对话：开发商与规划设计、运营服务商的对接

下面进入对话环节，我们今天对话的主题是“开发商与规划设计、运营服务商的对接”，有请对话嘉宾：

中国房协老年住区专家委员会主任、清华大学建筑学院教授周燕珉女士；

河北爱晚红枫集团董事长张福伟先生；

上海和佑养老集团董事长陈琳翰先生；

德国蕾娜范国际老年产业投资管理有限公司董事长范少东先生。

目前行业逐渐认识到服务是养老项目的核心和关键，但是养老服务的提供又是通过养老设施硬件载体落地和实现的，这就使得前期的规划设计非常重要，前期的工作是不是做好对后期运营管理会带来很大的影响。因为我本人就在设计院，从建筑设计的角度来看，我们在设计过程中遇到的最大的困惑之一就是设计任务书不明，这点对于我们的工作效率以及作品的效果影响非常大。我们形容这件事就形容开发商像是先扣动板机，后瞄准，子弹打出去了都不知道往哪打，对于设计的重要性，各位老师在工作中遇到的正反两方面的案例，请各位老师跟大家分享一下。

范少东：

今天下午听了几位专家说的非常感动，因为我本人是在德国进行养老经营，既搞居家养老，也搞机构养老，在德国我们做的比较容易，因为这个市场很规范，所有的条条框框都非常规范了，从政策、监督来讲都很规范，所以我们只要按照政策在合法情况下开创自己的创造性，我们就可以把居家养老和机构养老很好的结合起来。刚刚那位嘉宾讲机构养老居家性，正是把居家养老机构性和机构养老居家性结合起来，这是一个很好的需求，只要把这两方面结合起来，就能够达到目的。我想这是在完美的情况下，在中国可以想象，在德国20年前就是跟中国的情况一样，老年房地产开发是非常袖珍的情况下也可以盈利，在中国现在的机会很多，刚才不知道谁在讲，说管理要在机会当中寻求，而不是在任务当中寻求。我想先听听中国专家讲这个问题。

周燕珉：

确实范总在德国做了很多的老年设施，包括管理工作，特别的有经验，前几次会也都碰到，今天我非常抱歉的是昨天出差了，也没有参加上，今天过来听了以后，特别的受启发和感动，像刚才张总、陈总、李总，都讲得非常好。

我这边是搞建筑设计、规划设计，专门做老年地产方面的，接触了很多的开发商，的确也遇到很多的问题，我们觉得建筑是一个硬件、是一个载体，刚才遇到很多的管理问题、运营问题、前期投资等等，最后都得用建筑实体把这个问题解决了，给呈现出来，所以我们本来是做规划设计，你给我一个任务书我们就可以做了，我们现在就觉得总也到不了这一步，你到底要做什么、为什么人服务？管理模式是什么样的？所以我们现在展开研究，在前后两个方面都要拉长。所以我们非常有幸的跟很多的开发商都合作过，包括张总这边，在他那个方案怎么做的时候，我们都一块商量过，觉得也是挺有意义的。很多建筑的东西要解决的时候，我们需要知道运营是怎么回事，举个例子，比如关于吃饭这一件事，他的客户到底是80多岁都需要护理呢？还是比较健康？可能吃饭的想法是不同的，或者随着年龄的变化以后又改了，比如他可以到餐厅去吃饭，所以我们的餐厅设计的时候就得按每人平均多少平米这样来算，但是他如果岁数大你可能就需要送到房间里面吃饭，这时候餐厅又没有用了，走廊过道又不够宽了，我们都要事先想到，我们调查了很多的老年设施，太阳城也是我们的基地，我的学生也过来做义工，比如他要送餐到各个户的时候，你的电梯是不是能够供应商？如果这个车进不了电梯，怎么才能进到各个屋？你从这边送到那边，那边总吃凉饭，如果你从这边往那边送，那边又不愿意，我为什么总吃凉饭？所以就没有办法了，我们要在前面考虑到这样的问题，电梯里可以并行两辆保温餐车上来这样可以满足速度的要求，我们在国外参观就知道，给他留好地，让他顺利的送出去，不能在里面打架了，都送不出去，所以硬件和软件是息息相关的，这种问题我们有责任跟开发商、运营管理商接洽。

