对话：开发商如何进军养老地产

对话嘉宾：

北京太阳城集团总裁朱凤云先生；亲和源股份有限公司副总裁华山先生；辽宁蔚蓝房地产开发有限公司董事长于浩波先生；北京赛阳国际工程项目管理有限公司总经理赵晓征女士；九如城养老产业集团总经理王学东先生。

我们是五位专家，一位平均十分钟，不要变成主题发言，每个人十分钟说过去就完了，我们先说规则，每位先说五分钟左右，再转回来做发言，上午围绕一个主题就是“开发商如何进军养老地产”，因为在座的都是实际的参与者和从业者，是先行者了，我们就围绕这一个话题。

于浩波：

我刚才发言的时候也说了，无论是北京的太阳城还是上海的亲和源，都是我学习的项目，我刚开始的时候更多是学习他们的经验，同时考虑难点在哪里，我如何回避。我们的项目建了以后，我发现一个最大的问题还是一个医疗问题，太牵扯我们做开发企业的精力了，这个东西做得好与不好，牵扯到你这个项目是不是一个山寨版？所以很多人在谈你的项目是不是在赚老人的钱？最大的问题就是你解没解决医疗问题？所以我们做了蓝卡服务，我觉得我的医疗资源非常丰厚，我是学医的，在东北地区做这个项目，正好我的同学都已经做局长、院长、校长了，但是我也发现一个大的问题，医疗很难，包括昨天晚上互动的时候，大家在问朱总的时候，问了一个很有意思的话题，就是您那个医院是否盈利了呢？这是大家非常担心的，朱总的医院在国内的养老地产里为数不多的能盈利的，为什么？他有一个规模，还有周围的覆盖。还有当年的投入成本中土地成本比较低，今天不一样了，所以如果做一个燕达那么大的服务机构，是不是能够跟301一样齐名了？我的答案是否定的，所以昨天我们沟通的时候，也有一个概念，朱总跟我说就是希望能够把配套建得尽量小一点，盈利模式在哪儿？在于你投入资本的最小化，你的利益最大化，我们做的是一个养老地产，是做的一番事业，而不是我要铺一个多大的摊子，设了多少服务机构，最终那些机构形同虚设，大量的成本你负担不了。

所以，我做听雨观澜的时候我在非常刻意控制所有配套机构的投入，想到最后我觉得开发企业还是不投入这个，因为这不是一次投入，你的房子可以投入、设备可以投入，第一批医护人员可以招，日后如何维护？你给他三千、五千、一万？是不是就能让他很好的为你服务？你请的是个体，他决定了整个园区的养老服务，这些都是不现实的。所以，最后我做的方式是我抽出来了，所以我今天谈的更多的就是养老地产里面的医疗服务的那一小块，拿来跟大家分享，我觉得就像昨天嘉宾在对话时候说的一句话，养老地产需要我们现在的联合，需要我们现在的互动，而不是说竞争对手，不存在，这个市场太大了，大到我们这些人都进去做也远远不够，需要的是什么？是社会的认同，能够认同我们完成了一个非常非常好的养老操作，所以无论是美国的太阳城还是日本模式、台湾模式、北欧模式，我都看了，我个人感觉都不完全适合中国，中国人应该走出自己的模式。我问我的父母，他们最理想的就是和我住在一起，同时我上班的时候，他们还有非常完备配套的养老服务，甚至医疗配套服务的95恩%可以在社区里完成。

主持人：

医疗最大的问题是资源不均衡，您做的这套体系希望发挥大城市的医疗资源？是不是可以这样理解？

于浩波：

您的概念是把各个诊所、各个医院的资源都用一根线连起来，线下面如果单纯是互联网的机器服务，大家就担心了，但是恰恰给你服务的又是一个人，而且是一个专业医生，他的能力不足部分，完全由后台更大的大牌团队来完成。

