地产精英博鳌论剑：可持续中国房地产之一

地产精英博鳌论剑：可持续中国房地产之一

2012博鳌房地产论坛的首场“地产精英 博鳌论剑”：可持续中国房地产之一：回暖假象？房地产的下滑曲线。

嘉宾主持：北京首都创业集团有限公司总经理、首创置业股份有限公司董事长刘晓光先生

对话嘉宾：

教育部前副部长、中国教育国际交流协会会长章新胜先生

五矿建设有限公司董事总经理何剑波先生

金地(集团)股份有限公司董事、总裁黄俊灿先生

星河湾集团董事副总裁梁上燕女士

浙江广厦股份有限公司董事长杨玉林先生

万科企业股份有限公司执行副总裁周卫军先生

远洋地产控股有限公司副总裁陈润福先生

有请以上嘉宾上台入席就坐。

刘晓光：任志强不上来了，改成巴曙松，巴博士和我一起主持。

刘晓光：这场论坛是回暖假象？房地产的下滑曲线。请企业家们判断一下，现在的回暖现象是真正成功逆转了过去的情况？还是一种真正的拐点呢？还是一种暂时稳定的现象？我想先请大家回答一下这个问题，这是一个判断。

陈润福：大家好，我是远洋地产的陈润福，非常高兴参加博鳌论坛。

对于这个题目，我是这样想的。调控进行了很长时间，如果从4、5、6、7月份的销售业绩来看，确实是销售量在上升，把它放到长一点的周期来看，其实是平稳的。这个时候，供方、需方都在适应新的市场规则。供方在调整产品结构，向更多的刚性需求，更多的改善性需求在调整产品结构；需方也在适应各种条件，怎么样达成交易的过程。所以，我觉得是一个平稳的现象，并不是出现了类似于2009年这种反转式的强烈增长，我是这样看待的。

刘晓光：你的意思是暂时出现了平稳现象，不是拐点真正的出现？

陈润福：我觉得不是拐点，它是平稳的，现在的市场是平衡发展的主调，从长远来看，房地产的市场发展肯定是没有问题的，大家的看法应该是一致的。

杨玉林：我是浙江广厦的杨玉林，对于这个问题其实有点纠结，简单地讨论是回暖，还是拐点，没有太多的意义，我很同意陈总的观点，做房地产要保证一个常态的心理，市场一种是结构性的调整，一种是周期性的调整，在这两种调整中，双方都会有一个预期。比如，90平米以下的刚需者，他结婚是不能等的，口袋里的钱可能是有限的，需要适时出手。从目前的情况讲，这是调控这么长时间以后一个正常的，或者是周期性的量升，价是否升？还不大好说，因为产品组合不太一样。所以，要保持一种常态的心理，也没必要太在乎房价，如果在乎太多可能会带来负面影响。

刘晓光：你的意思是刚需的需要造成了今天的这种结果？

杨玉林：对。因为，限购、限贷的政策有点儿微调，也是向刚需倾斜的。当然，这种政策导向，我觉得和市场上的这种释放有直接的关系。

刘晓光：章部长怎么看？

章新胜：这是一个业内人士谈的事，在这段时间是看回暖？还是假象？我作为业外人士，确实没有发言权。但是，我觉得一个总的大趋势，一是中国还是以发展为硬道理，以科学发展，对我来看要渐渐走向绿色发展的道路。二是中国还是一个城镇化快速发展的国家。三是中国的政治、经济、文化以及我们所处在世界经济的大格局内，我们还是要保持一个较为稳定的，又快又好的发展趋势。四是要保持社会稳定，社会稳定和谐，城镇化问题，安居乐业的问题，房地产业是一个支柱产业的问题，我想都是不言而喻的。所以，短期看它可以有曲折，可以说是回暖还是假象，但是从中长期来看，它还是要走向持续发展，特别是我们正在期盼着十八大的召开，我想大家还是要注意再学习一下7月23日胡主席的讲话，我的理解是他强调了几点：第一，仍然要以经济工作为中心。反之意思是什么呢？我想大家也明白。第二，还是要把贯彻科学发展观，走绿色发展和转型作为主线，这对于房地产意味着什么？我想也是清楚的。但是，谈何容易？所以还是要依靠改革的办法，这是他的第三点看法，也是我对他讲话的一个理解。很多人都说，这个讲话一般来说是为即将召开的大会做准备的。

周卫军：我是万科的周卫军，这个问题万科是这么来看待的。我们认为，从中远期来看，房地产行业的调控应该是一个常态，因为这已经不是一个行业和经济的问题了，现在已经上升到民生和政治的问题上了。所以，这种调控趋势应该是长期的，这是第一。

