曹少山：改善型住宅、旅游地产等有商业机会

曹少山：很高兴有机会和大家在这里交流，已经是第二次参加博鳌论坛了，其实像我们这样的人来参加博鳌论坛，和开发商也差不多，希望在这个论坛上从高 手、专家的观点中验证一下我们自己的一些看法，做投资嘛，只有对未来有观点，只有对未来有观点才能形成自己的投资策略，我们和经济学家还不一样，经济学家 说白了，最后对和错都没关系嘛，我们形成一个观点，就要拿这个观点去指导我们的投资策略，做？不做？怎么做？这都关系到真金白银。应该说，在这次论坛上我还是找到了一些知音，昨天的巴博士，今天早上瑞信的陶冬，还是说出了我们心里的一些想法。今天，我把我的一些想法跟大家分享一下。

谈中国地产的现状，很多人愿意用“过冬”的比喻，“过冬”是冬去春未来，是一个季节变化。中国房地产现在面临的状况不是一个周期性变化，整个中国经济， 包括世界经济，整体政治制度格局都不是一个周期性，如果要找一个比喻的话，我更愿意用“过河”，原来在水里游，现在要上岸了，整个周期可能都会发生一些变 化。

我有一个朋友做风险投资做得很成功，他讲过一个故事，很给我启发。他说，有三个人走到河边要去一个地方，第一个人走到河边，河很宽 走不过去，就捡一块木头绑在身上，连漂带划的就游过去了。第二个人砍了一棵树，做了一个小木筏子也划过去了。第三个人砍了一棵大树造了大船，开过去了。第 一个人划过去以后，把木头扔掉了；第二个人做了一个木筏子舍不得丢，带着走；第三个人花这么大精力做了大船，就停下来守着这艘大船。也就是说，现在只有不 断批判自己盈利模式、商业模式的企业才能够生存下去。我们看看苹果公司，看看九十年代前的IBM和九十年代后的IBM，看看索尼，看看柯达，还是会有很多 启发的。

中国绝大多数的房地产企业，在我看来应该说大部分属于第二类，都还是舍不得那个木筏子，准备背着它走路的，占绝大多数。今天， 我们所处的外部环境充满了变数，有宏观经济各方面存在的巨大不确定性，这两天不同嘉宾都表达了这方面的观点，我讲讲我的看法。外部环境非常恶劣，经济上的 问题就不多说了，所有的嘉宾多少会讲欧洲的问题、美国的问题，他们都说得非常好。其实，我还想补充一点，现在我们生存的外部世界，中国以外的这个世界，从 政治上来说，现在这个世界进入了一个没有人维持秩序的状态，我们看到国际上的流氓政府越来越多，流氓主义盛行。

为什么这么说呢？美国的 相对实力在下降，美国组织全球秩序的能力受经济等方面的原因在下降，这个世界逐渐进入一个没有领袖的状态，一个没有领袖的世界是不可能达成共识的，很多事 都办不成，看看在哥本哈根会议上的情况，多方会谈的情况都陷入了僵局。另外，从中东到咱们国家附近一堆流氓国家，干了很多事儿。中国人有很多幼稚的人认 为，这种状况使我们有了机会，我们可以充当这个世界的新领袖了。事实上不是这样，我们很有可能成为没有人维持秩序的国际无政府状态及流氓主义盛行情况下的 受害者，很可能分散精力，措施发展的历史机遇，这是外部环境。

内部环境，我自己觉得中国内部的改革现在是迷失了方向，既得利益集团既有 动力，也有能力进行改革。西方经济危机以后，大家对政府和市场的表现又发生了变化，又开始怀疑市场了，又对政府的力量寄予了很高的期望，而这种全球式的思 潮，我觉得对国内形成新的改革共识会造成很大的干扰。大家不要光看《人民日报》社论上写的，说什么不重要，要看有没有实际行动。大家都是在一线的，你们有 没有感受到在实际经营当中，出现了实质的、积极的变化？有没有？你们自己应该很清楚。