主持人：

对在座的一个建议，我理解是不是要避免像过去我们机关建大院，机关办社会，什么都要自己做？是不是要避免这样的趋势？

于浩波：

对，而且我们实践操作完了以后，像亲和源和太阳城这么成功的项目在中国还是凤毛麟角的，比如我们有一个团队完成老年住区的餐饮，有一个医疗团队完成老年住区的医疗等等，我认为是最理想的，我做的项目特别像家乐福、麦当劳这样的模式，我们社区像家乐福的模式，我就希望进去配套一个肯德基或者麦当劳，家乐福用肯德基麦当劳完成了一项服务，肯德基、麦当劳依靠家乐福完成了一个客户的收集，完成盈利模式最大化。

华山：

能够和大家交流很高兴，我上个礼拜在上海参加了一个干部的学习，我们请了中科院的心理研究所的前所长张图，他给我们做了一个报告，他在报告里讲到了诺贝尔奖里面有一个评奖委员，他就讲到了养老，他说是这样的，他们皇家的研究院花了五六个亿做了一个课题，就是成功的走向老龄，这里面他提了五个指标：第一个指标是这些成功的老年人要能睡好觉；第二要有一口好牙，他的生活质量就会很高；第三房子要住得大；第四就是他的老伴要在，夫妻两个人共同到老是一个很重要的指标；第五女性可能比男性活得更长。所以我们就总结了，那就是有口好牙的、身体好的、受过良好教育的老太太，住在一个老房子里，这当然是一个玩笑了。最近我们也在研究思考这个问题，我们和上海的一些专家经常沟通，基本上养老是一个社会问题，而且养老所有的费用其实是社会财富的1/20，你共产党也好，法西斯也好，任何一个政府都不会说我是不关心养老的，不大可能。但是政府是没有钱的，政府的钱哪里来？他通过各种各样的手段进行财富的再分配，所以我第一个想法就是我们在座都是希望政府给政策，我做养老了，本来就是善事，政府要支持我，给我好处，这个项目一开始就想政策给我什么？支持给我什么？其实我认为，大家都是做房地产过来的，我们最需要的是公平的市场环境，这很重要，我们一再强调这个问题，政府给你政策是多变的，所以我们觉得这个市场要健康发展还要有一个健康的市场环境，大家在考虑自己的盈利模式的时候，一定要站在自己的立场上，然后政府做的是锦上添花，如果你把所有的想法都靠这里拿一点、那里支持一点，这个项目可能走不好也走不远。

这里我主要讲一下亲和源，亲和源是一个养老产业，这是第一；第二亲和源有五大部分组成，既然是养老产业，我们希望很多的老人到我们这里养老，首先要给他一个养老的生存空间、居住空间环境；第二是管理，老年人社区管理很重要，包括我们开发的ERP软件，里面建立的数据库，实现我们对于老人个性化、模型的管理，我们给老人建立三个模型，快乐模型、健康模型、生活模型，提炼出共性的东西，同时满足他个性的需求；第三是各种各样的支持和服务；第四做养老项目不应该是孤立的项目，我觉得北京太阳城做得很好，但是这个项目不能是孤立的，因为我们服务的对象是人，是有生命活力的老人，一定要建立很多资源、延伸很多资源，这才能使自己真正立于不败之地。人家说你发展目标是什么？建很多点吗？加强投资吗？其实不是，我们亲和源的战略有五年战略、十年战略，以什么来衡量？以我们的会员数量，我们亲和源拥有多少会员，才是考量我项目和企业的指标，会员对我们来说是很重要的，我们为什么是会员制？我们是希望基本价值观是一致的，这样才能成为一个载体上的会员，我们希望到亲和源养老的有一个共同的价值观，这需要资源的延伸，当我有十万个会员的时候，我就联络一个牙膏厂，研发一个亲和源牙膏，我一个月就可以卖10万支牙膏。第五就是文化，人为群分，弱水三千我只取一瓢饮，我们都是养老产品的提供者，不管你规模多大，只能有一部分人群认可你的，你不能从低保老人和高端的老人共同生活在一起，那是不可能的。所以我们做房地产的时候，我们说地段、地段、地段，那是李嘉诚说的，我们做养老地产就是定位、定位、定位，就是我们设计的产品符合他的要求做到极致，这样就会形成文化，我昨天跟他们交流的时候，也在探讨我们说老有所依，今天的社会已经50%空巢化了。我们亲和源一定为我们的会员打造一种文化，这个文化太重要了，所以我希望大家做养老从这五个方面思考、着手，特别是我今天提出的资源和文化，谢谢大家！

