Paul Montgomery：老年住区开发和运营服务典型案例对中国的借鉴

澳大利亚RDNS集团董事局主席 Paul  Montgomery

大家下午好！我非常荣幸能够在此演讲。我也想感谢主办方特别是感谢江书平先生以及朱中一先生等等。感谢你们邀请我来谈一谈在澳大利亚的一些老年住区的情况。

今天我下午的演讲要给大家提供一些信息，首先是我们社会里面老年人多了，但是这也给我们带来一些机会，特别是他们的住宅方面。然后我要给大家介绍一下现在在澳大利亚老年人居住的现状以及影响他们选择住宅的一些原因。现在有更加专业的企业服务，当他们需要更加专业的服务可以从一些专业的机构获得。这张表展示了在过去60年以及未来40年世界上不同国家60岁以上人口的比例。在中国的老龄化速度是很快的，目前老年人口占比是16—17个百分点，未来会超过3亿。虽然澳大利亚的人口基数和中国比起来要小得多，但是澳大利亚也在做很多的工作来应对它的老龄化问题。在日本、美国、德国的老龄化人口比例也是非常高的。因此澳大利亚也有很强的需求来更好的应对老龄化带来的一些问题。虽然说我们面临老龄化问题，但是我们并不能够总是找到最优化的解决方案，比如说现在澳大利亚的养老制度是非常复杂的，同时也受到很多政策的制约。不同的地方政府实施不同的政策，同时也有一些政府与非政府机构提供一些服务。虽然说我们有一些问题，但是我们也有很强的优势，第一是我们有非常强劲的社区护理体系，可以为居住在自家的老年人提供服务和支持。有时候他们不用去养老院和医院，可以在自己家里养老。第二就是我们对于相关的老年人住房进行了多年的研究。

这是从25年前我们搜集的一个数据，就是人们对于不同单元房的偏好。我们可以看出对于一居室的房间需求在不断下降，而对于三居室房间的需求在不断上升。为什么会出现这样的情况呢？第一是因为人们的寿命更长了，他们也许和自己的配偶一起住，也许和自己的配偶睡的是不同的卧室，因为有的人可能要打呼噜。这也是为什么三居室非常流行，他们双方都有自己的卧室，同时有一个共同的起居室。

这是室内面积的一个图表，在澳大利亚这样的三居室价格是多少呢？大概是49万澳元。我们也看出如果室内面积越大，销售的利润就越高。

我们再看一看市场的情况。首先65岁以上的老人8%平均的居住年限是9年，60%以上是夫妻一起居住。这也是为什么刚才我们看出了对于两居和三居的住宅需求会更高。在澳大利亚65岁以上的老人有8%是住在老人村，如果以同样的比例换算到中国，中国这样潜在的市场是2800万人。但是我想中国这样的一个比例可能会超过15%，因为中国的开发商很擅长去修建这种高密度的住宅。可能这个潜在的市场可能是5000万套以上。

它的商业模式也是非常有意思，只有4%的房屋是由居住者拥有产权，15%是租赁的，有80%是由借款来租房的。澳大利亚的老人住进公寓的时候，花了这样一部分钱，和住宅的商业价值、市场价值是相当的，但是他们并不是真正的购买住宅，而是把钱借给开发商。例如，比如说这个住户借给开发商是48万澳元，开发商可以用这笔钱去投资，也许每年可以获得25000澳元的利息，同时开发商在头四年扣除30%的管理费，每个星期会扣除一定的维修费。比如说有这样三家不同的公司，他们有70多个不同的运营场所。他们在税后的净收入是非常可观的，是25—30%。

如果想获得商业成功，你第一件事情应该去了解是什么因素影响他们去选择住房的决定。第一类是和房屋本身相关的因素，现在我们叫做“吸引”的因素，主要的因素是哪些呢？价格应该是低廉的，还有一些开发商在主要的场所周围5公里范围内还有一些价格更低廉的，比如打了八折的这些住宅。第二个因素就是住宅应该靠近家人和朋友，这也是为什么在澳大利亚这样的一些住宅都是在小的社区里面而并不是在郊区。另外还有一些“推动”因素，包括它的健康原因不理想，他们无法去维护这个房子；第二就是孤独，特别是配偶去世以后，他们觉得在家里面也不安全。

我刚才谈到了影响老年人搬进老年人住房的一些原因，我想这页信息是非常重要的，因为它展示了一个调查的结果，就是影响那些住户希望的一些服务情况。我想这样的调查会影响我们重新设计未来20年的老年住区，因为人在年龄不断增加的时候会变得更加的脆弱，这也是为什么应急体系是这么重要的，有85%的受访者有要求有这样的应急体系。声誉良好的员工和管理人员可以给我们带来更高的入住率。另外在我们的公寓里面有一些额外的服务，比如能在公寓里面有这样的养老院或者邮局等等。

这是一个非常高度整合、高度集合的老年住区模式。这个住区的整体规模比较小，所以可以更好的融合到周围附近的社区里面。首先也包括一些传统意义上的独立住宅，也有一些有辅助服务的住宅，比如可以有一些邮件的服务、打扫房间的服务等等。同时，这里面也包括一些能够提供专业护理人员的场所，包括护士或者是一些疗养机构，这也是使得这些住宅非常受欢迎的原因之一。当然，如果说他们的身体状况不好，他也可以继续和他的朋友进行社交，因为我们能够提供一些医疗服务。

(PPT)这是我们以前拍的一张照片，这是我们的一个建设图，中间的游泳池并不是给住户使用的，有的时候特别是那些住户的家人来拜访他们父母的时候都喜欢来用用这个游泳池，给我们带来了非常欢乐的环境。

这里面既有传统的住宿性养老场所、养老院以及其他的养老服务机构。这个建筑是在斜坡上建筑的，建筑难度有点大，都是朝北的，这样可以更好的捕捉到阳光。但是在北京肯定是朝南的方向要更好一些。

我想另外的一个经验就是我们必须很好的了解市场的情况，因此我们和一些潜在的客户进行了许多的面谈。我们也在和他们的交流之中不断的测试我们的想法或者我们能够提供的一些服务，这些从客户方面得到的反馈极大的影响了我们的设计。

我们还应该提供专家顾问的管理服务，包括总体规划、开发管理以及员工的培训。我们也聘用了澳大利亚最高级的养老管理团队。

我们有三万客户，每年有200万次的居家护理服务，同时我们公司也是澳大利亚最大的立足于老年人住房培训教育机构之一。

如果说大家想要演讲的PPT或者你想了解更多的澳大利亚老龄住区的情况，可以联系我或者我们的CEO。

再次感谢大家给我这个机会向你们演讲！

(注：本稿由现场速记稿整理，未经本人审核)