从大的政策环境不变的情况来讲，无论是把它政策化，还是制度化，从两个方面都要去做一些调控。一是在需求方面，一定要抑制炒房的现象，支持自住。二是供给方面，一定要打击囤地，增加普通商品房的供应。

第二，从短期来看，政策调整只是暂时现象。应该说，我们看了国家统计局1-6月份的统计数据，全国住宅销售面积到6月末时同比下降了11.2%，大部分城市的房价低于去年同期，70个大中城市里面价格同比下降的城市是57个，持平的2个，上涨的是11个。所以，回暖应该是暂时的，或者说是局部的。

近期局部回升的原因是前期大量积累刚性需求陆续入市所导致的，还有首次置业信贷环境的改善，也成为近期成交量增加的原因。但是，不可忽视的是库存依然非常巨大。现在，我们在14个城市做了统计，差不多有1.14亿平方米的库存，这么大库存的去化还是一个非常非常大的压力。

刚才，任志强先生也讲了土地的供应情况，我们也注意到了开工的情况。因为销售疲软，融资缓制的双重挤压，大量的房企主动减少了开工，由于开工的减少，在未来半年时间里面可能会产生供应的短缺。我也同意任总的意见，明年3月份之后可能会产生房价上涨的可能性。

刘晓光：这是您的判断？

周卫军：对。

黄俊灿：我是金地集团的黄俊灿，我觉得目前的市场应该说不叫回暖，应该是恢复正常，或者是局部地方恢复得过头了一点。因为，自从调控以来，特别是今年年初头几个月，那种成交量的低量徘徊太不正常了，有那么大的需求在那里，每个月的成交这么低迷，主要是大家对新出台的政策一下子适应不过来，对后面的信心看不清楚。那么，到了4、5月份以后，经济下来了，开始降息了。但是，我认为经济下来对于地产来说不是一件好事。

刘晓光：中国经济的下滑对于地产不是一件好事？

黄俊灿：不要认为中国经济下来了，我们就得救了，不是这么回事。因为，4、5月份确确实实有需求了，与前几个月相比量上来了，但与往年相比是正常的，局部有楼盘库存去化很快，那也是正常的。所以，开发商还是要在产品结构上下功夫，政府对投机需求的打压会持续比较长的时间。

刘晓光：比较残忍，还得承受。

梁上燕：我认为这一段不是大拐点，只是稍稍回到正常，内外的不支撑，在短期内不会有拐点的反弹，同意到明年3-4月份有反弹，在这里面好象只有我是民企的，民企在过去十年做了很大的贡献，明年市场可能会整体回暖，但也不会像以前那样大涨，但是产品和市场有更好的契合度，刚刚接上正常，对于未来的调控，我认为也是常态的，谢谢。

何剑波：我是五矿的何剑波，刚才主持人说到今年下半年房地产从销售量、不同城房企来说有比较大的增幅，与其说回暖，不如说回归。之前的市场被各方面打压了，处于不正常的状态。但是，今年以来由于宏观的原因政策有所松动，市场逐渐回归到了正常状态，回归到了一个常态。原来，我们看到很多人处在观望、迷茫的状态，即使有需求也不买房的状态。现在，大家开始比较积极地入市了，一些年轻人就业了，结婚了，需要买房子了。所以，今年不管是从刚需，还是从改善性需求来说，都有比较明显的增长。所以，我认为这个市场实际上是朝一个合理的状态在回归。至于说这个回归是真相还是假象？我认为，这也取决于很多因素。如果说这个市场是一个比较充分的、比较正常运行的市场，我认为回归应该是开始。那么，往后的回暖、回归会逐渐进入到一个比较良性的状态。但是，如果说还是政策调控、政府措施非常严厉的状态，我认为也只是一个比较短暂的阶段。那么，是真相还是假象？可能要等到明年，等到政府可能有一个新思路来看待房地产的时候，那个时候结果就会揭晓了。

刘晓光：您期待有新的思路，新的政策。第一轮是大家回答问题，回答的结论差不多，回暖不是什么假象，是一种现象。但是，不是根本的拐点出现，可能是一种稳定状态。巴总，该你主持了。

