申威：房企资金运营管理的创新模式

非常高兴能够有机会让我跟大家分享一下我的体会，我记得顾云昌会长在一次讲话当中说房地产企业有两个“命根”，一个是“地根”，一个是“银根”，这个“地根”是我们房地产的原材料我们的土地，“银根”指的是我们的资金。这两块现在目前从我们集团的一个运营的情况来看，我们最核心的业务现在目前集中在我们的金融创新业务。

首先我先跟大家看一下现在目前的土地市场的状况，我们看这张图(PPT)是国家统计局提供的数据，12年的1—8月土地市场的成交总额总比下降了7.6%，成交面积下降了16.2%，8月份土地购置面积发生了变化，发现了大幅度地攀升，同时带动了土地市场的回暖。第三季度明显出现了上扬的趋势。从房地产的开发投资增长1—8月份同比增长了15.6%，住宅增长10.6%，占房地产投资比重的68.6%。8月份政策受到了“稳增长”政策的明朗化，销售市场也出现了回暖，大家的投资意向增强。预计我们认为开发的投资已经触底企稳，将保持回升的态势。据黄金湾投资集团的统计，全国100个监测城市的显示，2012年1—10月份土地出让成交的总金额同比下降21%，土地出让成交总面积下降18.96%，土地出让的成交单价下降了3.4%。三季度这个曲线出现了明显的上升趋势，我们看到15家典型的房地产企业新增的土地储备同比下降了34%，低于行业的平均水平。前三季度15家典型的房企新增土地储备同比下降了34%，整体土地市场下滑了19%，而绿地、龙湖、华润、雅居乐、金地、富力等企业却一直在扩张，反而增加了土地储备。

我们看到在当前这样的一个趋势，大型的房企依然在逆势扩张，而一些中小的房地产企业处于在土地市场还是在保守的观望状态。我们看到2012年前三季度的房企拿地的支出占他销售收入的比重较去年出现了明显的下降，去年前三季度的比值大约是28%左右，今年降低到17%，今年拿地支出与销售收入的比值在25%以上的房企有三家，分别为龙湖、万科、招商，其中龙湖比重达到了60%。这个数据表明一方面说明房地产企业对于购地持谨慎的态度，另外一方面也表明了房企在销售面积上远远时大过于新增的土地面积，普遍面临土地出现了补仓的需求。从拿地的成本看，拿地的成本平均在4000元每平米以下，今年拿地的成本明显下降的企业是多增加了三四线城市的布局进程。

我们的结论是，从目前的阶段来看，大型房企的抢地的浪潮会明显出现，万科、中海、保利、恒大等数十家房企将在今年的9月份新增的土地储备建筑面积为2541万平方米，但是上述公司在前9个月的销售面积却达到了4376万平方米，这两个数据相差了1800万。前10家房企9月份拿地的金额占同期销售的比例减为14%，创下了09年的新低。按照上述的销售数据来看，如果房企要保持现有的土地储备和销售规模，在四季度还必须储备大量的土地。因此，上周我们和任志强在上还有一个交流，如果现在的房企包括地方政府不能够重视土地的市场，没有一些调控的政策出台的话，由于土地储备和开工面积的降低，也会导致明年的房地产价格会出现大幅度的攀升，这个是我们值得警惕的。

由此带出我们这样的一个话题，我们房企如何去找地，如何去找钱？目前我们看到中国的地区幅员辽阔，有665个城市，2000多个县，每年有几万幅土地的出让，哪些城市的土地适合我们每一个开发商？实际上是我们摆在面前很重要的一个课题。而且在转战三四线城市成为潮流以后，我们如何去拓展我们的项目，我们黄金湾投资集团在95年开始做房地产的营销与开发，我们感受是通过三种途径做土地的拓展。一是我们建立了专门的土地拓展团队，第二我们的企业高管通过人脉的关系发掘项目，第三我们在参加政府的土地招拍挂，我们在09、10年通过北京的招拍挂拿到了10块土地。但是我们发现这样寻找项目的方式一个是成本比较高，尤其是招拍挂，我们在09、10年每一块土地都面临着很严峻的土地价值的压力。另外我们的拓展效率是很低的，拓展的空间是有限的。

第二个是自筹资金，在资本的运作上我们自筹资金仍成为我们房地产企业主要融资渠道，2012年1—8月份，企业本年的资本金的构成我们看到有41.9%的比重都是企业来自筹资金，这样融资手段实际上是一个很大的压力。在我们传统的房地产企业包括我们集团公司在很长的一段时间，我们认为我们一直处在资金融通的成面，而不是在资本运营的层面，资金的融通层面包括了自有资金、自有资本以及银行信贷，我们的财务总监面对的是银行，但是在当前的状况下，银根紧缩的情况下，我们无法去获得更大的资金来满足我们集团的扩张和发展，这样的话我们认为我们现在房企成功的最关键就是要挖掘房地产的金融工具的创新，而达到我们在资本运营层面上的一个运营。资本运营层面我们认为会包括我们的金融工具的创新，包括住宅贷款的证券化，包括产业投资基金、包括信托和私募基金。

