些调整，而不是一刀切的政策。就限购政策而言，有的地方该限，有的地方不该限就可以放开。

房产税试点时效不明显

冯长春表示，要解决市场的问题，用税收调整市场，不如用金融的手段调整市场。税收要公平税负，对已经买的就不收了，这不公平。如果征房产税，都要征。如果对新买的收，已经买的不收这不公平。对首次买房的应该减税，促进消费；对多套房的，将来征收房产税；对首套购房，优惠利率应该实行，要考虑还贷的时间延长，当然也要考虑银行风险。如果政府能够通过金融手段促使夹心层买房，就可以使保障房从高比例上降下来。

另外，他还认为，房地产税调控，现在的时效也不是那么明显。2011年上半年也是财政部收到好多反映，上海市房产税也没见到效果。因为房地产税并不是为了抑制房价，是为政府长期的稳定的收入来源，是为了城市基础设施的建设有稳定的收入，单纯从房地产税控制房价肯定不会马上收到效果。

房地产是扩大内需的最好方法

另外就是在制定政策的时候，应该参考国际国内的形势。现在出口现在受到影响，所以提出扩大内需。冯长春表示，“其实房地产是扩大内需最好方法，”现在股市不景气， 其他没有投资的渠道，国家靠固定资产拉动它的效率效益和成本，这个可能比房地产要差得远。

他认为，从扩大内需来说，房地产是最见效的。这也能解释，为什么各地的地方政府在保经济增长时，会在房地产政策方面小心谨慎。因此，冯长春建议，我们在制定调控政策时，应该围绕扩大内需，及房地产对社会、经济发展的影响做一些研究。