主持人：

华总，我理解的是让老人有尊严的养老，对吗？

华山：

我们不希望政府既做运动员，又做裁判员，我听到上海民政局的局长说我们以后再也不建敬老院了，大家都是退休工资，如果通过领导关系进去都享受福利补贴，对外面的老人就不公平了，这个本来就应该是社会去做。

主持人：

我有两句话，一个是政策上扶持的问题，其实站在行政行为看，有一句话叫法无明文规定行之就不违法，民事行为站在老百姓的角度说，法无明文禁止既可为之，不一定要政府明确的说你可以干什么不可以干什么，只要法不禁止的事情我们都可以做。比如像医疗，虽然医疗管理行业非常严格，但是至少您做的体系不违法。

朱凤云：

我代替朱凤泊来参加这个会，他因为有一个重要的台湾老年会议，没有过来参加，我非常高兴这两天我也非常认真的听了大会的领导、专家、同行们的发言，我受益匪浅，我的感悟是太阳城走过了十二年，我不说它有多么好，但是通过这十二年来，每天都有两个单位以上到太阳城跟我们交流、参观，有政府的、开发商、老年机构的，我们接待的确实非常频繁。我感悟在哪儿呢？太阳城已经建设到这个程度了，但是我们有两个方面的经验和教训，究其把反面的经验和教训向大家公开、介绍也是非常重要的，太阳城要往后走，我们遵循的就是要及时的掌握老年受众的动态，要掌握政府的政策，同时要努力提高我们的软件能力，经常说铁打的老年公寓，流水的老年人，这句话讲起来很淡，但是我体会特别深，老年人能进来，你能用什么样的服务、设施把老年人吸引进来，能掏钱住进你的老年公寓，能住进来不走，这是关键。

所以今天会上提出开发商如何进军养老地产，这个题目非常好，在各位专家、同行们要进军老年地产的时候，你准备好了吗？你从哪些方面介入？从哪些方面解决？首先在思想上一定要有一个清醒的认识，我们各地不同，地域不同，参观太阳城有一个吉林的开发商，回去以后就照太阳城的模式在吉林又建了一个，最后就夭折了，所以我觉得首先是要有的放矢。今天的中房集团是我们这个行业的航母，他们做的项目非常好，作为我们来讲，我们就要因地制宜。所以进军老年地产的时候，在思想上、选地上，出让还是规划，如果百分之百的规划你做一个住区来讲，是很糟糕的，你的投资非常大，你的回收周期非常长，运营起来确实举步维艰。如果你是百分之百的出让，这块我刚才非常同意朱院长讲的，在政策上、老年地产上，包括城市养老公寓六个方面的论述，我是非常赞同的，就是在土地出让上、还是做一个划拨上，我们多大的规模，这个应该作为一个首要问题，你要进军老年地产，政府希望给你一块地，昨天有一个老总找我，我们政府非常关心我们，给我们一块地，百分之百的划拨，多少亩地？300亩。你说给300亩土地进行划拨，作为开发商应该怎样承诺？但是政府是要业绩的，他把土地给了你以后，对不起，我不是在说一些什么，政府是一个婆婆，他要限制你的各种价格等等，包括经营上的事情。这种事情一定要冷静的、实事求是的进行全方位的调研，老年项目主要在功能规范上、功能分区上应该怎样建，我希望多找一些我们的专家，包括我们的老年住区委员会，有很多这样的专家可以探讨。