从当前来看国外房地产资本构成有将近40%是靠私募股权和私募债权，而我们国内的私募股权只占到了5%以下，说明我国的房地产私募基金是有很广阔的发展前景。

在地产和金融的对接上，我们开通了一个新的创新模式，我们集团购置了一个电话设备和一个网络通讯设备，这个设备可以实现多方的通话，形成一个地产和金融的直通车，我们的项目和我们的资金方可以多方地进行沟通，这样的话能够提高我们的效率降低我们的成本，获得更多的机会。

我们的项目来源通过我们这一段时间的探索和创新，分成四个方面，一个是我们有传统的遍及全国的130支的投资团队，他们在全国将近100个城市进行土地的拓展。第二我们投资了K8土地网、K8融资网，通过网络广泛地获得海量的信息。第三我们广泛地和我们的银行和信托公司进行合作，有很多的项目是银行无法接受的我们来接受。包括一些项目信托到去我们来接盘，有很多这样的成功案例。第四是我们建立了一个地产金融的拓展联盟，这个联盟有很多的会员帮助我们在线下，通过我们的地产商帮助我们提供项目的资源。今年我们获得的项目大概是9千多个遍及全国，打破了我们原来的这种小量的拓展项目的方式，我们原来是几十个项目源挑一个来投资，现在我们可能是在1千个项目里面挑1个最优选的项目来进行投资。

我们的资金池，我们现在的资金池有四个方面的来源，一个是我们黄金湾投资集团的自有资金，第二是我们签约了百强房企中一些战略投资伙伴。第三，我们通过合作的一些投资公司、私募股权企业，以及一些财富管理中心，还有我们地产金融拓展的一些会员企业，还有一些民间资本。我们搭建了一个房地产的基金，我们黄金湾投资集团的自有资金出资30个亿，募集70亿，我们一期计划有100亿来投资房地产市场，构成了我们这样的一个资金池。

下面我简单地把私募基金说一下，私募基金是这次调控中的一个受益者，他既是开发商一个在特定时期的救命稻草，也是信托产品的接盘者，也是地方政府保障房融资、包括地方政府土地的标的及时雨。我们认为私募基金在当前的情况下是一个雪中送炭，尤其是我们了解到前一段时间炒得比较热的，像房地产税、物业税，还有预售制度的取消，都给我们房地产企业带来了很大的压力。在这种情况下，信托、开发量都不能成为我们快速扩张的金融工具，私募基金这样一种在国外非常成功的模式，已经构成了房地产企业最重要的一种融资工具。目前的私募基金我们了解到有三种方式，现在主要是由债权融资、夹层投资和股权投资，夹层投资是既有股权又有债券，国内现在的状况来看大多数是债权，私募基金债权占到了70%，夹层占到20%，股权只占到了10%。这种情况在国外是倒过来的，我们认为未来的趋势一定是股权投资为主，夹层投资为补充，少量的债权。这样目前的一个现状，也是由于我们现在很多的房地产企业他还有很多的保守资产，并不愿意出让更多的股权，不愿意分享更多的利益给私募股权基金造成的，但是我们认为随着金融开放，包括我们调控政策的深入和延伸，这样真正的股权基金会越来越多。

私募股权基金他的运作实际上有四个方面的保障，第一是他的投资管控过程是有专业的公司进行全盘的控制，保证了投资的安全。第二，有强有力的责任担保，也就是我们通常说的私募股权基金的GP，这个GP是承担的无线的担保责任，包括我们投资方的资金安全。第三，我们的私募股权基金需要有房地产项目的股权质押。第四，我们需要房地产企业的土地质押以及房产资产的质押，多重保障构成了我们一个完整的风控体系，保障了我们投资人的安全。

什么样的私募股权基金能够受到未来我们房地产企业的欢迎呢？第一，他经济具有一定的品牌、有一定的知名度，我们很多的房地产企业的发展私募股权基金视他的企业的信誉为第一位。因为房地产的项目的成功运营会造成良好的口碑，如果是失败就会给这个基金公司带来很不良好的一个声誉，所以很多真正成功的私募股权基金非常重视他们的项目成功率。

另外房地产的私募股权基金资金实力和他的团队经验也是非常重要的，比如说我们黄金湾投资集团旗下的富达股权投资基金，他是基于我们集团有将近3千人的营销团队，和我们将近在全国23个开发项目的一个经验的积累，我们不但给我们的房地产企业输出我们的资金，更多的是输出我们的管理，包括输出我们的营销能力、产品理念，包括我们成本管控的能力。良好的私募股权基金产品丰富的设计、产品交易结构的设计也是非常关键的，这个取决于股权基金的良好团队，高素质的人才也是非常必须的。

