地产精英博鳌论剑：政策挑战调控中的房地产

2012年8月9日，“平衡与发展可持续的中国房地产”2012博鳌房地产论坛正式开幕。

8月10日上午，论坛的第二天议程正式开始。主题是："政策与金融篇政策边界"--政策微调，降息频繁，金融改革大幕开启，宽松货币却与行业无缘；久旱无甘霖，融资仍难继，失血房地产希望在何方？

主持人：随着秦虹主任演讲的结束，今天上午论坛演讲环节到此就全部结束了。接下来将进行的是本次博鳌房地产论坛第三场也是最后一场“地产精英博鳌论剑”。

调控两年，在限购、房产税、合理房价多重压力之下，行业起伏不定，多方博弈亦，从未间断。建立房地产市场调控长效机制和政策体系大势渐成，未来选择被动适应，还是迎接新挑战？现在我们进入地产精英博鳌论剑可持续中国房地产之三：政策挑战调控中的房地产

有请对话的嘉宾主持：

瑞士信贷董事总经理、亚洲区首席经济分析师陶冬先生

中原地产中国大陆区总裁赖国强先生

接下来，请我们的对话嘉宾上台，他们是：

住建部政策研究中心主任秦虹女士

瑞银证券有限责任公司董事总经理、瑞银投资银行中国区主席赵驹先生

协信地产控股有限公司CEO刘爱明先生

富力地产集团副总经理兼海南区域董事长赵沨先生

卓越置业集团有限公司执行总裁张远先生

北京贝塔咨询中心合伙人杜丽虹女士

第一太平戴维斯中国南区董事长林木雄先生

陶冬：大家好，我是瑞信的陶冬，今天在这里主持第三场对话。昨天，我在海口机场下机，走出机场之后发现机场外面有9个商铺，其中1个是咖啡店，一个是卖杂货小吃的，剩下的全部是开发商VIP房间。海南的这种情况也许稍微夸张了一点，但我认为这个折射出了中国房地产的现状、中国经济的现状。

今天，中国的房地产是不是进入了一个新的牛市？还是不过是进到了一个小阳春？中国房地产是不是出现了一个拐点？还是只是一个小小的浪花之后又是长江大水向东流？今天，很荣幸请到了7位嘉宾，一起来谈论中国房地产今后几年的走势。

今天和我一起主持的是中原地产的赖国强先生，先请赖先生介绍9位嘉宾。

赖国强：大家好，大会邀请一个普通话说得不好的做主持，我相信大家会感觉辛苦一点。但是，我还是很荣幸。因为，中原地产是做代理的，今天能和各位开发界、金融界的高手、专家一起讨论，我在这里简单介绍一下，这里包括住建部研究中心的秦虹女士，瑞银证券的赵驹先生，协信地产刘爱明先生，富力地产赵沨先生，卓越集团的张远先生，北京贝塔的杜丽虹女士，第一太平戴维斯的林木雄先生。每位嘉宾的发言是2-3分钟，如果要加时请举手。

最近，调控方式不变，市场已出现了回暖，调控之后将出现一个怎么样的市场？请各位嘉宾讲讲对市场的判断，哪位先讲讲？张总先讲讲吧，卓越也卖得不错。

张远：对市场的判断，应该说所有的数据都在证明一点，价平量升，这是一个现实。今天的讨论主题对于企业来讲，宏观政策这一块儿企业的发言权不多，企业更多的是无可奈何，面对“闲不住的手”调控，企业要知道调控的边界在哪里，知道手在动就可以了。作为企业来讲，在市场里面怎么生存，发展发展？房地产企业发展到现在，靠一批资金、一个楼盘，创造一个品牌，创造一个企业的奇迹已经过去了。现在的发展阶段到了，可能因为一个毒地板，可能因为一个户型，可能因为一个楼盘而毁掉一个品牌，而毁掉一个企业的时代了。所以，作为房地产开发商来讲，应该更加谨慎，应该更多关注自己产品的质量，关注自己的产品是不是对路，是不是能够满足需求。那么，更多的企业应该怀着敬畏的心情来面对市场，怀着谦卑的心情来对待竞争者，对于宏观政策这一块儿，说实话，我只能适应。

