中国房地产业协会会长刘志峰先生发表讲话

刘志峰：尊敬的韩省长，各位领导：

上午好！

今天论坛上讨论的题目很有意义，我是07年到了韩国，去年又去了韩国，07年去韩国的时候是去讨论一个问题，韩国首尔人口几乎占全国的一半还多一点，造成了好多问题。因此，当时的政府决定把政府的有关部门搬到离首尔150公里的地方，把行政中心搬过去。然后，建了一半就被议会否定了。去年，我去的时候韩国要搞一个都市改造运动，把政府附属的有关部门，比如：土地公社、住宅公社等等，都搬到11个小城镇去。这样的话，行政中心在小城市，总统府还在首尔，附属单位到了小城镇。

目前，中国正处于城镇化快速发展阶段，城乡规模在世界上是空前的，集中的人口转移形成了庞大的房地产市场，城镇化政策导向，人口向中小城市、小城镇聚集，转移的趋势都将在很大程度上决定房地产市场的发展形态。因此，房地产业如果顺势而为，调整投资方向，把中小城市和小城镇作为下一步重点发展领域，必将成为与中国城镇化共同成长的重大选择。

应该说，河南建业和湖南的大汉做得比较好，这两个企业认识比较深，行动比较快，规划设计水平也比较高，受到了当地市、县政府的欢迎，地方政府配合得也比较好。像河南精业，已经在本市本省18个直辖市布局，下一步向小城镇拓展。湖南大汉专门成立了小城镇建设开发公司，从公司层面指导思想很明确。

一、城镇化背景下的房地产市场发展新趋势。

2011年，我国城市人口首次超过了农村人口达到了51.3%，我国城镇化进入了一个新的发展阶段，在房地产市场形成深远影响。

1、城镇住房需求量大，建设任务艰巨。

农村人口进城需要解决住房问题，同时还有2亿多农民工和7000万城市间的流动人口，他们处于流动状态，多数并未在流入地城市定居，这部分人口也应在流入地城市有购房需求。

另外，城市住房巨大的建设量除了要满足城市原有居民的居住需求以外，还要满足新进入城市居民的居住需要。随着产业的调整，房地产业内的产业园区地产、专业地产占比还会相应扩大，房地产行业仍然是具有发展前景的朝阳产业，希望抓住房地产行业重要发展机遇期，不仅是要建房子的问题，还有在哪里建房子的问题。

2、农民工将逐步摆脱候鸟式的生活方式，定居城市规模将逐步扩大。

农民工能够真正意义上在城市的居住下来，是我国新型城镇化发展的关键所在。长期在城市打工的农民工在城市居住问题将逐步得到解决，第二代农民工和第三代农民工既不愿意在家务农，也不愿意在物价高的大城市居留，正适合在中小城市和小城市选择定居。可以说，真正解决了中国农村人口在城市的定居问题，还要大力发展二、三、四线城市和小城镇的住房市场。

3、中小城镇在城市化战略中的地位逐步提升，成为农村人口向城市转移热点地区。

“十二五”期间，城市群和中小城镇将成为两个重点，大城市不可能不发展，包括城市群。另外，中小城镇将成为我国城镇化战略发展的另一个重点。经过近20年的城镇化历程，大城市在战略地位和资源配置上抓住了优势，得到了飞速发展。一线城市的快速发展，产业、人才、文化等资源都集中到这些城市，使这些城市呈现饱和状态。并随之引发交通问题、就业问题、住房等诸多特殊性问题。目前，中国一、二线城市发展有些过渡，二、三、四线城市发展不够的现状正在改变，“十二五”时期中小城市和小城镇是发展重点地区，根据大城市发展经验，住房繁荣无疑是城市发展提升的龙头。因此，在“十二五”时期，保证大城市稳定发展的同时，中小城镇住房市场将得到极大的发展。住房市场的发展重点放在这些地区，也有助于房地产市场的健康稳定。

目前，从2010年下半年开始，国家实行更加严格地房地产市场调控政策。在这样的情况下，目前产业集中度逐步提高，好的企业越做越大，相当一部分企业面临倒闭、破产或兼并，企业数量在减少，我认为这是好事。但是，另外一个方面，像河南精业、湖南大汉这些区域性的品牌企业，在目前市场调控情况下越做越大，发展速度很快，什么原因？就是看准了小城市、中小城镇市场。

二、小城镇在我国未来城镇化中的地位和作用。

小城镇是我们国家城镇行政体系中的基本单元，是城镇化的重要基础。2010年，我国直辖市4个，地级城市284个，县级城市369个，县(包括自治县)1563个，镇19683个。镇区建成区面积3.18万平方公里，平均每个镇建成区140公里，镇区总人口1.39亿，上述城镇构成了我国城镇化的载体，其中小城镇不仅数量多，分布广，特色明显，在未来我国城镇化中有特殊地位，对于房地产的发展也有特殊的意义。