我今天听了前几位嘉宾的发言，我还有一个想法，很多人都想做连锁经验，真是特别好，国外这样做的已经很成熟了，像我们这种设计口、研究口，我们特别想作连锁方面的研究，就是怎么样做系列化的东西，就是我刚才说的局部的小结都要想得特别清楚，这样将来我们才有可能大量的发展，否则每个人都遇到一个新问题，都去解决一通，都去做第一个吃螃蟹的人尝试一下，再回来总结经验，是不合适的。所以我刚才听完了，以后觉得更有责任，一定要做一个标准化系列的建筑设计手册类的东西，给大家能够分享就好。

张福伟：

我是开发商，也是运营商，我曾经还做过建筑设计，因为我对这个比较有感触，当时我这个项目启动的时候，是08年，我就慕名找到了周老师家里去谈，我记得当时开玩笑，周老师问了我若干个问题，我一个也回答不上来，她说你做过养老地产吗？不知道，怎么配比啊？不知道，什么都不知道，后来和周老师接触过程中，我学到不少知识，所以我感觉开发商也好、运营商也好，建筑师的工作还是非常辛苦，因为我也做过设计，经常是没白天、没黑夜的，因为这毕竟是一个创作的过程，尤其在养老各种模式还不完善的情况下，怎么把设计做好，是建筑师要付出很多辛苦的，所以作为开发商也好、运营商也好，怎么跟规划设计结合？我提提我个人的一些观点。

我觉得首先应该做好甲方的内功，准备工作怎么做？跟周老师说的一样，你给我一个任务书我按你的要求设计，但是任务书的提供也是一个艰难的过程，如果我什么也不知道怎么给你提供？所以怎么做好内功，包括甲方的调研、了解市场，我们一步一步走来，中间的过程都一样，也是走过很多的地方，国内的我们也转遍了，国外的包括日本的、美国的、澳洲的、台湾的都去过了，大家都有同感，但是通过你这个调查、考察，我觉得对高端的养老也好、低端的也好、居家的也好，应该有一个感性的认识，从无到有的过程，甲方要干这个事，从无到有，你要做内功。在这个基础上，再提出一个很好的设计任务书，这样我觉得应该是开发商、运营商、建筑师共同参与才能搞好。

第二，先做概念设计，因为你在整个模式或者整个经验不成熟的时候，概念设计多投入一点非常值得，我的概念设计就是周老师做的，改了好几版，我觉得也是对建筑师的尊重，所以这样的话，我觉得在概念设计阶段可以多做几个方案、多做几种模式和产品进行比较，然后可以召开业内的座谈会、交流会来探讨这个问题，这样对建筑师来说，一个就是少付出，对建造商来说少走点弯路。

第三，方案设计阶段怎么跟室内设计相结合，我的工程就出现这样的问题，你方案做完以后，做室内设计的时候，更精细化了，老年项目一个是人性化，一个是精细化非常关键，周老师研究住宅精细化也出了很多的书，我觉得精细化体现在室内装饰，如果你跟室内设计结合，有一个工程进度的问题，如何把控，你的建筑方案和室内设计方案同步进行，不用做得那么深，但是可以同步做，因为我的项目是精装修，一般做老年项目无障碍，应该是精装修，包括智能化。

第四，设计跟踪很关键，因为我接触了很多的建筑师一般知名的建筑师工作就越忙，时间也非常紧，企业作为运营商也很忙，时间也很紧，时间的掌握很难把握，找一个点，建筑师后期的跟踪服务也非常关键，因为在设计中、在实际操作过程中，或多或少出现很多的问题，这是咱们要搞建筑和开发的都知道，但是怎么快速的解决这个问题，不然会造成时间浪费。

所以我是作为开发商在规划设计这块提这么四点意见，供大家参考，谢谢！

周燕珉：

我补充一下张总说的，他说设计师后期也能了解情况，继续跟踪，这事我觉得也挺好的，我现在有的时候做完了后面的就变成了顾问，比如他做到室内也过来问问，他这块出现什么情况，或者运营变了，要怎么来改，包括后面的景观也是这样，要做到跟老人有关的，你就找一般的景观公司，如果是景观做得特别好的，他不知道老人怎么回事，可能做做又不行了，因为老人不光是室内无障碍，室外也要无障碍，所以搞老人设计这块比一般的建筑麻烦多了，稍微出一点错吧，还容易出了人命了，非常麻烦。所以周围也要做得适当长一点，否则来不及改，这方面也要做一些准备。