昨天，巴曙松先生讲房地产宏观调控缺乏顶层设计的时候，企业只能考虑我的底层设计，考虑户型设计，考虑一楼、二楼的设计。当陈淮教授讲公共汽车的座位卖给一个人不公平的时候，我们在考虑怎么把一层楼卖给一家公司。宏观和微观层面考虑的事情不一样，但是需求在未来是存在的，我理解需求就是需要+购买力，需要是城市化进程，购买力是人们可支配收入的提高，加上中国老年人帮年轻人买房的习惯，也有，需要和购买力都有，15-20年，应该还不错。但是，在波动期，企业怎么找到窗口期配合自己产品的推售和开发节奏，我认为这是企业自己要做好的事情，谢谢大家。

赖国强：企业产品、企业品牌，对未来比较看好。但是，有没有具体的措施和方法？等下再问问。请刘总讲讲自己的观点。

刘爱明：其实，这么多年以来，我们看得时间长一点的是正常市场波动周期五年、十年，短一点的是三年。但是，现在我们看到的是波动周期越来越短，从城市交易量来看，可能很多市场的波动周期是3-6个月，为什么会出现这样的状况？实际上，预测未来是预测不准的，因为周期只有3-6个月。

那么，我想讲的主要问题是宏观调控的问题。我觉得，现在不是调控的问题，而是现在的调控不是宏观调控，基本上变成了微观调控，把市场周期弄成3-6个月。从现在的政策就知道，调控到户型，调控到购买资格，调控到一个小小的制度，甚至有可能直接变成约谈，动用这种手段来调控。那么，我说它不是宏观调控，究竟什么是宏观调控呢？对于房地产来说，哪些动作才算是宏观的？

其实，原来我们做过一个研究，研究美国房地产的历史，在二战后研究它60年的房地产历史。60年房地产历史研究下来，住宅行业及相关行业对于美国GDP的贡献是25%，60年就只有这个数据，25%是自住。我认为，这是一个行业的定位。现在，我们对这个行业没有定位。如果你承认它是自住，那自住需要的是稳定，要有一整套宏观的做法保持自住的稳定，剧烈的阵痛对于自住来说是完全承受不了的。

那么，要在座的所有嘉宾回答一个问题，房地产对国家、对消费者、对大众意味着什么？不知道。我们没有一个准确的回答，没有一个定位。所以，政策也就是五花八门，甚至现在讨论预售，相当于直接把柱子给砸了，就到了一个承受不了的局面，这样的问题都还在讨论，就表示我们没有共识，没有一整套规划。从这套规划开始，我们研究需求量，研究供应量，这其实是任何一个企业都会做的，企业都可以做十年战略。我想，这些问题需要大家研究，如果没有这样一个共识的话，没有一个宏观调控的话，未来就是非常难以预测的。否则，就会像陈淮昨天讲的，他在另外一个海边和在这个海边谈的问题都不一样。这样的话，也就会导致调控目的和现实结果完全不一样了，这个问题值得大家深思。

赖国强：请赵沨先生谈谈自己的观点。

赵沨：我是管海南区域的，说说海南的情况，说说对海南的看法吧。

海南的房子，我经常形容成奢侈品，不是生活的必需品。所以，海南的房子受政策的影响比较大，特别是和中国经济的发展关联度更高一些，更加的敏感。城市的房子，年轻人要结婚，要升级换代，到了一定的时候必须去买，贵一点也得买，特别是看到越来越贵的时候更得买。但是，海南有点不一样，是拿来养生、度假的，是另外一种需求的。所以，在销售方面，可能整体的影响比较大。5-7月份的上涨，我觉得对海南没有太大的影响。还有，海南的资源很独特，对未来的房子销售来说是很有信心的，这些独特的资源在中国其他地方是无法比拟的。所以，我对海南的房地产市场是很有信心的。

