阿尔曼多·佛肯：美国的房地产市场和贷款市场

首先感谢中国房协，尤其是刘先生，苗先生，我非常荣幸今天有幸和大家讲讲美国的楼市和贷款市场，我今天讲的主题就是关于美国的一些房地产市场的问题。我也会讲一些房价指数，贷款市场的一些更新，还有政府的一些政策，还有措施，还有一些总结性的发言。

首先我们看一下，我觉得现在的房价基本上已经稳定了，而且已经触底了，可能有一些争议，人们认为房价还有进一步下降的空间，我们还没有触底，但是我们看一下已有的数据，对于我们来说，现在的房地产市场价格已经触底，现在是一个泡沫的状态，这就是美国的楼市的房价，我们可以看到这种快速的增长，之后会有一个大幅度的下降，我们也可以看到在最后这个房价基本上已经触底了，而且之后有一点点的上涨，现在是这个状态。这是一个国家性的统计的数据，我们知道不同的数据库会有不同的统计的结果，但是基本上表现出来的都是同样的趋势，最重要的就是我们现在有这样的趋势在这里，所有的数字都指明同一个方向，同时这个图表还是给我们看到了美国房价的一个状态。比如说 最下面就是一个房价的走势，还有上面的这条曲线是我们现在的房价的一个官方的走势，我们看一下这个图表，其实所有的房价在美国不同的州是有不同的情况，内华达下降了54%，加州下降了46.4%，佛罗里达下降的43.5%，在我之前的机构，我们看现在房屋的价格下降了基本上已经触底了，而且下降20%的样子，所以和这种平均的8%的下降程度已经形成了鲜明的对比。

我们看每个州单独的样子，内华达州，德州，纽约，纽约的表现还是不错的，德州是美国从经济下降当中恢复比较好的州之一，蒙哥马利先生刚才说了在德州每个东西都大一号，但是泡沫就没有那么大了。

我们再看一下其他的指数，看一下房地产市场发生了怎样的变化，这是美国住户的增长，他们对于房地产市场来说都会有一个每年增长的贡献，我们可以看到，黄颜色的在右边，过去几年当中它大概从50%的增长，不停的增长，但是没有传统意义上那么快，这个是住房持有率，最高峰的达到70%，还有它再往下走的时候，可能会达到60%左右，这也是一个非常有趣的数字，这是房屋支付能力的指数。我们看房价还有大家收入之间的关系的表示，这个说明了我们房地产市场现在恢复的状态，其实房价已经达到了国家历史上相对于收入来说是最低的状态，这是之前有的状态，现在对于美国的房地产市场来说是比较可怕的状态，其他的房地产市场也会出现类似的状态，但是我们可以看到，在全国的范围之内都是出现了一个类似的状况，也是有一个触底的状态。

现在我们的房屋出售率来说有一个下降，但是还没有完工的房屋也是有一个下降，政府之后也会采取一些措施来缓和这方面的一些压力。这个都是会把他们测试，他们就不会到市场上影响其他的房屋，我们现在看一下美国的房屋市场基本上是一个中介市场，没有房管，或者房地美或者房利美都有这样的贷款的项目，保证利益的存在，尤其他们会跟政府有一些政府批准的贷款。

我们的次贷危机基本上现在就不会像以前那样很容易在银行拿到房屋贷款，这种零利率贷款，或者零基点的贷款。所以现在我们普通的商业机构贷款是在美国的泡沫以后也是非常有限的，所以大概是有30%的贷款在美国是这样的状态，但是在过去的几年当中，基本上是这个量基本降为零，我想说在加州这种房地产下面的信息，我们会有政府强调按揭贷款的安全性的问题，不管我们现在的系统是不是要来放松。现在的投资者主要是对于没有政府担保的抵押担保的证券化非常担心，他们更希望有政府担保的情况，还有我们看到投资者对于评级机构的不信任感在逐渐的成本，位于加州的红山资本是常规的发行者，对他的需求也是比较强劲的，像一些高晋职的人士，高储存率的人士他们对市场的需求呈现强劲的形势。而且我们也需要看到这些贷款的质量确实非常高，而且包括没有政府担保的抵押的情况真正的承担起市场的冲击，如果真正这样的话，我们会看到长期的需求，现在整体的投资者还是大幅度减少的情况。

在以前我们看到评价机构和投资者之间的联盟是非常的结实，稳固的，可是现在我们看到这些投资他们是需要在自己公司内部构建信用评级的部门，或者专门的小组，而不是单纯的相信外部的评级机构评出的三A标准或者什么样的标准。

现在再来简单的谈一下在美国的抵押的情况和NBS的情况，从美国的住宅市场来讲，差不多现在是已经下滑了，应该说62.6%的市场现在进行了整个的证券化，在2008，2006年将近80%的市场都进行了证券化，所以现在是一个下滑的状况，这是很显然的。

所以我们从这个图表可以了解到我们当然是要把恢复这块的市场，也希望政府给予更多的支持，但是由于这个系统不再支持了，所以证券化本身来讲也面临着一些困境，稍候我们谈一下证券化面临着什么样的实际的问题。这里面可以看一些机构市场，可以看到上面的绿色线是两个相加，红线代表的普通的商业机构，如果我们看整个发行的表格的话，红色线已经接近谷底了，因为在随后的这块是关闭了，我们刚才讲到最近也只有红山资本，他是唯一的发行者。

现在再来看一下对于这些非政府担保的市场来讲，也就是这些商业机构发明的NBS的情况，有自由贷款和次级贷款，政策方面的一些目标，短期更多的关注在借款人，政府已经确立了再融资和贷款方面的一些程序上的修改确保贷款更加的健康，还有当这些借款人，他们希望再融资，再获得贷款的时候，他们要经历什么样的一些程序的审批也就更为严格了，我们在这个方面也做了很多的调整。

他们能够付得起贷款，但是他们觉得拿到这个房子比我们拿的贷款更合算，他们会有意的违约，我们现在想办法降低借款人这方面的问题，如果你出现了这种贷款的情况，会有更为严格的一些惩罚的措施，从而避免贷款人这边进行战略性的违约。

另外我们从流动性方面政府也是下足了功夫，比如说美联储这方面也推出了一些项目，另外还有一些机构也都做了很多在流动性方面推进的措施，我们也希望可以把成本降低，借贷的成本进一步降低，我们看到美联储降息就是一个方面。

另外我们看一下中期的目标，比如说从结构性，遗留的问题如何解决，比如说非法拍的方面，还有服务企业，他们具体的操作的情况，赔偿情况，还有刚才我们讲到弗兰克的法案用超过200条新制定的法规，包括风险自留的要求都是我们中期要达到的目标，另外我们也是希望让民营市场，普通商业机构发行NBS和政府担保的NBS处在一个公平的状况之下。

长期来讲，我们的财务部和住房保障部都做了一些改革的报告，这是2012年2月份发布的，这是确保一个长期的改革，确保住房的改革的项目不会影响住房、健康、持续有序的发展，比如说我们降低在政府面给予的补助，扩大普遍商业机构的市场的份额，而且我们要回归常规的角色，也让房利美，房地美逐渐的退出市场。

最后谈一下我们对市场的观察，现在整个市场在美国出现了企稳的迹象，明年只要经济不再失速，我们会看到经济会继续进行，另外政府抵押市场辅助的项目也会同时存在。

同时我们看到房地美和房利美很多的功能会整合，但是最终会不会在市场上起到主导的作用还要看国会会不会通过这个法案，明年的情况还要看美国政府大选的结果，谢谢大家！