巴曙松：从金融的角度来看，今年初的时候非常担心6月份大量的房地产信托到期，会不会出现大面积的资产重组局面？正好，这几个月的销售回暖，我看信托和银行的人松了一口气。一轮听下来，大家的意见分歧不大，只是前期的政策冲击，外面恢复性的增长，这是第一个判断，是共识。第二个判断，任总讲了土地周期，按照以前的规定可能要到明年的3、4月份。还有一个数字，历史上的预期大概是5个月左右，一到5个月市场预期就会变，现在推测还有6、7个月的时间，市场可能会酝酿一些编剧。如果下一轮市场真的活跃起来，会出现哪些方面的变化？因为，梁总讲了，现在要做的事情就是适应新的变化，把产品结构做好，把产品供应做好。那么，在目前6-7个月的准备期、平稳期、恢复期阶段，我们该做些什么？来迎接明年3月份也好，2月份也好，4月份也好的市场回暖？如果说现在的回暖是假象，到那时候可能是真正的回暖，可以做点儿什么？大家可以讨论一下个问题，建议从那边开始。

何剑波：巴博士说，我们要为明年做点准备，确实是这样的。作为一个房地产企业来说，有一个很重要的能力是应对行业周期的能力。现在，我觉得我们的意见比较一致，大家看到明年应该会有很多市场上的变化机会。那么，从企业来说，现在更多的是要从土地储备、产品结构、开发节奏，包括销售准备等等这方面的工作，可能要抓紧铺排，包括资金上的安排，这些工作是要做的。因为，周期性非常强，周期来了，可能好的日子也会快一点到来，恒隆的陈总讲，可能卖房子的时间只有8%，这8%的时间可能要用80%的时间去做准备。

巴曙松：我想打断一下，我看了一下上半年的数据，全国的销售还在回落，但14个中心城市的销售增长很快，你要增加布局，你怎么看？要有清晰的业内交流，是布局在中心城市？继续加大供应，现在开始拿地？还是14个城市先回暖，带动全国的回暖，再去区域布局产品结构？你作为一个业内一线的高管，你觉得怎么布局比较合适？

何剑波：其实，回暖是不均衡的，一线、二线城市回暖比较明显，尤其是一线城市开始带动。但是，很多三线城市处在一个比较低迷的状况。现在，对于一个具体的企业来说，还是根据你所在的地区做布局，来结合回暖梯度扩散的节奏，去把握好时间。

梁上燕：在这个时候除了做好规划和布局，无论一线、二线、三线城市都有机会，正如我刚才拿起麦克风一样，品质很重要。尤其是刚刚结束的奥运，尽管拿到了很好的成绩，还是被怀疑。昨天，我从香港过来，唯一可以说的是在香港吃什么不担心，但也许回到北京、广州、上海、海南，每天吃的豆腐是好的吗？吃的牛奶是好的吗？如果接下来有一轮回暖，现在准备除了做好规划的话，在这个调整期，企业文化的建立，企业的价值观，企业的朴实价值观非常重要，机会不缺，中国的机会是史无前例的大，未来的黄金十年，世界上还是看中国。但是，关键是中国的企业继续走以前的大干快上吗？还是开始把企业的价值观、朴实价值观做得更加好？那么，我想在近期企业的文化，企业的朴实价值，会迎来更多合作伙伴更大的尊重。

以我的合作伙伴来讲，星河湾集团和国有企业有不同的地方，今年走出的路子是开始做品牌合作输出，在今年的结构中60%是星河湾集团自有产品，10%-20%已经可以和拥有优秀地块的企业进行品牌输出和共同合作，这样大家可以各取所长。这个结构完成之后，星河湾集团可能走出的路子和过去十年完全不同，每一年三个品牌，十年就是三十个品牌，坚持把更好的品质布置到不同的城市，不管是国营的还是民营的，都有自己的路子可走，主要是看企业能不能在行业中赢得更多的掌声，不论市场好与坏，就都可以走出一条比较好的路子了。

黄俊灿：我们的观点是接下来行业的波动性会比前十年大，前十年基本上是单边上涨，接下来经济形势会比较复杂，宏观经济和购买力关联性比较紧，包括行业资金、货币政策的关联性也比较紧。所以，对经济的判断，可能是一个企业要去做的一个功课。

现在，周期波动越来越强，稍微销售一回暖，从以前流拍，没有零溢价的地，又开始出现了很多溢价的地，楼市是比较长线的东西，像股市一样在贪婪中做选择吗？还是要以平常心来看待市场的发展。

还是要把企业内部工作做好，产品研发、开发节奏等等，最终推到市场上的产品要要一个档次，才能使企业走得更远，谢谢。

周卫军：对于万科来讲，我还是表明一下我们的观点，调控肯定是常态，在常态的调控过程当中，市场的波动也是正常的，无论是反弹还是下降，我觉得我们作为一个开发商，或者说作为一个对社会有责任的开发商，就应该有一个非常理性的心态。

