Robert Young：美国房市与金融对中国的借鉴

Robert Young：各位嘉宾：下午好！

来了一天半，发觉房地产精英都很专业，要谈房地产的话，我不能和你们谈，可是我看了一下我是唯一从美国进来的咨询公司，只能拿一些资料给大家参考。

我们公司1991年成立，目前在美国的资产是66亿美元，约在10几年前，我们曾经想把美国的“迈汤姆(谐音)”的经营模式拿过来做，等下再介绍。我们在中国刚开始是一阵摸索，一直没有办法进入这个市场。到2009年，我们开始和中国信托、中国邮政、中国银行合作，目前正在做人民币的操作。

昨天，很多人都说市场好象很低迷。本来，任何市场都是有周期性的，中国房地产的周期性在最近十几年价格涨幅得比较快，目前涨幅慢下来了，昨天有很多开发商都很紧张，因为涨幅慢下来到底会有什么样的影响呢？其实，美国也是一样，任何一个国家的房地产市场都是有周期性的。在这里，我和大家分享一下，在我做房地产的时间里，美国已经经历了三个周期性，也慢下来了。

第一个阶段是里根总统在1986年对税法进行了改革，以前买房地产是用来抵税的，这个时候不见了。

第二个阶段是2000年的抗泡沫，以及2001年的9.11事件，到2002年就开始有了很大的变化。

第三个阶段是经济大风暴，次贷，次贷影响了好几个公司，包括雷曼兄弟，雷曼兄弟是我们在美国的第一个合伙人，他们做事情其实也是比较激进派的，可是他们也做了很多很正确的决定。当然，他们因为次贷问题也跟着倒了。其实，他们在一段时期内也做了很多很好的金融界突破。

以上是美国房地产的三十年。

中国房地产泡沫化？2005年9月15日，美国前中央银行总裁格林斯潘讲了一句话，我觉得他讲得非常正确。2005年的时候，没有人看出美国的房地产是否有泡沫。所以，他回答的是房地产会泡沫化。因为，升得太高就有可能会跌下来。可是，房地产是一种不动产。所以，房地产的泡沫化一定是区域性的。最近，你们可以看到美国房地产跌得一塌糊涂，可是纽约的不跌，帕拉奥特的不跌，南加州有一个地方由于有很多华人过去买房地产，那边的价格也不跌。所以，房地产的泡沫是区域性的。所以，我认为，昨天谈到房价涨幅慢下来，如果有泡沫的话，包括中国在内应该也是区域性的，可能有些地方不跌，可能有些地方会跌得很厉害。

房地产最怕的是什么？就是不确定性。如果今天能够确定它跌多少或者涨多少，那事情就好做了。在不确定的时候，比如昨天有一位精英讲到，要做房地产，进场和出场的来回只有15%的时间，甚至于5%。所以，你做的任何决定是95%的可能会犯错。因此，不确定因素让业内很多人都不敢做任何决定。

前段时间，我招待郑州来的一些房地产商，我跟他们讲美国地产的拥有是一辈子，他们听不懂。因为，中国房地产的所有地都是向国家租的，美国房地产和中国房地产不一样的地方就是产权，如果你拥有这一块地的话，包括天空上的鸟，地底下的资源都是你的。可是在国内的任何一块地，都是从国家手里租过来的，租期是70年、50年，这是最大的不同。

房地产市场，我们认为是一种市场经济，而不是政策经济。可是，国内的房地产除了政策经济以外，也就是所谓的宏观调控，也是有市场经济的。比如，昨天一位演讲精英讲到，其实要把二者组合起来，才是真正的中国房地产趋势。

午餐的时候，有人问我，美国，是不是抄底的时机？很难讲，美国是跌得很厉害，100元的东西可能跌到10元，是抄底吗？我不认为。因为，抄底是过去了你才知道是底，现在不知道是不是底，你要抄底的话，除非你是非常的幸运，要不然“抄底”的这个点很不容易抓。一般来说，买房地产是看要做什么，买来以后五年出手？十年出手？所以，抄底就很难预测。目前，美国的情况是100元的可能跌到10元，最多就是跌到1元吧？再跌也是有限的，可是是不是底呢？目前还看不出来。

昨天晚上跑出来一只熊，我终于知道为什么你们叫很牛，很熊，牛市是很火，熊市是很不好。昨天，用熊来比喻，熊市场要怎么应对呢？一般其他下，如果看到一只熊，不管是什么样的熊，比我大的话，肯定是先跑吧？跑了之后会怎么样？熊市场里面有很多的开发商，谁跑得快谁就是赢家，跑得最慢的就会被熊吃掉。那么，跑快和跑慢是什么样的情况？第一是资金够不够？第二是你有没有准备好？你准备好了的话，跑起来就可以跑得很快。

另外一种情况，记得在读小学的时候，熊来了，你跑不过他，怎么办呢？就装死嘛，我躺下去不呼吸嘛，它以为我死了，它不吃死人，就没事了嘛，这是第二个步骤。

第三个步骤是什么？昨天某位嘉宾提到，好象也是陈启宗，如果这只熊是很友善的熊的话，那我就抱着它嘛。目前，由于政策关系开发商遇到了很多困难，要解决这些问题的话，可能装死的比较多。最后，绿灯一来了，他们就走。

我只有两分钟时间了，这是三个小时的课，我用十五分钟讲完。

那么，有很多银行建议把人民币变成美金。其实，房地产的兴衰、房地产市场与金融有最直接的关系。为什么最近国内流行那么多PE？这么多的私募基金，就是因为银行宏观调控没有钱，唯一的折中办法是到PE里面拿钱，但PE里面的钱是很贵的。人民币向下调息，你们比我更清楚，这一点不用讲太清楚。

我主要讲资本的流向。既然做PE，一定和金融有关系。资金的流向，我认为目前有史以来中国资金可以到美国买一些资产的机会，包括银行买银行的都有很多，这是我们的看法。

目前，我们在国内想做人民币基金，做中国商业性的地产，这是我们想做的第二个步骤。刚才，我和苏总稍微聊了一下，他们的人民币基金只做人民币地产。再接下来是做什么呢？就是把人民币的资产做得很好的话，你就可以去美国，有两种方式，一种是可以上市；二种是可以变成所谓的房地产证券化，就是集资的意思。另外，我们一直在做的是美国的资金做美国的地产。

房地产与基金如何双赢？刚才，有人讲在美国是“现金为王”，现在流行的是“现金是上帝”，它比“王”还厉害，它是“上帝”。谢谢。