前美国国务卿助理蒙哥马利：美国住房市场2013年有望恢复

中房网讯 6月20日，首届中美房地产高峰论坛在北京盛大召开。科林伍德集团(The Collingwood Group LLC)主席布莱恩•蒙哥马利(Brian D. Montgomery)发表了精彩演讲。这位前美国国务卿助理、联邦房屋管理部部长表示，预计2013年美国经济会有积极增长，有意义的住房恢复在2013年也将可以实现。

房地产也是美国经济的重要组成部分

蒙哥马利在演讲中重点谈了美国的金融和住房市场，特别是在金融危机之后，美国的金融和住房市场发生了很大的变化，比如成立了消费者金融保护局(CFPB)，对于住宅抵押贷款更加严厉，从原来的“大而无当”变成了现在的“小而繁复”，但有一点，“房地产在国民经济当中也是非常重要的部分”。

他表示，目前美国正面临大选，现在的两位总统候选人都在强调失业率，可能会扩大联邦房屋补贴政策的范围，涵盖到一些中低收入家庭，此外还包括流动性、融资渠道等问题，但有一点，不管是民主党和共和党都强调，房地产的发展是非常重要的，现在也是非常重要的一个领域。

2013年美国住房市场预计有意义的恢复

蒙哥马利表示，虽然目前美国的住房市场还有一些不好的消息，比如在过去五年中，由于次贷危机，所有的消费者的家庭财富损失了近40%，家庭资产缩水了30%，整个次贷危机导致了12万亿美元的房屋净值损失，但是目前购房者对房屋的心态发生了变化，这对住房市场和经济也将产生一定的影响。

他表示，2013年美国的经济增长将在2.4%左右，失业率将保持稳定或减少，在这样的因素下，“我们会有更多有意义的住房的恢复在2013年都可以实现。”此外，现在美国的贷款利率也会比较低，正处在四年当中的一个低位，到2012年，预计房价将会有一定的增加，现房的销售量也会增加，贷款再融资也会有一定的增加，预计购买导致的抵押贷款将达到7700亿美元。

最后，蒙哥马利也借中美房地产高峰论坛“推销”了一把美国楼市。他透露，现在中国买家已经是美国最大的房地产投资增长人群，年增长率达到了88%。他说，现在美国的楼市也有非常好的投资的机会，作为一个买方市场，现在利率非常低，房价也非常合理，美国的楼市将是非常强的投资点，“我对投资美国楼市还是非常有信心的。”(中房网 张克胜)

附：演讲实录

布莱恩。蒙哥马利：再次感谢主办方对我的邀请，感谢刘会长您热情的款待，非常荣幸来到这里，来到北京，不管你寻求中国市场还是美国市场都是非常有意思的话题，所以我给大家讲讲，我的中文说的还可以其实。得克萨斯州是我长大的地方，我们有一个词，跟我说，我不知道这个词翻译成中文是什么，这个词的意思是我真的很高兴来到这里。

我们谈谈在2012年的美国金融和住房市场，金融危机之后，美国的金融和住房市场发生了很大的变化，比如说变得更加严格了。另外我要和大家谈谈一个观点，我们稍微把这个时间调整一下，上一次我来到中国大概是十年前，当时我伴随布什总统来到这里，我们去了中国的长城参观，另我印象深刻的十年前的晚餐，江泽民主席接见了我们，当时真的是非常精彩的晚上，有中国的交响乐团演奏着美国的乐曲，最后江主席说了几句话，而且让布什夫人一起和他跳一支舞，当时很有意思，布什总统没有一块跳，不然他的舞步一定很尴尬，我想大家肯定不是让我谈谈当时的歌舞生平的晚上，下面我谈一下我们的市场格局。