太阳城的母体建完，太阳城的品牌也有一些连锁在全国，我们今后大家关心一下，我们半自理和无自理能力的老人，这些人到明年要达到4千万，他们家庭的儿女是长期拖累，照顾不了，这些老人在家里请了保姆，大部分保姆都是不达标的，没有护理的经验，我们走进城市里，我们的设想就是建一些老年的爱心项目，不一定是要筹集多么大的资金，建一个规模多么大的，如果你有这样的实力，有这方面的能力，我不阻拦。刚才朱院长讲的在城市里面建一些学校、工厂、招待所的改造等等，就一栋楼，我能不能做一个改造，做两三百张床位的失能老人、半失能老人的护理院？改造费政府有很大的支持，所以在进军老年住区的时候，我特别推举这样的做法，太阳城将来下一步就要做以太阳城的名称进行托管、冠名，我们提出了三个方面的，一个万寿级，就是建太阳城这样的老年住区，二、三百亩以上的综合住区；千鹤园，500张床位以上，需要康复的，我们有很多老人需要康复，包括疾病的康复，包括一些健康的老人，康复的老年公寓也是非常有需求的，可以在城内，也可以在城乡接合部。还有失能老人，包括临终关怀的老人，让他们很有尊严的走完人生的最后一程，这块在进军老年地产的时候，我希望大家应该考虑进去。因为这个大蛋糕非常大，谁要说做老年地产的垄断，绝对不可能，我今天感觉到欣慰的是今天有这么多成千上万的关心老年人的政府、专家、同行们、开发商们，所以在这块我建议进军老年地产的时候，应该分类去进，你根据你的实力做一些实际的、现实的要盈利的，就是要做一些失能、半失能老人的护理是非常好的。

主持人：

朱总这几天一直在说太阳城，我归纳两句，一个体会就是其实干养老地产是卖服务，以硬件做依托的服务，十几年了，还在不断的研发，我感觉朱总这边很辛苦，这样补充一个点，就是土地划拨这个问题，昨天晚上也有人问了这个问题，说一个点，不好说划拨还是出让的哪个好，我只能从逻辑上讲，比如我们国家规定，商品定价，政府定价、政府指导价和市场调整价，如果是划拨的，无偿拨给的，未来一定是政府定价或者政府指导价，如果你希望商业化运营，可能出让金比较高，但是基本价格你可以定，不好说哪个更好，包括医疗服务也是这样的，这个服务体系对应的好处是什么东西，大家应该明白，不见得说这个一定好。

赵晓征：

大家好，我也很高兴参加这个会和大家对话，我本来今天有事情要参加其他的活动，我昨天参加了一天的会议觉得特别好，所以今天推掉了其他的活动赶过来，我觉得这次会议特别的有深度，而且包括听众也好、来宾也好，都有很多涉足养老产业，都已经开始介入，大家想的事情已经很深了，不像前几年刚刚开始考虑这个事情，这是非常可喜的现象。

前面几位专家老总也说了，这个产业是非常巨大的，而且关联的行业、产业链非常长，比如教育也好、医疗也好、金融、服务业等等，实际上没有靠一家把它全覆盖，这是不可能的，今天我们的主题就是开发商如何进军养老产业？我比较强调由专业的人做专业的事情，比如昨天说到人才，这是重中之重的问题，昨天乌院长也提到了人才培养问题，专业的人才培养和你自己建一个学校做这个事是完全不一样的，你也没有花那样的时间财力物力搞这样的事情，今天医疗于总提到了他们的方法，包括软件、硬件、医生、病人、患者等方面，这也是我们这么多年做策划咨询接受过这样失败的案例，比如说有的开发企业，自己投资做了一个医院，也请了非常优秀的医疗人才，是在日本的精英大学读的博士，又在美国做了博士后，在美国的医疗机构工作了十几年，来给他经营这个医院，但是这样的医疗专家是不懂得经营管理的，医院的经营管理有它独特的一套体系，实际上他做了两年以后，每年往里砸几百万做这个医院，他现在又换了班子，在三甲医院里面做经营院长的人来做经营管理，有一点点改善，但是还要养几年才能养起来。可是把这个作为一个例子来讲，我们做房地产开发已经有一些经验了，我们做医院也好、学校也好、康复也好，这又是一个专业，就找专业的人做专业的事情。