陈琳翰：

上海和佑养老集团的定位主要是专业的运营商，我们自己不搞开发，我们主要是利用我们的专业体系和规范化的管理为我们所有合作伙伴提供专业化的管理。根据目前我们正在合作或者正在策划有几个养老社区的项目，我个人的体会就是三句话：

第一句话，定位精准非常重要。如果定位改来改去的话，后面所有的设计可能都需要改来改去，会很麻烦，因为许多做非常周全的市场调查，没有准确的市场定位很麻烦。

第二句话，细分市场要精准。因为养老是一个产业链，在产业链每一个环节里面又可以细分很多不同的市场，我们如何做不同的市场？我想这个市场细分要精准，就可以提高后面的效率。

第三句话，一切要着眼于运营。现在在河南也好、上海也好、海南也好，我们合作了几个养老社区的项目，我们有这么一个条件，就是前期的规划设计，我们必须全程参与，如果我们不能参与到第一个前期的市场调研、市场定位、市场策划和规划设计的环节，我们是不敢受人家的委托去运营人家的养老社区的，因为过去我也在一家上市的房地产公司做过总经理，也做了五六年的房地产开发，而且是在广州，那么我感觉如果我们立足于将来的专业化运营，人性化服务，我想可能前面费的工夫多一点，后面就会快一点，我讲的不一定对，我是外行，求教于大家，谢谢！

主持人：

没错，其实运营商对于开发商或者对于老年项目，对于设计院的重要性，这一点大家是有共识的，今天在座的陈总和张总，我个人的感受是他们的市场定位是比较准的前提下做这件事还轻车熟路一些，如果我们面对广大的投资商、开发商正要把这条腿迈入养老产业的时候，我个人的想法一个是定位，到底是健康还是失能？是细分市场下的一部分客群，可能广大的将要进入这个行当的朋友们疑惑的事。另一层就是运营商到底确实是谁来做，因为目前市场环境不太成熟的环境下，我个人觉得老人跟酒店有点类似，酒店已经相对成熟，但是我们作为设计院，在经营酒店的过程中，还有大量这样的现象，比如施工图都要开始了，酒店管理公司还没有确定，那个选择的面很大，在老年地产这块，能找到的运营机构，请他们提前介入的可能性比较小，我觉得大量的要进入这个行当的朋友们很为难的两件事，就是客群定位和运营商确定，在这两个比较含糊的情况下，我们还有什么好的办法吗？我想听听张总、陈总，你们毕竟在这个行当摸爬滚打了三五年，有什么体会和建议？

陈琳翰：

我就说一句话，因为我是做管理咨询出身的，欧英明德管理公司在全国服务几十个项目，有几十个项目组同时开展工作，所以我要到全国各地为我的项目组给甲方服务，人力资源、市场营销、市场策划这方面的。我的意思是说，如果站在上海和佑养老集团运营商的角度，作为一个运营商来说，实际上我已经养成了三个习惯：第一个习惯就是我要赚谁的钱？他在什么地方？他有什么需求？他为什么会选择我？他在哪里？他的具体有效需求是什么？我会做一个非常周密的市场调查，非常细致，比如放在郑州，我会用4—5个月的时间，有20—30个人调查6个月。第6个月的时候我会把市场调查报告拿出来，我会用数据说话，做前期的市场调查，非常的费时间、费精力，大量的数据出来以后，我们去分析赚哪些人的钱，基本的结论就出来了。有了市场调查的结论，精准定位、市场细分就会有结论。谢谢。