在经济层面，中国经济增长曲线的整体下移，劳动力 成本优势的逐渐丧失，人民币汇率的逆转，可能催生资本泡沫的破裂和通缩，等等风险都不是耸人听闻的空虚来凤，都是很真实的。专家们津津乐道的中国城镇化， 这个中国房地产最大的理论性支点，我自己认为其实也是值得商榷的。为什么这么说呢？因为，中国的城镇化过程不一定是理所当然一帆风顺的，城镇化不是一个自 动发生的规律，它需要有一系列的助推制度安排和经济政策。而且，城镇化即便发生了，也未必形成真实的对商品房的购买。大家知道，统计51%个点的城市化率中，有一半可能是在城市什么也没有的农民工嘛。所以，简单地把城镇化推到中国房地产市场未来发展前景光明，我觉得是不太完整的。

所以，中国经济领域需要的是进一步实质性改革，而不是空喊话。在这之前，中国经济发展中唯一的亮点是中国的消费者和已经形成相当体量、相当规模的城市中 产阶级，他们的财富和收入水平经过了将近十多年的积累和快速的成长，为中国下一步的消费升级提供了许多商机。我觉得，地产商可能也需要围绕这个主题去做文 章。

站在一个地产私募基金管理人的立场，我自己觉得从投资的角度来看，住宅类的投资至少从基金的角度来讲越来越少，三线以下的城市，人口进流出区域的这些住宅，根本没有形成。

那么，普通住宅是一个积累，食之无味，去之可惜，这都是站在基金的立场上来看的。我建议，没有资金成本优势的话，如果你不是国企，不能从银行贷到3%、5%利率的开发商，或者没有规模优势，无力承受越来越薄利润率的开发商，我建议你们在这个领域趁早收手，这块市场今后将是国企和超大型开发商的天地，对其他开发商来说，这条路会越走越窄。

改善型住宅市场要好很多，但我觉得今后拼的是团队，拼的是产品，你们掂量掂量自己的团队是不是一流的团队，如果不是一流的团队也没必要恋战。

商业地产，中国没有REITS，整个商业发展链条是断裂的，模式是扭曲的，除了极个别像万达这样能够撬动银行资金的企业，个别地产企业盲目进入商业地产会有麻烦，搞不好是找死。

电子商务对传统以百货店为主力店的传统购物中心，这种集中商业模式的打击，我觉得是毁灭性的。现在，三、四线城市建了那么多所谓的购物中心，还没等好的百货店走到哪儿，我觉得电子商务已经把这种商业模式给消灭掉了。

那么，不是说中国没有机会，我觉得机会还是有的，同样是站在基金管理人的立场来看，围绕着消费升级的主题，在改善型住宅、旅游地产、社区商业、商贸物流 地产等领域，还是有很多商业机会的。开发商同样要问自己一个问题，这些会不会玩？玩不玩得转？身边有没有一流的团队？身边有没有足够多的核心资源来进入这 些领域？

中国房地产行业是不会消失的，但原来长期透支，需求上透支未来需求，在价格上由于有土地财政制度的安排、助推下，透支未来价值 的模式，我觉得是难以维系了。中国房地产市场面临的很多问题的根本都不在房地产市场，政府要承担更多的责任，但黑锅只能是开发商来背。因为，你们在政府面 前没有任何的谈判能力。

在中国，土地制度、中央地方的分税制度，政府参与整个经济的这只手是不是闲得住？在这方面没有实质性的变化之 前，中国地产的忽冷忽热、大起大落、政策多变等等，这些问题都没有终极的解决方案，房地产行业也不会是一枝独秀了，它的利润率、行业对资本的吸引力，以及 本身的回报率，都会被许多行业超越。比如说，一些新兴农业、现代服务业等等。

我对开发商朋友，尤其是那些专业能力、市场竞争力一般的开 发商朋友的建议是，你们要保持适度的多元化，除了地产以外要做一些别的东西，把你们的钱交给比你们更高明的、更专业的人去管理。一个二流的或者三流的开发 商，把你们的资本全放在一个篮子里，在现在环境变数这么大的情况下，是一个很危险的选择。

中国政治经济，我自己感觉会经历一个比较长时间的混沌期，在很长时间内企业家朋友没有办法，我们也是这样，必须会在一个大方向不明确的情况下去摸索，很多人指望今年下半年的十八大会给大家指明一个特别清晰的方向，我觉得不太现实，大家要做好心理准备。

就说这么多，谢谢大家。