还有，我们这几年也是做了这么多年的工作，接触养老项目，从09年以前我的体会是更多的是在讲解养老项目怎么回事，养老产业怎么回事，中国的老龄将来多么庞大，形势多么严峻，因为我在国外十多年一直做养老项目的研究和设计，我们看到国外养老事业的发展，中国是一定要做这件事情的，欧洲的老龄经过了几十年、上百年的演变，而且经济也很发达了，而中国没有这样的时间、没有这样的经济实力，因为我们过去欠缺的东西太多了，包括我们的医保、社保等等都不完善，包括现在还没有做到位，而且中国庞大的人口规模、人口数量，我们只做1%，中国65岁以上的老人已经超过1亿，比人家全国的人口都要多，我们怎么做？而且中国这么庞大，地域性很强，南方、北方不一样，所以我们怎么做？昨天几位专家也提到国外的经验我们要借鉴，一定不能照搬，一定要结合中国的国情、地域的情况，中国国内还有很大的差异，所以一定要结合自己的地理位置、优势来做项目。我们做策划的时候特别强调资源整合，还有你的资源、能力在哪儿，一定要把你自己的资源用足，不是说我因为做养老产业，我什么什么都要做，这样你可能是做不好的，也做不到位的。你自己的能力在哪儿？比如你有医疗背景，你就把医疗这块做好，失能这块是非常需要做好的，很多开发商因为没有这个经验，他就说我们只做健康老人，如果你只做健康老人，你就不要做养老社区，你就做房地产开发，因为老人的年龄在变化的，他即使入住的时候是健康的，他10年、20年、30年以后他会老化的，当他突然不能动的时候，你能把他请出去吗？在美国就有这样的案例，因为美国很多的开发是以健康老人为主的，经营模式非常好，盈利性非常好，很多人觉得这个好就做这个，但是美国由美国的特点，他有庞大的医疗体系在后面支撑，如果当他在这里入住身体不好，他可以进入到医疗康复体系，而中国是没有的。实际上我们研究老人的生理和心理特点，他不希望在他老了以后经常搬家、移动的，他有一个习惯问题、人脉问题、居住环境的安全感问题。我们也发现过很多这样的案例，老人子女是好心，现在生活条件改善了，我住了大房子了，我一定要把老人接过来住，但是老人搬过来没有注意到防滑的问题，摔跤、骨折、一下子生病等等，身体恶化，儿女就后悔得不得了，很多老人搬家以后减寿了，这个是一定要综合考虑的，这样才能真正做到为老人服务。

主持人：

我总结赵总的一句话，房地产开发的优势是一个集成商，最大的优势就是集成各种社会资源，不能说做养老地产的时候就一个一个自己做了，这就等于放弃自己的长处了。

王学东：

今天很有幸和各位做交流。首先我觉得开发商在当前形势下进入养老地产：第一要把观念转变过来，其实养老地产跟房地产一样，到现在为止已经有一点负面的影响了，为什么？因为在前期很多开发商借着做养老的名义，用这个概念去拿地，结果是做普通的房地产开发，所以说我们现在跟政府沟通做养老地产的时候，我们一定要从内心深处搞清楚，开发商做养老地产，养老一定要大于地产，现在的政府、国家政策都很清晰的表明是什么，真正做养老我支持，你以养老名义圈地是行不通的，政府现在是非常聪明的。所以这点是我们非常核心的命题，搞清楚养老大于地产，地产只是我们做养老的一个载体。

第二，我们从开发流程上不一样，开发商最大的本质是一个整合商，在中国的行业发展里面，以最快的速度解决了所有行业的整合问题，92年发展房地产，我做房地产的切身体会是什么？做普通的地产开发，住宅地产开发、商业地产开发，我们都不那么累，为什么？我只要把定位想清楚、任务想清楚，都有人帮我来做，我做的是决策。今天做养老地产的时候，我们最大的问题是什么？我们很孤独，这个孤独是因为我们没有成功的模式，我们在黑暗中要摸索前进，第二个孤独是我们的产业配套资源极其的不健全，不过这一次参会以后，我真的从内心深处感到一种我们在一起做养老，我也有幸看到了蓝卡解决养老里面最难的医疗资源的外包商的模式。首先要想好定位，定位是解决服务，你首先要有服务设计，才有运营设计，有了运营设计才会有设计任务书，这些完成了，可能才进入到所有同行们最熟悉的环节，建筑设计、施工、扩初、施工图设计、土地整理等等。所以我觉得从开发环节上来说是有一点转变的。