张福伟：

市场定位一般我们是这样做，在老年这个项目运作过程中，应该是专业分工非常细致，专业的人做专业的事，但是现在因为资源比较缺乏，找到一个好的专业公司也是非常困难的事。这样你前期定位，包括调研是由专业的咨询公司介入的，现在很可喜，国内的老年咨询公司正在发展，正在往这个行业跨入，这是很可喜的。你的定位以后，结合甲方的思路，可以形成一个完整的设计报告，再跟建筑师结合，把整个的规划、设计理念拿出来，就要和专业的运营商洽谈，比如我这里建了一个护理院，我不想经营，我要托管，或者用你的模式进行经营，找你来进行洽谈。你有了概念设计以后，一个是和运营商要洽谈，一个是和规划部门对接，这是不可少的，目前中国这个现状，过规划这一关很难，各种条条框框，比如这是住宅用地，你是卖老年公寓还是卖住宅，停车位多少？等等这些都需要大量的精力去做，你设计完了我还有对接的过程，要跟规划局对接。还要和一些联盟商家对接，我要搞一个药店，比如我要把同仁堂搞来，同仁堂有它的标准，这样对接也很关键，就跟商业地产的招商是一样的，我觉得需要一个招商的过程，这样我觉得准备工作就全面了，如果规划同意没问题，运营商找好了，联盟商家都有了，周老师设计就很简单了，把这些东西放过来，多大面积，把流线搞一搞，这个工作做起来也很复杂，我们目前做项目基本也是这样做，有的地方大家可能不愿意付出，找咨询不愿意花钱，我觉得设计的投入是应该的，如果不投入，到后期造成的损失可能更大。

主持人：

没错，大家现在遇到问题是找谁来做，专业的房地产策划公司很多，有运营背景的策划公司还是不多，我刚才听陈总讲，我觉得将来可能得找陈总。当然国内是因为有这个方面的因素，就是刚才我提到的事实上我们可能有一些困境，我想在德国是不是市场环境、运营商都非常健全？以您在德国的经验来看国内的问题有什么建议？

范少东：

德国在完善的市场当中，老年地产是由三方组成、三方互相作用，这是投资市场、开发市场、经营市场。我们从1995年先是干经营，2007年底开始经营养老院，当时我发觉开发商用了我们的技术，很容易就赚一年的钱，我就想为什么我们不能自己做呢？所以2009年我们开始进入养老房地产开发，利用的资金量就很大，但是国外跟国内不一样，在欧洲的钱是很便宜，中国的钱很贵，欧洲的银行才百分点零几点，中国要百分点六点几，我们可以弄到百分点三、百分点二点几，这是完全不一样的环境。最终还是用银行贷款，比如说我们2009年同时开发四个项目，每个项目的自有资金才15%，银行就这样看，说项目的本身是叫做经营商地产，不叫开发商地产，经营商要经营15年、20年，整个的利润都从里面来走，这是在很完美的市场里，我想十年以后中国也会到这样的地步，现在在德国8%，我们也搞8%，最后还是卖给保险公司。但是搞房地产我们只是在我们的小部分15%，85%是搞经营。刚才周教授说标准化，这个标准化非常重要，你刚才讲的机构养老的一整套，比如送饭、浴室多大、轮椅等等各方面，它的机制很完善，所以我们都有一整套标准，搞机构养老并不是困难，因为大家可以通过规范化来说，我就讲讲刚才张总讲的居家养老，居家养老也是规范化，这个规范化就跟机构养老不太一样，因为我们在德国全国居家养老1600多户，我们开着车上去，有很多的组织工作，这方面我们都通过标准化制定起来，最后通过软件编出程序，这只是一个大题。这个软件标准化事实上仅仅起了35%的作用，这点我赞同陈总所说的，关键还是人的培训，第一是注重经理人的培训，然后经理再往下走专业人才、护士、护工。反过来做机构养老也是一样，不管你的硬件多好、多么漂亮、多么规范化，最后还是要人的规范、人的爱心，中国人很灵活，德国人太机械化了，他们条条框框非常机械化，那也不对，我发觉陈总讲得非常好，软件在于人的开发，我想我们两位有共同之处，你做过多少调查？你自己干过护理工作，我本身也做过护理工作，我快毕业的时候，还是暑假的时候都在养老院、流动护理站打工，我有很丰富的经验，我知道具体的运行是如何的，这点我就说一个完善市场当中的房地产跟运营的结合。

主持人：

范总的介绍我就两个字，羡慕。传统的房地产就像期货交易一样，我们做的就是现货，我们要装修、家具都到位，老人才能住进来，漫长的资金占压无论是数量还是周期，如果15%比咱们房地产开发还要好，只有羡慕。