1、我国已有一大批小城镇镇区人口已达到城市规模，房地产业方兴未艾。

2010年，我国有建制镇19410个，千强镇镇区平均人口规模达到7.6万人，已进入我国城市设计标准规模，不少特大镇已经是小城市，更有一些特大镇达到了中等城市，甚至大城市的规模。

2010年，我国小城镇中镇区人口在12-20万人的达到了176个，人口在20-50万人的达到了中等城市规模的有15个，镇区人口再大的镇是东莞市的虎门镇，人口达到了55万，50万人以上的就是大城市了。随着户籍制度的变化，以及镇改市等管理体制的变革，城市人口的增加对房地产市场的需求将会迅速增长。

2、未来农民工在小城镇中占有相当比重，小城镇发展房地产是解决农民工进城定居的现实途径。

2010年，全国县市镇共有2.28亿非农业仁厚，就近转移农村劳动力9415万，外来劳动力4486万，其中千强镇的外来人口2408万，占小城镇外来人口总量的37.5%，在大城市周边的小城镇承接了解决农民工居住的重要职能。比如，北京市2010年704万外来人口，其中有接近1/3居住在北京的小城镇，在上海小城镇居住的外来人口高达62%。

随着城镇化的政策落实，户籍制度的进一步改革，7000万城镇间的流动人口以及2亿多的农民工会有相当一部分愿意在就业地购买住房，他们是未来房地产市场消费的主体。

3、一些中西部地区有区位优势和发达条件的小城市迅速崛起，地产需求极为强劲。

过去比较发达的小城镇主要集中在东南沿海地区，近几年这种局面正在发生变化，开始北上西进。中西部地区承接东部转移产业，极大多数都布局在小城镇，在承接产业转移的同时大批劳动力开始回流，中西部小城镇正在程度我国城镇化新的重要载体。

4、在城市群和大城市周边的小城镇发展强，可以有效缓解大城市人口压力，平均中心城市的高房价。

5、以旅游、文化、自然山水特色为重点的小城镇，是休闲、旅游地产发展不可替代的地方。

虽然，小城镇具有良好的生态条件和旅游资源，在这些地方结合旅游地产的发展，小城镇的休闲、旅游、度假地产发展有着非常广泛的前景。在旅游地产推动城市发展的过程中，旅游业是脊柱产业、主导产业，环绕旅游业发展文化产业、服务产业等等，以旅游产业为中心构成完整的产业链，为城镇化提供强有力的产业支撑。

目前，城镇化发展也明显滞后，与大城市相比还存在很大差距。

第一，中西部地区小城镇工业化水平及产业发展差距比较大。

第二，小城镇综合功能较弱，基础设施较落后，公共服务设施、就业渠道比较狭窄，产业和人口吸纳能力不强。

第三，户籍制度改革亟待进行。

第四，城镇率资金配套严重不平衡，过多资金集中在大中城市，小城镇发展资金要素资源相对比较缺乏。

三、关注小城镇，投资小城镇，与中国城镇化共同成长，是房地产业发展的新机遇。

“十二五”开始，一方面随着城镇化战略设施，国家相关资源开始向中小城市和小城市集中，从这个角度看，小城镇基础设施也是投资机会，通过加快小城镇的基础设施建设，给房地产市场带来巨大的需求，同时可以推动多个相关产业的发展，带动农村富余劳动力的就业和创业。另一方面，大部分城市高效能、劳动密集型产业开始向中小城市和小城镇转移，城市农民工也开始向中小城市回流，毫无疑问这种投资方向的变化，也为房地产业的发展提供了新的机遇。

因此，第一，房地产业要转变发展思路，明确方向，关注小城镇。第二，国家应当给予具有发展潜力的小城镇发展优惠政策和发展空间。

第三，要构建中心城市和周边中小城市、小城镇的公共交通网络体系。第四，在建设小城镇的过程中，要转变发展方式，节约集约发展。第五，要突出小城镇的文化特色。现在，大城市千城一面，小城镇不要万镇一面。

因此，小城镇的房地产开发不能照搬大城市发展模式，要突出小城镇规模小，成本低，生态环境好，地方文化特色突出的优点，深入挖掘当地产业特点，合理开发和利用，力争建成一批工业带动、商业流通、服务农业、旅游度假等特色鲜明的小城镇，或者是新城镇。

我的讲话完了，谢谢大家。