张永岳：2012上半年的房价还将下跌5%-10%

中房网讯(编辑 谭月) 纵观2011年中国楼市，房价涨势得到遏制，房企资金全面吃紧，保障房建设创下历史新高……展望2012，楼市交易僵局能否打破，长效机制能否建立，保障房的“稳定器”作用能否发挥……中房网独家策划专题“破局2012——中房网•2012年中国房地产市场走势与格局前瞻系列访谈”，12月下旬独家对话华东师范大学商学院院长、东方房地产学院院长、上海易居房地产研究院院长张永岳教授。

政策调控仍会继续下去

张永岳认为，这些年来，房地产调控政策短期化、理念政治化、调控行政化、舆论情绪化都是客观存在的。现在的房地产问题，是与政府的信用、宏观经济的走向紧密联系在一起的，甚至是与社会经济转型期间老百姓舆论口碑联系在一起的。今天我国房地产的问题既要站在房地产的角度看房地产，又要跳出房地产看房地产。“整个世界经济，包括中国经济不确定因素很多，但是从这次中央经济工作会议的精神看，总趋势仍旧是沿着‘稳增长、调结构、保民生、稳定和谐’这样一个思路进行的。实际上从房地产市场现在调控来看，我认为这个态势短时间内还会继续下去，我们应该冷静看待。”在谈到2012年是否仍将加强房地产调控时，张永岳如示答道。

保障房应防止骑虎难下

在2011年的房地产调控政策中，保障房被有力地推向房地产市场，然而关于保障房制度，依旧需要多角度思考。张永岳阐述道，如果说过去几年住房保障的主要矛盾在于住房保障相对滞后，那么我们当前主要是要考虑住房保障不要过度。从宏观上来说很简单，中国没有完成工业化、城市化和现代化，而所有发达国家全民住房问题的基本解决，都是在城市化、现代化基本完成后的事情。

张永岳分析称，现在我们城镇化率将近50%，13亿人口测算到城镇人口就是6.5亿。如果保障房达到20%人口覆盖率，那么实际上要覆盖多少呢？要覆盖到一亿三千万左右的人口。“我们正处在经济社会转型阶段，转型过程中矛盾交叉，所以我们既需要纠正过去保障相对滞后的情况，又要防止过度保障后骑虎难下的局面，要对住房保障制度在发展的基础上进行稳定性的设计。”

2012房地产市场态势预判

房地产行业各个环节紧紧相扣，每一个环节的变化必将引起连锁反应。假如2012年库存增加、交易量下降，那么，这必将引起整个市场的投资进一步下降。而土地交易的低迷也会对地方政府财政收入造成影响。

张永岳表示，整个商品房市场萎缩，但保障房的开工拉动了钢铁、水泥产业链，以及土地交易低迷导致政府财税的收入下降，但是这不足以伤筋动骨。这也将在2012年初凝成几股力量。换句话说就是：对2012年上半年形势要关注；如果从全年来看更要研究。在这轮调控后，如果以上所述的种种现象集聚起来则会产生一些重大问题。“所以从这个角度来讲，我认为现在的主要问题不在于对当前政策的褒贬，因为它是客观现实，而是需要对2012年终出现的情况要进行预判，而且要进行多个手段的预判，并且做好政策储备。这个是政府决策部门，包括政府决策咨询工作要抓紧做的。”

房地产市场扑朔迷离，正值房地产市场遭遇有史以来最大冲击时，张永岳也对2012年房地产市场总体态势进行了判断，“房地产市场将继续沿着比较客观的态势发展：第一，房价已经进入下降通道；第二，交易缩减，库存增加；第三，土地交易低迷，二手房市场萎缩。上半年的调控政策坚持不动，估计到6月底，一线城市的新建商品住房价格可能比2011年底再降低5%-10%。”