我觉得下一步是不是把时间放在更具体一些的问题上？比如说因为前面讲了运营管理，除了它的重要性以外，我想请教周老师，具体在运营管理中，您感觉有哪些是对建筑设计，从专业上是有影响的？

周燕珉：

这个问题提得特别好，我们也经常会碰到的，我刚才听陈总在讲那些东西，包括张总讲的那些东西，我就脑子里就把这些往建筑上连，他想这样服务，我的建筑上怎么跟他对接上，让他完成这个服务，我现在的研究生、博士生，都是个人领着一个题目去做的，我们一个研究生只研究浴室应该怎么办，包括我们的学生专门去浴室蹲点，专门看老人怎么洗澡，一个人专门研究一个交通核应该怎么办，还有研究走廊的长度多长，服务才合适，我们是这样一点点去攻破。因为中国的情况跟国外不同，我们参观日本、欧洲，他们的非常有效，但是他们的老人不像中国，他们的思想概念不一样，他觉得我自己身体好，就应该去餐厅吃饭，中国特别高端了以后，觉得我出了这么多钱了，你应该送到我屋里来，这样的观念不一样，建筑上就不一样了，你要保证他能去餐厅吃饭，也能在屋里吃饭。

比如餐厅我们还调研了一个情况是什么呢？平日老人中午买了一点饭回来，晚上不去了，把馒头、粥热一下就不去了，餐厅就闲着了，就亏损。等到星期六、星期天子女都来看，餐厅又不够用了，出去以后又没有这样的配套，所以也有这样的问题，因此在建筑上就要解决，平常他不够使，可以把餐厅拿出来看电视、作为活动空间，周六周日特别满的时候，餐厅应该跟多功能厅连上，把多功能厅打开，把桌子摆上，多功能厅当餐厅使了，必须要有这样的弹性。

我们目前确实也在吃螃蟹，不知道老人的设施发展未来会怎么样，所以在建筑上一定要留有伏笔，今天说都是健康，有些开发商说他必须要找健康的老人，我心想他是这样说，最后还是需要护理，如果给他做了健康的，他最后也不行了，不行的时候我至少可以改，如果他没建成我就改一下图纸，如果建成了就打掉几道墙，最后还可以，并不是为了让开发商多花钱，也不见得多花钱，就是想今后一旦变成护理状，就要打开哪几道墙，这样打开了就可以用了。最好做框架，千万别做砖混，剪力墙都不太好，做成框架就比较好。

主持人：

我有一个印象，周老师有一个设计，就是健康老人的一梯四户，框架的，一旦需要把隔墙打开，南面就是护理单元，北面就是护士站什么的。

因为提到运营管理对设计的影响，前面听陈总的介绍我觉得非常好，但是提一个建议，因为像您说的2000万的投入已经汇集了4000万的资金池，想更多的了解这个项目运营的财务情况，有机会的话，陈总能够和大家分享，今天我就想提一个问题，因为您的人员配比数和我印象中是不同的，289床，350个护工，是不是还不包括护士、医师？

陈琳翰：

包括了。

主持人：

整个人力成本的费用占到运营的比重是多少？

陈琳翰：

45—55%。

主持人：

就像昨天乌老师有提到50—60%，这个已经很经济了。您的人工成本只是占到了45%，而且人力也有那么多。

陈琳翰：

这里面有一个很重要的东西，我现在是350位干部职工，其中有50个人为第二个养老院准备着，这50个人在定岗定编之外，不归养老院负担他的费用，第二每年用的人数，同样是298个长者，但是现在用300个护理员，明年要减10%，后年减10%，大后年再减10%，原因是大家越来越熟练了，越来越专业了。

主持人：

但是个人收入越来越高？

陈琳翰：

对，非常对。

范少东：

那有一个问题，你把人抽走了，他会不会不满意呢？

陈琳翰：

我作了三个分类，比如能自理的1：10，半自立的1：2到1：3，不能自理的1：1，现在的1：1实际是2：1，因为有晚班，所以人工的用量非常大，但是护理员夜班的安排将来和医生和护士的紧密结合，如果做到最佳密切的状态，晚上的人手会减的比较多。