我们看一下这个法案，是两年前通过的，基本上是要求重新制定多达两百条的规则，而且也成立了CFDB，就是美国消费者金融保护局，就是在我们的华盛顿特区对面，我们花了很长的时间进行撰写，同时进行了70多项独立的调研，包括涉及到联邦局，美联储涉及这个调研，完成了20多项报告，对于我们整个市场来讲，是影响非常深刻的。我们现在看一下整个市场的概况，差不多1.28万亿美元的水平，这是抵押贷款的情况。从04、05、06年开始，当时的数据比现在的数据也要多一倍，因此我们现在的数据跟2004年，2006年相比起来差非常多，再融资贷款的预计将新增至8700亿的美元，我们也可以看到，对于2012年整个经济的发展，再融资的贷款也是一个关键的驱动力。2012年我们看到相比2011年有一个比较微弱的回调，虽然有企稳的迹象但是是比较微弱的。我们也可以看到在美国政府这边，GDP差不多2.1%或者2.3%，随后的发展应该会更高一些，也可能会更低一些，现在还不确定。但是我们现在的监管法规的变化总是在更新，才可以很好的反映经济发展和监管之间的互动。我稍候也会讲讲房利美也希望重新符合监管法规的要求，以前我们看到很多的回购的情况，很我的放款人把房产出售给企业，他们现在要进行更多的回购，实际上房利美和房地美09年就推出了数千亿美元的回购计划。

另外我们看到美国消费者金融保护局未来也会扮演非常重要的角色，我们看一下他们都会做什么样的工作，他们的工作职责还是非常不一样的，我们叫做房地产结算程序法和程序信贷法，四年前通过法规成立了这个保护局之后，就是要确保这些信息披露都要遵守法律的要求，而我们所说的城乡发展部这边把这个任务接过来，确保整个贷款的批准程序，从您最开始提出申请，到最后终结贷款的过程当中都是合格的。所以我们说消费者要合规，CFPB涉及到消费者层面，有一个消费者在线投诉的窗口，比如说这些消费者对他们所申请贷款的银行有什么样的问题呢，都可以通过在线的渠道进行申诉，比如说关于合规的贷款，合规的住房购买等等。最为重要的监管变革，我想实际上还没有最终的到来，我们还有很长的路要走，到2013年我们才可能把最终的金融保护方面的条款确立下来，像回归抵押，我们还需要更多的时间进行调整。

对于QRM(合格的住宅按揭)来说，它主要是设立大量的法律责任和惩戒条款约束放贷人，比如说在今年下半年总统选举大选结束之后我们会发现进程是放慢还是加快，对于收入的核准，收入的核准，每月的按揭、还款的情况，整体的消费的债务还有负债商对于收入比例和信贷历史，继续再看一下CFPB，我们看到合格住宅抵押贷款，要符合QRM的要求，首先房产必须是自由自住的，贷款利率应该是整体在6%，而且贷款不可以包括旅游性的功能，不能一次性的付清或者超过原贷款的规模，而且贷款所需的服务费不得超过3%，拖欠负债和贷款金额的比例还有借款人在过去两年内不能超过六十天的房贷拖欠，整体增加了回购的请求。

有一些规则上面的考量，我把它叫做一个过渡的阶段，因为现在还在不断的变化，比如说我们按揭的行业对于借出人来说成本更高一些，对于整个按揭市场来讲，金融性也会降低，现在说的大而无当，现在说的更多的是小而繁复，现在所说的还有很多的其他的因素在里面，让我们没有办法偿还，现在美国的经济是非常热的话题，马上要进行总统选举了，我们要记住房地产在国民经济当中也是非常重要的部分，大概是有60%到70%美国GDP贡献，还有国内的消费，大概有5%的居民的住房投资，这个对于一些经济来说也是非常重要的，如果我们看一下比较近的情况，现在两位总统候选人都强调了失业率的信息，这是一个非常重要的对于政策的制定者一定要有竞争性，这个对美国的经济是非常重要的，我们确定所有的借出人，他们都要有能力来与这个市场进行一致的行动，来帮助促进美国市场的发展，所以我想对于私有资金的投入，可能会给一些比较中低收入家庭，这些人是在联邦的房屋政策补贴之外的家庭，还有流动性，以及我们的偿还性，房地美，房利美这边，还有联邦的房屋补贴和融资的渠道，这些都是我们讨论更多的话题，十一月的选举现在也提到了很多面临的障碍，不管是民主党和共和党都强调，房地产的发展是非常重要的，现在也是非常非常重要的一个领域，所有的总统候选人他们都应该记在心中，要有一个很好的发展，要给大家带来更好的就业的机会，我们很希望看到的是他们怎么样提出这方面的政策的决定，不管是房利美还是房地美都要看怎么解决这个问题，在此之前我们还是会保持这种现状。