对于万科来讲，我们要做好这么几件事。

第一，为普通人盖好房子，坚持主流市场的定位。

好房子的概念有这么几点，一是做小房子；今年上半年1-6月份，144平米以下的户型销售占比是89%，未来也会成为一贯坚持的主流定位。二是坚持做装修房，在万科的战略中是很重要的一部分。去年，入住交付的6万多套房子里面，交付了4.5万套是装修房。今年有10万套房子要交付，其中有8万多套是装修房，这个战略是毫不动摇的，要坚持下去。三是坚持做好质量。万科集团在内部提出了面向日本学习的“千亿计划”，我们准备派1000名工程师到日本的工地上学习，和日本的工程师一起工作一个月，成本很高，可能要花一个亿的学习成本。

千里之行始于足下，我们还是要去虚心地去学习，日本人是怎么做好质量的？在万科集团的质量体系内，我们也是坚持以质量第一的目标。质量和成本发生矛盾的时候，质量优先；质量和进度发生矛盾的时候，质量优先；我是万科集团曾经负责过质量的第一责任人，我的主要手段是看到不符合质量要求的项目就现场停工，应该说这是一个毫不含糊的策略。

第二，要盖有人住的房子。

好房子盖好了，但一定要有人住，在服务上要下功夫。从去年开始，万科就尝试着由物业系统牵头去做服务上的创新。深圳的万科城搞了“第五食堂”，前两天也去“第五食堂”吃了一顿饭，确实是一个非常受社区居民欢迎的一个项目，物美价廉，保证食品的安全度，每天的营业额将近1.5万元，规模不大，但给社区居民解决了大问题。这种模式，在未来万科的几百个社区里面可能会做大规模的推广。

第三，在细分市场研究的基础之上做产品创新。

比如，在去年博鳌论坛上，曾经也代表万科发布了一个信息，我们要做15平方米以下的小房子。但是，由于政策的原因，看来做15平方米还是有点不太现实。但是，做30平方米以下的小产品，针对在城市里面的这些年轻人，应该说还是一个非常受欢迎的产品，万科会坚定不移地做下去。

那么，在市场调控面前，这是万科应该做好的事情。

章新胜：要做点什么是吧？我很难对房地产业单独地说，总体而言，一个企业要成功最重要的还是要做品牌。当然，品牌有大有小。但是，商业的问题其实是非常当地性的，一个小的品牌在当地，包括在二线、三线城市，也是可以做出名的。所以，我觉得品牌的问题，当然是质量的问题，是产品设计的问题，是信用的问题，是售后服务的问题，等等一系列问题。当然，品牌也牵涉到社会对企业的认可，以及企业的社会地位等等。所以，我觉得围绕着做品牌来进行整合是非常重要的，这是第一。

第二，在座的都是企业家，我想企业家更重要的是要抓好机遇。所谓均衡的、稳定的发展都是理想的，不论是从中国几十年来看，还是从世界几十年来看，这都是一个理想的目标，它可以不断地接近它，但从来不可能达到它。所以，机遇是非常重要的。经济学家和企业家是不同的，经济学家所追求的是均衡，但是这种均衡只能无限地接近，永远不可能达到。企业家找的是均衡的打破，是机会，我觉得抓机遇是最关键的问题。只是被动应对，不如主动地来抓机遇，就中国而言，13.6亿人口，我们的发展，我们的人均住房，就一个总体而言，比起发达国家来说相差得还很远，何况每年还有1000-2000万人要走向城镇化道路。

那么，机遇在哪里？第一要强调的还是绿色建筑，绿色生态小区。现在，大家买住房经过了前三十年的经验，越来越多的是买外在物，而不是买住房本身了。那么，对于房地产企业家来说，你们设计的房子功能也好，要越来越走向平衡，避免下一步机遇中存在价格战。那么，如何抓住下一轮机遇，中国向世界承诺的减排目标在最近两年都没有实现，为什么冬天要拉闸？北方地区甚至取暖都成问题，虽然我们强调单位GDP能源消耗要下降40%-45%，但至今都没有真正实现。所以，下一步对能源政策的约束会越来越严格。

今后的绿色建筑对于能源的需求，大家可以注意看一看国内以及世界上一些低碳建筑、绿色建筑，说到这儿就涉及到政府有关政策支持和鼓励的问题。那么，水的问题、信息化的问题，以及物联网技术的问题，我觉得这些都是我们可以考虑的机遇。