范少东：

150个床位的话，全职人员就是不到90人？因为我们是私营企业讲究效率，但是我们都要达到60恩%，所以你们做得比较好。

陈琳翰：

我们现在那边的房租，实际我在做成本计算的时候，人工永远是第一位的，因为房租我不能跟大家说，为什么现在我在民政部开会的时候，一直在呼吁公建民营呢？现在政府部门创建的养老院闲置的资源特别多，而且服务很不满，长者很少，政府掏钱建一个养老院，自己再去管理的话，在国内目前还没有特别好的模式出来，就上海我每个月会有一半的时间，我去看了几个政府办的养老院，我们都跟他们成为朋友以后，他们是护理院，他说我现在还有20张床位，但是我不对外卖，一个是有关系的进来，第二是有一些补贴按床位算，而不是按照入住人数算，但是河南是按照入住算，运营补贴一个床是150元/月，建筑补贴一个床是300元，但是河南决定只对公办养老院进行补贴，民办的一分钱也不给，所以我目前采取的方法就是和民政部门去合作，是一个主流的模式，他建设的化，公家花了一个亿建一个养老院，每年还亏损一千万、两千万，我们河南最绝了，那个养老院一年亏损的钱都不敢说，都丢人啊！他现在又准备投两个亿，说扩建，成为河南省一千张床位的第一家公办养老院，我后来跟有关领导接触的时候，我说你委托我管理，我一年给你三百万，你什么都不用管，但是我想有30%的床位政府采购，一个月给2000多，70%的床位推向市场，我才能持续运营和良性循环。

范少东：

这种模式已经开始运营了吗？

陈琳翰：

对，我现在的第一个所谓按照窦部长说的就是全国连锁的锦江之星，他说你盈利的那一天，我让全国民政部的到你那里开现场会，我就说一个长者一个月要4000块钱，我担心领导嫌我们价格太贵，谁知道部长特别开明，他说你这个钱也不算特别贵，否则的话你不盈利怎么办？民营的养老院如果不盈利就没有推广的价值，只有盈利了，才有推广的价值，所以我说有这么好的领导、这么开明的领导，我对养老院的投资就非常的有信心，我们这几个股东都比较有实力，投资养老院的时候，他们就承诺八年内不要一分钱的分红，挣钱以后滚动投资，我经常感恩我的股东，太感谢他们了。我们再仔细看看今天社会上我们遇到很多的朋友想投资养老，见到我想做养老策划的时候，问的第一句话就是我的投资回报周期几年？你必须告诉我，不告诉我我不做，我说我得好好算一算，做一个市场调查，刚才张总讲的特别经典，做什么调查啊？多少钱？一场调研做下来，少说一百万，多的三百万，他会说太耽误事了，他不说浪费钱，他说耽误事。我这一个养老院还没有形成规模，保守的估计是七年可以全部收回投资，但是内部的测算可能是五年半到六年就可以全部收回投资了。因为这里面有一个最好的东西，就是每年、每月都有几十万的现金流回来，比酒店好一些，你这个地方住满以后，除了自然离开的长者，你给他补充进来，外面有排队的，你说你的运营成本会不会有一个下降的曲线在里面？肯定会。所以我想最核心的就是在第一个阶段做口碑，因为我当时做营销的时候就用一句话来号召我的营销团队，我说大家有没有干过养老院的营销呢？没有，那好养老营销就一句话，耳听不如眼见，眼见不如体验，所以口碑和眼见是做养老院营销的两大重要方法。

主持人：

未来您开的还是民营的思路？

陈琳翰：

我开10个和佑尊长园挣的钱也不如各位一个20亩的项目，所以我也想往养老地产方面转一转，现在有领导找到我们，愿意给我们地，我今天上午听了以后，也有感受，不能全部要划拨，也不能全部要出让，那些可以出售产权的要出让，可以不可以出售的要划拨。像和佑尊长园300张床位，10个养老院经营10年，也不如500亩的养老社区的利润，真的是这样，太辛苦了。要搞房地产开发，你要运营养老院的话，要有心理准备，过去你开发房地产挣钱的方式是在洗浴中心洗着澡，按着摩，跟领导谈着，几个亿就挣回来了，要开养老院，要蹶着屁股给老人洗澡、喂饭，才能做好，否则不要搞养老院的运营，你可以赚开发环节的钱，不要再想着我又投资、又开发、又运营，所以今天几位专家、领导讲得特别精彩，都要用专业的人做专业的事情，千万不要有一个人去那样想，我恨不得把所有环节的钱都赚到，越这样想越是一个环节都赚不到，因为我搞这个养老院有一个基本情况是什么呢？毕竟我做房地产做了五年，有一点小小的经验和教训，谢谢！