尤其是再贷款的项目，他们并不仅仅是可以让这些购房者有一定的利益，但是也会给我们整个国家的经济带来非常好的前景，我们现在HARP达到了2.0，而且现在政府也在不断的加强自己的措施，可以提高相关的一些房屋的增量，还有购房的增量，尤其是对于他们的贷款，他们参加不到我们的房屋贷款当中，完全是出于自发性的。

今年的初期，奥巴马总统在国会有一个基业常青的美国蓝图，他们在演讲当中也提到了房地产业的发展非常重要，他提到了再融资，再贷款的渠道对于这些贷款者来说会有一些优惠性的利好。我们也有对于这种租赁市场还有其他的二级市场来说有更多的优惠的政策，还有比如说促进大家和谐发展的项目，这些都是由国会这边进行主导的一些项目，也是有国会的众议院的参与，这就对于我们现在的执政者来说非常重要，也是参与了很多房地产的讨论，但是现在我们来等一下，看一下今年我们房地产发展是怎样的呢，大概有750万左右的房地产的销售，所以基本上现在是一万多亿美金的投入，这个其实是和去年相比有一定的增长，如果我们看一下2005年的数字，基本上是在这数字以上的。在这个六年之间，大概涨了三倍。

但是我们看一下，其实还有一些不好的消息，我们在七月份的时候，是有大概一定的下降，我们现在也有一个反向贷款的代言，是增长了25%，但是今年截止到去年的同期也有一定的下降，而且联邦管理局的贷款申请是从今年的三月份到四月份增加了40%，整个的联邦住房管理局出的总额也比去年增长了47%，现在的政府要采取什么样的措施呢，增加消费者的信心也是非常重要的，这是我们不断强调的重点。奥巴马政府和国会、媒体一些其他的政策制定者和购房者，他们都在非常关注现在贷款的政策，我觉得到最后，现在我们的购房者以及潜在的购房者他们都要关心这方面的增加值到底有多少。

我们看一下现在的房屋市场也面临很大的需求的问题，在接下来的三年当中，大概会有一个非常大的缺口，我们现在房屋存房量和需求之间的缺口也是很重要的问题，我们在过去五年当中也有这方面的问题的存在，现在我们看所有的消费者，他们的家庭财富也基本上在这些年当中有40%的损失，而且在家庭资产方面也有30%的损失，而且在次贷危机开始我们有12亿美元的房屋的净值的损失，这个在过去几年对于家庭的负债都是很重要的形成的原因。

现在我们看所有的购房者对房屋的心态也发生了变化，这个对经济来说也会有一定的影响，对于所有的消费者来说，大家一定要有这样的信心，才可以对整体的经济有信心，在这个之前他们可能对买房的需求不会太大。2013年经济会有一定的增加，失业率也会保持稳定，甚至也可能有一定的减少，所以在我看来，我们会有更多有意义的住房的恢复在2013年都可以实现，现在的贷款率也会比较低，但是虽然不会有今年这么低，可能也是会在四年当中处在一个低位，而且现在的房价会有一定的增加，而且现在的困境属性会得到一定的平稳的状态，现房的销售量也会增加，在2013年可能我们的再融资会有一定的增加，但是现在预计的购买量大概会是有7700亿美元，这些在2013年都会实现。2012年美国的房市也有非常好的投资的机会，现在的确是一个买方市场，我们也非常低的利率，很好的一些促进的项目，而且房价也是非常合理，很多中国人都到了美国寻找这样的机会，因为现在在美国来说是中国是最大的房地产投资增长人群，大概增长了88%的样子，而且我们也有更多的政策的制定，美国的房市也是非常强的投资点，我们面前的路还有很长，但是投资房市还是非常有信心的，我非常高兴有这个机会和大家做演讲，谢谢。