赖国强：秦虹女士，7月份市场回升又回落，对后势看待有没有什么启示可以告诉开发商？

秦虹：第一点，我们要理解房地产的属性，有自住和投资两个属性。尽管，国家放松货币政策，刺激实体经济发展，投资基础设施，但是坚决不放房地产，如果货币松了，房地产的自住属性就会受到影响，我们始终要有这样一个概念，从政策研究的角度来讲也要重视这一点。其实，房地产市场受外界货币政策的影响是非常大的。去年，大家说限购政策对房地产市场的下调有很大的影响，在我看来是货币政策对房地产市场的下调影响最大，我们的政策没有变，没有动摇也没有松，政府松的是首次置业对象。但是，市场变了。

第二点，我认为，中国的房地产市场不可能靠投资性需求来支撑。也就是说，中国房地产市场没有投资性市场，这个市场就完蛋了？中国房地产市场没有投资性需求，中国经济就完蛋了？那只能说明经济的脆弱性。所以，我们抑制投资、投机需求，满足合理化自住需求是一整套政策，可能在相当长的一段时间内会坚持。那么，投资、投机性需求去掉以后，剩下的主要是自住性需求，自住性需求在三五年内应该是常数，不像投资性、投机性需求可以买四五套，也可以买四五十套，那是没法估计的，而自住性需求是可以估算到的。所以，市场在三五年的周期中大致是稳定的。

赖国强：保护自住性需求，压抑投资、投机性需求。赵驹先生，您认为中国房地产下半年会是一个什么走势呢？

赵驹：我不是研究房地产的，主要是做股本发行的，我的一个大观点是从材料分析情况。我觉得，房地产公司在未来一段时间从需求来讲，应该是有来自各个方面的需求，投资的、自住的等等需求，在市场上还是占一个非常主要的作用。从开发商来讲，主要看上市公司的数据，数据还是可以的，房地产行业的舆论影响也是比较大的，在各种各样的舆论中感觉到房地产行业受到的影响比较大。但是，从数据来看，我整理了25家上市房地产公司的数据，上半年下降了15家，上升了15家，综合起来还是上升了。这就说明，房地产市场的状况应该还是比较稳的，没有出现2008年那样大幅度的硬着陆，大幅度的下降。我们感觉，历次调整，房企要应对各方面的考量。所以，我的体会是房地产公司要比金融行业，特别是投资银行的日子要好过很多。

另外，看3-5年的房地产市场前景，陶总比较悲观。那么，我们在国内发A股不能发，是政府的原因，停止了发行。香港市场上发不了股票，主要是投资者对未来有自己的考量，总觉得没到底，陶总也说了，有可能未来4-5年是一个真的底，他就觉得这个时候来做股本投资不合适，股本投资是看未来嘛，他们心里头是忐忑不安的。现在，我们在香港市场上做IPO，2倍、3倍市盈率你干不干？非常之低，自从莱蒙国际之后就没有新的发行了。债券还是有一些发行，三年的发行，他们觉得可以，那我们就做债券的发行。

在宽松货币政策下，经济要增长，我相信尽管之前有很多的宏观调控，货币量非常之大，这些大货币量一定会支撑需求，购买房产产品。你承认也好，不承认也好，城镇化还是要发展，还是一个过程，还是一个阶段，还是要有增长，会带动需求的。英国、美国有些房子有一两百年的历史，我们的房子并没有到市场需求见底的时候，未来这个行业还是会比较稳健的。

赖国强：除了住宅以外，这几年看到开发商的产品转移到了综合体和商业地产，对综合体和商业地产又有什么启示呢？请林总先讲讲。

林木雄：其实，我想先回忆一下几位嘉宾讲的论点。本身作为全球五大物业集成公司之一，本身对于房地产的发展也有一些看法。我先讲一下企业今年所出现的状况吧，在中国区的过去十年，每年的营业都是有增长的，今年开始有一点儿不对劲，上半年的业绩下调了，这是从来没有过的，什么原因下调呢？我们分析了一下，我们服务的客户大部分是上市房地产公司的，也服务一些未上市房地产公司的客户，未上市房地产公司的资金来源主要是卖房的回笼，还有就是银行的贷款。现在，有一些客户该给的钱没有给，这个情况比较严重，就是限购、限贷的问题，房子卖不出去，资金回不来，影响了我们的业绩。