主持人：

希望每一个进入养老产业开发商背景的投资人能够做到陈总这样的程度，可能很困难。回到咱们的主题，就是我个人感觉站在设计院的角度，做一个建筑设计更多的考虑两方面：一个是甲方的要求，就是设计任务书，一个是遵守设计规范，对于咱们跟老人有关的项目，一方面是常规的建筑规范，还有一方面就是跟老年机构有关的设计规范，但是我有一个感受，规范现在已经出台了挺多了，但是规范本身也未见得都是从运营的角度出发考虑，更多的还是从建筑惯常的思维方式来做的，包括刚才张总也提到，出让的用地、配比的停车等等，我都可以理解，我想就这个话题听听几位的看法，咱们在实际工作中有哪些可能确实要突破一些规范？或者现行的规范不太合理，从运营的角度看，有什么具体的案例吗？不仅仅是停车？

张福伟：

我们因为是小型化，我们的配套里面有一个门诊、康复、理疗，因为我们当时分区，我就说这个设计，我们当时分区是不一样的，我们后来考虑了流线和运营当中的问题，我们就进行了调整，调整的过程当中，按照规范门诊、康复、理疗、养护楼应该有消毒供应，但是有消毒供应就出现问题，包括洗衣房，比如洗衣房是自己经营？还是外包？外包的成本比你自己建的要低得多，你自己洗可能成本要高，这样我们就跟有关部门结合，包括门诊这一块，放射可是有的，我们就沟通，按照规定应该有，但是没有行不行？因为放射的东西也很复杂，要求严、管理复杂，门诊你做放射肯定不如医院，我们后来经过沟通，一个就是把放射科由放射设备代替，你放一个仪器能用一下就可以了。另外把消毒供应去掉了，因为一般的小型医院都没有消毒供应，就是外包，提供消毒供应，我们考虑老人护理，这个楼是半自理、不能自理的，这样就应该有医院的外包单位来供应消毒，这样成本低还便捷。原来这些我们都有了，但是又浪费面积，运营起来代价很高，这样我们在实际运营当中把握了这些东西，标准也在逐渐的根据时点在提高，我们现在做中高端老人的养老，要求的面积标准，包括卫生间都要大一些，这些设施规范要不断的完善吧。

周燕珉：

我说一下规范的事，咱们国家以前出过一些，最近都在改动中，我们也都参与了，包括朱院长、张老师他们都参加了。对于规范这个事的确是特别难出，新的规范当中，原来前几稿都做得比较复杂，说的太多了，要求太多，我们觉得我们主要的工作是把它给拨拉下去不点，不要做太多的规定，太多的规定限制的太死了，大家更没法发挥了，比如其中一条规定，他的医务室必须在一层，我觉得如果把这个话说得特别死也不行，这样一个独立的医务室必须放在一层，上面隔着几层才是老年设施，就不好，所以我们是尽量的缩减，大的关系、笼统的留下来。轮椅转圈、无障碍等等写的比较具体。我们的规范说出来以后，很多是变得不合理了，比如楼梯间消防的要求必须封闭，但是一层到二层，有些楼梯间正好是公共区域上下的，我们希望它开敞，服务人员才能看见，管理也比较方便，你一旦全都封闭了，他从楼梯间下去你完全不知道，所以我们觉得这些规定特别死，就有一些问题。

还有卫生间，原来的国家规范就是卫生间也有浴缸的意思，必须保证洗浴功能，其实护理的老人不需要老去卫生间，或者不能在卫生间洗澡或者在浴盆里洗澡，还不如改成淋浴，我们需要帘子稍微挡住就可以了，我们的工作人员要帮助他，你用了淋浴屏，他一个人进去怎么办？所以现在规范现在已经快要出了，还配了图集，但是也不要特别拘泥于他，我们争取规范还是要宽松，但是开发商也不能因为这个就一定要做到规范的最低标准，还是不应该的，还是要从人的需求、人护理的方便方面考虑，你在管理当中会发现劳动力的成本是特别高的，所以我们做建筑设计、室内设计的时候特别注意这条，怎么样节省劳动力都要考虑到，当然智能化也要上去，也可以帮助节约人。