第二个机遇，显然是区域布局的机遇，这是中国了不起的地方，有大量的二线、三线城市。所以，发展机遇的潜能非常大。其实，现在二、三线城市的需求，随着GDP的增长和西部大开发的战略还在不断地拓展。

第三，大家可以关注社会的情况，由于独生子女这个政策，政策性的人口社会老龄化将会迅速到来。老龄化人口住房的问题，我已经注意到一些企业都开始关注了。现在有一种说法，老龄化人口有三种办法，家养？圈养？还是社会养？一些地区已经把街道办事处改为社区了，前面陈启宗先生讲，房地产业虽然不可以叫高技术产业，但它是一个跨学科、跨门类，是依靠多年经验积累的一个行业。所以，我赞成他的看法。

第四，对于中国企业的发展来说，可以看到美国的企业家发展得很大，但美国的企业家一开始是利用两个市场、两个资源来发展的。如果利用房地产的杠杆和政策不够的话，大家可以注意到人代会上温总理的政府工作报告，走出去已经成为中国政府必然选择的一条道路。我们是第二大经济体，有大量的外汇存储在外。美国市场这么大，但美国企业家起步的时候，基本上都是采取两个市场和两个资源综合利用的方式来做。我讲的“走出去”，不仅是指现在，走出去一定要说房地产业的话，它当然是可以延伸的。

杨玉林：我觉得作为开发商来讲，下一步要怎么做？我个人有一个想法，要听党的话，要积极主动地顺应国家政策的调整和调控。为什么这么讲呢？在某种意义上讲，中国的房地产是政治地产学，或者叫政策地产学。从地产产生的那一天开始，一直在调控。我个人感觉到，研究政策是专家的事，你过多的去揣摩的话，会很痛苦，成本也会很大，时间耗不起，也毫无必要。因为，我感觉下一步的政策调整在十八大以后，可能是多元化的、系统的、制度化的，肯定是这样一个趋势，这是必然趋势。中国政策出现、制度出现往往是以行政手段为先导的，开发商要有这种心理，没有先导的话，怎么会有新篇呢？

另外，地产商要调整好心态，一个国家长期依靠房地产作为支柱产业，我觉得也不见得是非常科学的。那么，大环境的调整，比如结构性的调整，周期性的调整，肯定对我们是有影响的。

再就是要听市场的话，包括市场的需求，要根据需求来定位市场的格局、布局等等。再就是要练好内功，企业是自生自灭的，没有人救我们，只有自己救自己，根据前面两个大势，只有把自己的内功练好，把产品做好，把服务做好，我们这个行业，我们的企业才能永不倒，否则下一轮有利机会出现的时候，我们就抓不住这个机会了，谢谢。

陈润福：远洋是这么看这件事的，外围环境变化以后，客户需求会产生变化，要满足客户要求的话，可能从现在开始都是很晚的。因为，从前7个月我们的成交数据来看，改善性需求占比提高的幅度比较大，可能是需求端对政策、外围约束条件的适应也在逐渐地成熟。产品结构的调整去年就已经开始了，今年看市场的变化，应该说与预期没有什么两样，按步就班的推我们后续经过修改调整的产品和项目。从6、7月份的几次推盘来看，效果都不错，业绩也是不错的。所以，从市场的稳定性来讲，需要行业内所有的从业者去保持供应的相对稳定，才能有效地平稳市场。我想，这些方面是我们大家应该多做的一些事儿，谢谢。

巴曙松：时间差不多了，正好两轮的讨论，第一轮是刘总总结，第二轮我来总结。这一轮听下来，基本上也有共识，大家踏踏实实练内功，做好准备。但是，我总体感觉是往低级的方面说，大家变得谦卑了，俗一点是大家变得焉儿了，听政策的话，听市场的话，自己把自己的活干好，练内功。但是，实际呢，也不能放弃自己的独立思考和批判。比如说，政策有时候讲得不是很清楚，要让房价回落到合理区间，多少是合理区间？朱会长，您认为多少是合理区间呢？我思考了两年，都不知道多少是合理区间。你说，你听政策的话，政策说得很模糊。你说听市场的话，市场也是变化多端的，现在市场说了什么话，你给我解读一下，我感觉很混杂，有的卖得很好，有的还在不断地回落。所以，我想现在基本上大家都不叫板了，谦卑了，是好事。但是，我也有另外一个担心，别把自己的独立思考、讨论、分析、判断的可贵精神给丢了，我就作这一点点评，谢谢各位。