第三，昨天跟大家在一起交流的时候，其实养老地产某种意义上大家一定要有一个转换是什么？回报率的问题，心态一定要把回报率的问题调整回来，如果还是站在我们做普通的地产开发的回报率来指导我们做养老地产开发的话，奉劝大家最好不要做，你做的肯定是概念养老地产或者伪养老地产，肯定是夭折的，这方面要有转变。

另外讲到定位问题，我借这个话题补充一下，现在我们已经看到成功的项目都是在一线城市，在中国最大的两个一线城市，一个北京、一个上海，他们以健康老人为主，成规的取得了项目的成功运营，我们在座的很多开发商所在的城市是二线城市、三线城市乃至于四线城市，只是我们在座的同行企业家们有一些先知先觉的目光，看到了行业的机遇，但是我们在机遇前从何突破、如何定位的问题很值得我们思考，刚才朱总也提到，在三四线城市，我们一定要以健康老人为突破口解决我们做养老地产吗？这个问题需要打一个大大的问号。其实我们在思考过程中，我们觉得住房有一个婚房的刚需化，其实老年的养老地产业有一个刚需，中国人解决养老问题是他真的失能了，他需要护理了，他才会真正的解决他的养老问题，不得不养老、不得不需要服务支撑的时候，这种养老我们叫刚需养老，在二三线城市开发商需要关注这个问题。第二是有养老观念突破，需要更有品质的养老是哪些人，可能是受过良好教育的，对自己生活有追求的，有强大支付能力的人，他才可能首先促成养老观念的转变，我们做刚性养老需求关注的一块是什么？可能是中高端的养老市场，但是大家做开发的时候知道，高端地产的开是非常难做的，因为这部分客户非常的挑剔，他们不是像刚需的客户一样，功能解决了，我就买你的房子了，但是中高端市场的客户需求非常的挑剔，这帮人是最难琢磨的，也是最难捕捉的，但是这一块我个人认为是我们民营的这些地产企业要开启的另外一个很重要的市场。

另外，我说说做养老地产的切身体会，我们董事长三年前就给我们指明了养老地产的方向，在做的过程中我们一直在抱怨，太累了，我帮你挣更多的钱没有问题，但是真的做养老地产需要激情，没有激情做养老地产是很难做的，第二点是什么呢？是坚持。因为做养老地产过程中会面临很多诱惑，这个诱惑一方面是来自利润的诱惑，另一方面是开发中遇到的困难；第三要有公益之心，我个人理解的公益是什么？我们做行业的，如果一个行业来解决社会问题，或者说社会问题的行业解决方案，是我们从事这个行业的最大问题，我们以行业的能力、以行业聚集的资源来解决国家和政府或者当今社会的养老问题，我们解决了，是巨大的公益，这应该是支持我们做养老地产的信念！

主持人：

可能三年五年以后在这里开会的时候，可能很多问题就不是今天的局面了，有待于更多的同行、更多的人介入，关于政府对养老的问题是很重视的，给养老的政策，变成富人养老穷人养不起。

时间关系，是不是提一个问题，跟几位互动一下？

提问：

我是湖南来的，正好有一个很好的机遇可以求教几位嘉宾，我们的项目有1400多户，旁边有一个163的军区医院，里面还有一个幼儿园，我旁边还有一个红杉庙，房子已经建好，已经买了一半了，利润已经保住了。接下来我们还有一个项目在株洲，有3000亩，是定位准备做养老全国试点的十二个试点项目之一，所以我想问嘉宾两个问题：一是如何整合它们？包括刚才于总提到的云的问题，硬件配套很容易做，但是我如何把这个医生确确实实的弄到我那里？另外我想问一下朱院长关于政策策划的问题，因为我们的项目在开发商，我们那里还有旅游地产，如何说服区政府把这个项目拿来做试点，做政策支持？我为什么求教这两个问题呢？我现在面临难于，剩下的房子怎么办？都是大面积的，全国现在都是限小不限大，60平米以上的不限，所以我当时琢磨这个事的时候，房子都是建的大的，我感觉是最适合养老的，而且我的硬件也做好了，房子是按照无障碍设计的，电源都是双向的，有靠床的，低于30公分以下的，也有30公分以上的电源，都做好了，就是差两个事，如何策划政府？如何整合医疗资源？求教大家，谢谢！