范少东：

周老师刚才讲的非常对，德国原来确实是这样，每20个人必须要有一个浴缸，而且是造价非常高的是防火系统，都要封闭，后面现在进行了不断的改革，比如封闭就有一个新的规定，400平米可以打开，现在也不需要20个人要有一个浴缸，因为大家都喜欢淋浴，拉帘就够了，一系列的东西就是如何和谐起来，不要走极端，走极端就僵化了，避免机械化，要适应中国的国情和人的需求。

主持人：

确实我个人的体会，前面周老师也提到“弹性”两个字，对于规范辩证的认识、灵活的运用，在老人这一块尤其的重要，我个人也有一个体会，就是朱会长带领咱们做的这个老年住区试点工程和示范工程的尝试，我觉得有一个特别不同于以往项目的内容在于从单位申报开始，可能专家团队、运营的团队会介入，协助开发商做整个的项目，我觉得在这个过程中，我希望不知道将来有没有可能是这样的，就如同消防规范在实际应用中，大商业什么的，可能不能完全满足消防规范的时候，会有性能化设计，有专家的论证以后，局部的突破规范是可以的，如果在老年这块，毕竟都是在尝试，如果咱们这样的试点工程项目，能够通过专家的论证，确实有某些规范是值得商榷的，能够突破，我觉得是有利于这个行业的发展，也有利于所有的投资人、从业人员能够促进养老事业。

时间关系，最后总结一下，我想从陈总这边，不仅仅是咱们对话的话题，因为这两天，我觉得紧张也算高效，而且确实有非常多的成果，谈谈这两天开会的体会吧。

陈琳翰：

这两天开会的体会，三句话：第一收获特别大；第二希望将来有更多的机会向大家学习；第三交流会今天刚刚开始，将来希望在朱院长和组委会的帮助和指导之下，大家有更多的机会，多多交流，互相探讨，为中国的养老事业的发展，贡献我们大家的力量，谢谢！

张福伟：

我希望在老年住区委员的带领下，大家能够搭成产业联盟，为中国的老年事业共同奋斗！

周燕珉：

我听了这个会感觉还是非常实在，尤其是发言的这些嘉宾，都能把自己遇到的这些真实的情况、真实的困难说出来，特别好。另外还有一条我想在座今天能留下来的都是真心想做老年地产的，虽然面临种种的困难，但是也不用吓回去，因为大的人口结构趋势就是这样走的，你现在不去做好一点准备，将来可能三个人里面就有一个老人，很多的建筑设计都跟这个有关，也都必须做，今天有经验，今后就会发财的，所以先做一点尝试和准备工作，应该是没有坏处的。

范少东：

我上次五月份来上海参加第二届老年住区会议，这次是第二次，我感觉到中国发展的速度不得了，我非常的惊讶，而且在这个平台上真是人才济济，这一点我过去也没想到，我想在朱会长、朱院长的领导下，我们完全可以为老年产业发展做一点贡献，因为我也是中国人！

主持人：

谢谢四位嘉宾精彩的对话，对话环节就到这里了，最后请朱会长再做一个总结发言！

朱中一；

我讲几句话，我觉得两天的会大家很辛苦，内容很丰富，大家受益匪浅。经验交流这一块，包括专家的、经验交流的就有20位，内容很丰富。刚才周教授讲的，不管怎么说，虽然在老年住区发展当中还有很多的问题需要探讨，但是肯定机遇大于挑战，这个报告里面有两句话讲得已经很到位了，就是积极应对人口老龄化，大力发展老年服务的产业和事业。我们的机遇肯定是大于挑战的，所以希望大家能够结合我们的经验运用到实践当中去。

另外，我们的试行管理办法我再沟通一下。关于标准的问题有什么意见大家可以反馈，因为整个标准体系要搞好底层设计，这个任务也交给了我们中心。

最后希望大家在今后的工作当中，创造新的经验，继续进行交流。

祝大家在返回的路上顺利，工作能上一个新的台阶！谢谢大家！

(注：本稿由现场速记稿整理，未经本人审核)