关于房产税的问题，我倒觉得调控不调控，在市场经济里面，国家肯定是什么事都要调，要控的。但是，怎么调？怎么控？我倒觉得今天可以讨论一下。刚才，有一些嘉宾也讲了，房产税到底有没有效果？我希望嘉宾也讲讲这个问题。

赖国强：下面，请杜总介绍一下自己的观点。

杜丽虹：我的观点是一向都不赞成地产企业关注短期的调控或预期，地产企业过多心思去研究行业趋势变动的话，那就离死不远了。如果你现金流不好的话，那就趁着市场好赶紧卖房子；如果你现在还有富余资金，还可以平稳度过的话，那你就花心思研究政策的变动、微调，不如去想想长期发展模式。

因为，从短期来说，任何一个分析师不能预测到下半年或明年的政策会怎么变动，影响的因素除了国内的经济形势和国际的很多因素，谁也没有办法准确预测和把控。但是，从长期来看有些趋势是明显的，一方面我同意中国地产行业在未来10-20年还会是一个向上发展的行业。但是，另外一方面也很明显，中国的土地红利确实是在快速地衰减。因为，城市化的比例已经达到了50%，未来进城的速度是下降的，还要人民币升值这些推动土地红利上升的因素也存在很多不确定性。刚才，陶总也讲到未来人民币升值还是贬值？都是不确定的事情。那么，在这样一个情况下，地产行业的土地红利是衰减的。在这种情况下，地产企业从长期来说，你所能做的不是想办法和政策博弈赚土地的钱，而是怎么样使自己进行更好的模式定位、模式转型，变被动为主动，如果你总是跟着政策跑，那你肯定是被动的，如果你自己有一个很好的战略定位、模式转型和效率提升的话，企业就会有一个比较主动的发展空间，也不会随着短期的政策调控有很大的业绩和现金流的波动。

所以，我个人的观点，今天的主题是被动还是主动？我觉得，如果你总是跟着政策跑，总是关注政策，政策好了你就赚一把，政策不好了你就出现了现金流危机，那你总是被动的。如果你主动地去进行自己模式的转型，去进行自己发展战略调整的话，那政策对你的影响就是比较小的，那你可能在这场叫博弈也好，还是叫什么也好的时间里，你就是主动的一方。

赖国强：嘉宾已经依次发言了，下面是选择性发言。杜总提到要化被动为主动，我们应该主动出击，我也想在这里讲讲中原是如何面对这种局面的。

在座的有开发商，有投资企业，你们作为行业的一份子，你们是选择主动出击吗？行业中还是有机会的，这些机会遇到谁的手中？开发商有不少去主动拍地，在座的开发商会去选择争夺土地吗？或者是以住宅为主的转型到非住宅类？未来住宅可能会受到更多的调控，住宅的发展可能会更加激烈，一、二、三线城市可能发展也饱和了，要不要转战四、五线城市呢？策略上怎么改变？我想，应该有不同点的着重讨论，陶总也可以给一些意见。现在，我们作为中介公司，面对改变，我们会去主动改变，我们公司在革新，面对市场的改变要改变的话，你们会做什么举动？

林木雄：我觉得主动回应市场是最重要的，从一个企业的角度去谈这个问题吧。刚才，一些嘉宾也讲到国内投资性需求是很强的，我们公司已经做了两年了，一方面是限购，另一方面有需求到其他没有限购的地方去买房子。举一个例子，最近在伦敦拿了一个项目，拿到亚太地区卖，特别是在香港，一天就全部卖光了，100多套的房子，主要的买家都是住在新加坡、加拿大的国内人去买，不是说你住在这里就不能去别的地方投资了，在伦敦有房子，在纽约也可以有房子，我们看到了这个机遇，就拿了一些海外的项目来做业务上的拓展。

赖国强：提到营销方法的改变，异地的房子，最近有很多新加坡的房子、香港的房子都在往国内推。

林木雄：我们这边已经在做，大家都知道万科已经在香港买了一家上市公司，我们的客户碧桂园在马来西亚也有一个项目，我们在帮他们做前期工作和销售工作。那么，这些是不是适应市场的一些策略？我觉得应该是的。