朱枫云：

医院要想盈利，有一个市场培育的过程，大家都知道，这一代的父母都有一个观念，就是“两重两轻”，重积累，轻消费，重子能，轻自我。他们有钱不舍得花，唯独舍得给子女花，但是现在不同了，50后、60后改革开放以后，活力增强了，家庭生活水平提高了，这些人愿意花钱买健康、买漂亮、买舒适，买舒适也包括我们的老年公寓，医院有一个培育期，唯独于总讲到了三甲医院人满为患，我们当时跟北京宣武医院合作，安贞医院的专家也定时来巡诊，现在太阳城也好、全国的百姓也好，就是“两大一老”，你说看病就是大城市大医院的老专家，就是这样的，可是真正看病，我们于总讲了，两三分钟给你打发了，三甲医院的专家不一定很仔细的给你看病，所以刚才这位先生讲的医院是你做老年社区的关键，老有所医、所养、所乐、所学，老有所医是重中之重，所以医院的建设还要因地制宜，规模要策划好，但是医院你要有一个思想准备，有一个培育期，你即使要面对社区的老人对他的医护、医疗、康复，同时要面对社区周边以外的，否则你要长期负债，资金回笼非常非常慢，会负债经营。

于浩波：

我非常赞同朱总的观点，我之所以启动这个项目跟太阳城是有渊源的，我原来做医院管理，我后来做开发就有感悟。您刚才说的问题这个医院一定要建的适度，而且管用，无论怎么样，你要建一个医院，如果能够完成服务的话，一百张床是一级甲等医院的最下限标准，你那个社区里面能承受吗？实际是不可能的，您刚才说您借助了周边的资源，这很好，但是那个医院也不可能上门服务，你只能讲故事说医院在边上，你做养老社区最重要的是你能提供的服务。

提问：

比如我现在有一千多户，我建一百张床位，我旁边有一个酒店，我就把这个地方跟163合作，前七天你住在这里，后十天你到医院来。

于浩波：

您说的特别对，但是医院不会同意，那100张床是划出来呢？还是你把医疗资源配足了呢？你为什么要那么做呢？你有一个合理的转诊体系就够了。这就是我们蓝卡做的，包括一些设备的建立，比如电源的按钮等等，包括电梯，实际这次信达跟我们做到最后是单给我们开发了一个电梯的尺寸，大家别忘了，能够进担架车的电梯就按医院大小做一个，这个太蠢了，我们跟信达做的电梯跟普通是差不多的，耗电没有太大的改变，但是你解决了急诊状态下老人使用的情况，这个使用是偶用，不像医院每时每刻上下楼、上手术室的概念，所以配套的概念是十分重要的。今天时间的关系，我只谈了我们听雨观澜医院里面的一小段，你三年五年八年才开始盈利了，那时候你房子已经卖完了，绝大多数开发商那时候把它当作包袱，你已经没有卖的意义了，你还在承担赔钱。

所以，朱会长刚才说了一个词，就是网上讲的挺响的，我们做开发是一个市场经济，你很大程度要依靠养老地产的模式来卖你的房子，如果到最后都卖光了以后，后面的服务还在延续，我认为他的经济效益不好，所以最理想的就是从规划的时候就有这个共识，而且前置服务，实际蓝卡已经做到什么样了？你卖这个房子老人就先享受这个服务，移动云，移动的状态，所以那时候他说我已经买了一个故事，他跟他的老朋友都在讲我买了什么什么，这才有意义。我说的是一个市场行为，我说的是绿色的转诊制度，而不要考虑要建一个更大规模的医院。

主持人：

您那个问题可以再单独跟于总沟通一下，最后我们每人归纳一句。

朱凤云：

这两天的会受益匪浅，非常感谢中国房协在北京召开这么重要的一个会议，也感谢在座的各位专家、各位同仁们，欢迎你们给北京太阳城提出宝贵的意见，让我们携起手来，为天下的老人打造一片蓝天，谢谢大家！