从目前来看，中国私募股权基金从10—12年经过2、3年的一个飞速发展现在已经达到了2千亿的规模，大体分成FOF基金包括信托+PE的方式，还有黄金湾投资集团现在正在做的房地产企业的并购基金以及产业投资基金这样的几种。从开发商或者是开企业发起的私募股权基金，他是有一定的优劣势，优势是他有房地产企业的支撑，金融成本和资金不需要考虑，有品牌的优势。但是他的经营目标狭窄，沦为了母公司的融资部，偏离了基金的核心本质。目前在11月1号证监会主席签署了83号令，这个规定实施以后，指的是公募特定的资产管理业务和涉足到更加广泛的艺术品、房地产投资等领域。也就是现在目前信托公司字的很多业务，私募股权基金和公募股权基金都可以做，这样的一个前提下，使得我们私募股权基金也会受到很大的影响，毕竟公募基金他有很强的募集能力和发行能力。但是从目前短期来看，公募基金在房地产运作上还缺乏人才，他的市场熟悉程度需要一个过程，也给私募股权基金的生存留有一定的空间。

目前私募股权基金我们认为需要有四个方面的方向，一个是私募股权基金的自律是需要的，我们通常会出现“一颗老鼠屎坏了一锅汤”，会有一些不规范的企业打着“募集资金”的名义来欺骗企业的资产，我们非常需要这个行业进行自律。第二，需要私募股权基金有高度的市场化，也就是说不能单纯地是以开发商为主这样的一个基金公司，他应该是像公募股权基金一样培养专业的团队和专业的企业，打造专业的品牌。第三，要有非常有效的流动性，让我们的LP投资人可以有很好的转让机制，可以把自己的股权通过加以所进行转让或者是并购。第四，提供有效的增值服务，包括我们黄金湾投资集团有一个3千人的营销团队，也是帮助我们的基金能够实现快速的去库存化，这样的服务业是需要的。目前房地产私募股权基金需要的是更多整合房地产交易平台，包括我们和交易所合作，也加强与公募基金的合作，同时强化我们这个团队与投资人GP与LP的合作效率。同时我们希望有更多规范的包括行业协会的规范、行业协会的介入规范这个市场，包括一些相关法律制度的出台，规范这个行业的发展。

下面我简单介绍一下黄金湾投资集团，黄金湾投资集团是一家国内的房地产金融投资机构，目前我们将近有3600多名员工，遍及将近100多个城市的地方政府、开发商、投资商、运营商提供全防伪的地产的经营整合方案。我们的业务范围包括房地产的投资、开发、营销和电子商务等领域。我们从95年开始最早做的营销债，我们为中国房地产项目营销了300多个楼盘，2000年我们的房地产开发到目前为止在全国有23个项目，今年在青岛地区、宁波地区、海南地区都新增了将近1千万的土地储备。同时我们在2011年，我们黄金湾投资集团的成立业是我们标志着我们开始做房地产的开发投资以及金融服务的一个重要的战略。

近期我们的投资方式是包括山东半岛、浙江东部沿海城市、江苏南部的城市以及海南岛，我们投资的方向包括住宅、商业地产、旅游度假地产、产业地产以及高端商业物业。这些是我们做过的一些项目(PPT)，CDD创意广场这是我们在北京南三环的一个商业项目，是一个综合的项目，总建面20万平米，紧邻60万宜家家居的亚洲旗舰店，这个产品由8个独立的写字楼和商铺、住宅构成的，目前销售的情况非常好，我们在7月21号开盘一天卖了将近6个亿，在“10.1”期间卖了7个亿，去化率比较高。百合湾是我们在北京通州一个16万的低密度的一个度假区，全部都是外挂石材，是西班牙的风格，是花园建筑。海棠湾是我们在通州20万平米的住宅项目，青龙湖是北京占地3千亩的投资15亿元的旅游度假项目，15亿元是土地投资，包括后续的我们要建房山区第一家的五星级酒店，以及水上的娱乐项目，以及民俗文化园、高尔夫、红酒庄园。清水湾是别墅的项目，总建面30万项目，也有高尔夫的概念。永乐是我们在通州一个产业园区、经济开发区的投资。这是我们在营销过程当中投资的将近300多个项目。

K8黄金湾是我们投资的一个地产融资的电子商务平台，他是通过网络的方式汇集大量的投资信息和土地信息，目前他的容量每天可以达到200万，注册的开发商会员将近有33000家，投资机构有4000个，注册的供应商和服务上有30万个，我们积累的项目到今年已经有9000多个，这个平台我们投资的目标就是他要在这次房地产的整合与调控的形势下，服务更多的房地产企业，使得中房地产开发商能够获得与大开发商一样的市场竞争能力的生命力。

我们投资的富达股权投资基金，主要是依靠我们集团的一些优势，我们有27家二级资质的房地产开发企业，17年的从业经验，销售集团军3千多人，通过快速的资金周转，实现高去存化，解决我们开发企业的资金回流的问题，同时给开发企业提供更多的资金服务。目前我们希望富达股权基金成为一个在房地产为地方政府以及房地产企业提供的并购基金，以及商业地产的基金，以及住宅的开发基金，四个方面的服务。

感谢大家，我们企业的宗旨是“融汇资本与智慧，铸就城市梦想”，也希望更多的城市伙伴和我们一起扬帆黄金湾、共赢新发展。谢谢大家！