刘爱明：这个话题是很有意思的一个话题，我不太同意林总的观点，企业应对市场变化是一个永恒的主题，没有调控的话，97年的亚洲金融危机也搞得天翻地覆，如果没有应对市场变化的能力，企业是活不下去的。这个时候，走出去是不太好的，你在中国市场里都做不好，走出去怎么会做得好？在一个温室里面的花朵都长不好，走出去肯定会必死无疑。所以，我认为走出去不是一个最好的策略，抛开政策调控不谈，如何应对市场变化，企业就应该具备这样的能力。

赖国强：面对市场的变化，你们有什么对策？

刘爱明：其实，我觉得中国的企业普遍缺乏一种把企业往“深”做的能力。比如，招商运营，中国这么多家招商的企业，有几家把招商运营得很好的？但是，我们是做商业地产，重点还是在地产，你不懂招商经营也可以做地产，但做商业地产还要做打造商业氛围，如何在这个市场中具有竞争力，这才是你的本事。

张远：我们只能无可奈何的接受调控政策，我没法主动。但是，我要主动地去适应市场，这个不能被动。卓越从2004、2005就开始进入商业地产，算是比较早一点的，卓越一直秉承着住宅地产和商业地产双轮驱动的模式，住宅不好卖的时候，商业卖得还可以，住宅卖得好的时候，商业还可以持有一段时间，对我来说抗波动的能力就要强一点。但是，大家知道，抗风险能力强的话，平均收益可能就比某一个时期的单项产品要多一点。对于卓越来讲，商业地产和住宅地产是未来发展生根的问题，还是要坚持两条路走的策略，实际上还是为了抗风险，为了适应市场。我觉得，各个企业有各个企业的做法，各个企业也有各个企业的条件，各个企业对未来市场的认识也不一样，做法说会有一些微调。刚才，杜总讲到中国土地红利也慢慢消失了，除了央企和国企资本成本低，拿大面积地块的方式可能在现在就不适宜了，有可能拿一块地就开发，拿一块地就开发，土地红利那一块儿要持有的话，可能成本还更高一些，土地市场也有一些变化，企业也要作相应的调整。对于市场来讲，土地红利确实在慢慢过去。

赖国强：在座的其他嘉宾有没有要补充的？

赵沨：企业就不说了，还是说说我自己对中国经济发展的判断吧。十八大很快要召开了，我觉得中国经济的发展是必然的，是必须的，是一定会保持一定的速度在发展的。但是，在两届领导人交接棒的时候，是不是前一届帮后一届多做点事情，压一压速度，在保证共产党统治地位的前提下，下一届领导是不是有更多的余地来做呢？在接棒的时候，前面那个人还在飞奔的话，后面的人很难接住这根棒。对于中国经济的发展，我个人觉得会有一段时间的低潮。但是，在新一届领导人上去之后，只要共产党的统治不变，一定会保证发展。而中国发展的方法，促进它发展的方法很多，简单说一下，我有一个同学在发改委，堆在那里待批的项目一大堆，他说要发展就批掉一半，到底不是纯市场经济，还是有很多方法去做。所以，我想，明年经济发展了，房地产调控也应该会相对有些松动吧。

赖国强：台下的嘉宾有没有需要提问的？

提问：我是来自住在杭州网的记者，想请问秦主任，江部长说限购是迫不得已的政策，联网后就可以解除了。但是，您刚才表达的似乎是限购还将遥遥无期。江部长说的联网就可以解除了，这是什么意思？和房产税有关系吗？大家都在猜测。但是，江部长没有回答这个问题。如果有可能的话，我想问一下陶冬先生，刚才你说的天花板在四五年后必有一跌，是出于什么样的依据？你的依据是全世界物业有一个基本的水准，是这个意思吗？你刚才举了欧洲的例子，举了东京的例子，谢谢。

秦虹：谢谢你的提问，我好象没说限购遥遥无期吧？

提问：您的意思是至少现在还不能解除。

秦虹：现在，抑制投资、投机性需求的政策组合包括了限购和限贷。但是，我个人认为限贷的作用比限购还要大一些，限购只限了49个城市。

提问：为什么对限购还这么敏感？连浙江义乌停了几个月的时间，变成了现在必须执行，甚至还要问责。

秦虹：对，限购只限制在哪些城市呢？一是副省级以上的城市必须限购；二是非副省级以上的其他城市房价高、涨得快，供求关系紧张的地方也要限购。所以，我估计浙江限购的城市是最多的，可能过去房价也是涨得比较快的，供需矛盾比较紧张的地方，也就要限购了。

提问：秦主任能预测一下什么时候将会取消限购吗？

秦虹：这是决策行政者的职能，这是没法预测的。

提问：房产税能否替代限购吗？

秦虹：要看房产税的税制是如何设计的，如果设计的税率比较高，面比较广，那可能是可以替代的；反之，就不可以。所以，要看将来房产税的税制是怎么设计的。

提问：为什么重庆可以不限购呢？

秦虹：问问当时咱们的领导吧，我不知道，哈哈，这个原因我不知道。因为，限购是国八条明确规定的，不是我说的。

陶冬：我认为有几个盲区，第一个盲区是把房地产的起起落落全归结于政府，的确中国是政府主导的经济，中国政策对房地产有极其重要的影响，这个我绝对不否认。那么，政府的政策如何走，对短期的房地产走势非常重要。

昨天晚上谈的时候，有一个重要观点是政府在不断地乱搞，搞得大家鸡犬不宁。房地产对于经济十分重要，如果把房地产搞下去，经济就下去了，这不是中国的特例，全世界都知道这回事，你觉得美国人不知道房地产下去美国经济就下去了吗？你觉得英国人不知道房地产下去英国经济就下去了吗？你觉得西班牙人不知道房地产下去西班牙就破产了吗？都知道。但是，政府只能在一定时间、一定范围、一定力度下对房地产施加影响。我个人认为，在今后一两年，中国政府的政策对于房地产是有影响的，甚至影响是非常大的，我也不排除中国的房地产会有一轮小阳春。但是，我相信地球是有吸引力的。

第二个盲区是房地产有周期。当住房的库存量大到一定程度，当信贷扩张到了无以维系的地步，哪怕政府不管，不抓，甚至放任，中国房地产还是有周期。这一点，我们不要产生误解，的确政策对于中国房地产极其重要。但是，除了政策之外的那些因素，我希望大家在看房地产走势的时候，至少用眼睛的余光也去瞄一眼。同时，房地产有周期的另外一个含义，这一次房价往下跌的话，也没什么大不了的，经济有周期，房地产也有周期，哪怕房地产往下走了一轮，它还会有起来的。那么，对于房地产企业来讲，并不是全部要投机押宝押在这个周期什么时候下去，什么时候起来？而是要像诸多讲者讲到的，我们要做转型，要把企业做好，要把品牌做好，在房地产周期的起起落落中立于不败，把企业做得更大更强。

那么，我为什么认为中国的房地产几年之后可能会有一个比较大的调整？刚才，我讲了一部分，我认为中国的货币政策周期今后几年会陆续加紧，而不是放松；我认为中国的贸易顺差会减少，甚至变成逆差，外汇帐款是流动性制造的第一代人群，我认为联储几年后会退出QE，我认为人民币会和美元挂钩，联储退出流动性会有非常大的影响，这是我刚才演讲中讲的三个要素。

同时，我们看看全球经济。今天的新兴市场是遍地乱象，为什么？因为联储在哗啦啦印钞票，欧洲银行在哗啦啦印钞票，日本银行在哗啦啦印钞票，但钱不在他们自己手上，钱去了哪里？去了新兴市场。为什么前几年外汇储备每个月涨？热钱往里流？使得我们的流动性往上走。但是，今天我们看到许许多多乱象，中国的情况不谈，谈印度，印度的基础设施遍地开花，印度人没钱，哪来的钱？全是在国际的债市上借的，三年的基建项目，长债短借是走向毁灭的开始。

那么，我认为这场危机从美国危机开始，今天讲的欧债危机是中场揭幕，这场危机的最终收尾是新兴市场，包括中国的房地产，谢谢。

赖国强：非常感谢在座的七位嘉宾和两位客串主持人，谢谢大家。