朱中一：十二五房地产前景看好 未来将更理性发展

  中房网讯（编辑/谭月） 由中国房地产业协会主办的“当前宏观经济形势与房地产市场发展趋势报告会”12月6日下午14时在深圳会展中心举行，在本次报告会上，中国房地产业协会副会长朱中一表示，在十二五期间房地产行业发展不存在问题，对前景很看好。

  2020年以前仍然是房地产发展的关键期

  朱中一认为，从十八大报告来看，提到房地产的不多。仅仅提到了住房、住宅。而房地产一个字也没被提及。在第三部分，在全面建设小康社会目标当中提到了“住房保障体系基本形成”。另一个地方提到了“人居环境明显改善”。在第七部分也提到了 两个地方，一个是住有所居，一个是住房制度。加强保障性住房的管理，满足困难家庭的基本需要。在12月4号政治局会议，对明年工作定调里面，最后又提到了加强房地产市场的调控和保障房的工作。加强房地产市场调控，这就是从十八大以来到现在上面对房地产的意思。  

  2020年以前仍然是房地产发展的关键期，中国的城镇化现在是52%左右，如果按照户籍人口是35%，离发达国家还有很大的距离。朱中一认为，十二五期间我们国家要建6500万套，总共的面积是50-55亿平方米，规模比十一五要大。当然其中有一个重要的原因，在十二五期间保障房就有3500万套。另外由于国家对服务业的支持，商业地产、旅游地产，随着产业结构的调整，产业园区地产都要发展。老年的住房问题也很关注，所以如果把这些因素加起来，毫无疑问的说，在十二五期间我们房地产的发展还是不存在问题的，对前景很看好。

  市场朝宏观调控方向发展 企业集中度提高

  2012年房地产市场一直是社会高度关注的问题，许多专家和学者也都发表了不同的观点，各媒体也是一直闻风而动，众说风云。调控仍在继续，微调执行细则也此起彼伏。中国房地产业协会副会长朱中一根据自己的学习体会，畅谈今年的房地产市场形势。

  虽然房地产行业前景看好，但是朱中一认为房地产行业的集中度会提升。“我们都感到强的企业销售情况往往比去年还好，就是强者更强了，企业的集中度更高了，企业集中度提高正是我们所希望的”。总结今年的房地产市场形势，他认为有两个显著的特点：第一、在国家宏观经济形势增速放缓的情况下，政府没有放松房地产调控。最典型的表现是什么呢？六七月份的时候经济形势下滑的还是比较明显的。包括七、八月份参加过一些会议，作为政府有关部门，态度都很坚决，对于房地产调控不放松。八月份国务院派出督查组，到16个省市调查，对于个别省市有松动的还提出了调整建议，这是第一个特点。第二、今年的房地产市场是朝着宏观调控的方向发展，主要表现在几个方面：第一价格是平稳的，尽管从5月份以来，环比是有上升的。同比来说还是下降的，价格总体是偏稳，市场总体是理性的。第二从投资来看，到4月份全国完成开发投资是5729亿，同比增长45.4%，这个增长比往年要低，但是如果跟国民经济的增长相比，投资虽然低了一点，但还是可以在忍受的范围内。第三，销售面积1-10月份同比是1点几。第四点，保障性安居工程顺利。在十八大以前，原计划的今年新开工700多万套基本建成500万套的任务。刚才讲的四个指标是上面比较关心的指标，这四个指标证明房地产是朝着稳定的方向发展。

  对于房地产市场里面还需要关注的问题，朱中一总结为三点：第一、一些地方房价上涨的压力依然比较大。在70个城市里面35个城市是环比上升的。第二、土地新开工面积比去年同比分别下降了18%和12.7%，这些指标下降对明后年会有影响。第三，安居工程进入了竣工和验收阶段，老百姓对质量问题更加关心，对于分配的公平问题更加关心。基于这样的情况，召开的国务会议上强调要坚定不移搞好房地产调控，要公平到低收入人群手中。有效增加普通商品房的供应，这就是当时国务院会议的一些背景。

  居住条件得到很大改善 行业将更理性发展

  对于十八大后房地产行业的发展和面临的变化，朱中一认为，主要有四点四个方面的条件变化和四个发展核心因素。

  第一、与宏观经济有关。现在一些红利(资源、能源)因素缩小，人口的红利变成了老龄化。再加上改革到了攻坚阶段。开放毫无疑问，出口越来越多。这些因素对房地产有影响。同时，房地产开发也需要资源、土地。国民经济从以往的10点几的增长降到7%。他认为宏观经济对房地产行业产生影响。  

  第二、中国经过10几年的快速发展，主要是在房地产这块。居民的住房条件得到了很大的改善，到去年年底人均已经到了32.7%，这是城镇的人均面积。不像过去那么短缺了，到了这个阶段，人们更多的由以往的数量增加，逐步对品质对信任的提高，我认为这个也是客观的。  

  第三、政策导向的改变。前10几年，尤其是2007年以前，我们的改革是偏重于市场化。2007年以后我们强调住房体系，而且强调了住房属性，主要是消费属性、民生属性。而在2008年到2010年期间，市场的快速发展跟投资因素是有关系。这种政策的调整，也迫使我们的房地产将来会以更加理性的方向发展，不会像过去疯狂的发展，这也是不会的。

  第四、这次十八大提出来很重要的政策，就是“新四化”的问题。推进信息化和工业化深度融合，工业化和城镇化良性互动，城镇化和农业现代化相互协调，促进工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展。  

  城镇化将拉动内需 资金是保障房最大难题

  这个新四化核心是什么呢？朱中一认为，第一，就是通过信息化和工业化的深度融合，来促进产业的升级和实体经济的发展，这是我们国家创新发展的紧迫任务。这点就是强调实体经济的发展、强调新四化的同步发展。这个问题跟我们房地产业提出什么课题呢？我们房地产业的发展，将来怎么跟城镇化，跟新四化协调的问题。因为房地产不管是怎么样，不管是从民生产业也好，在跟新四化房地产是基础性的产业。因为他是为老百姓提供住房的，为其他行业提供生产和工作场所。如果部分超前就会造成能源浪费，新四化的问题提出来，我们的房地产业就会有一个协调发展的问题，跟城镇的协调发展和相关产业的协调发展。客观上我们可以回顾一下，前十几年走过的历程当中，一些地方的城镇化发展过程中面临两个问题：一、土地城镇化与人口的问题。二、房地产业和其他行业发展不协调。有些地方城镇化认为是把马路修好了，老百姓买房了就是城镇化。比如鄂尔多斯就是一个很典型的例子。其本身有产业，有羊、煤、土、气，是一个有产业的城市。但那些地方富的太快了。就按一百万规模大量开发房地产，大多项目是建成了，大部分是空下来了。人口本来曾经高峰的时候到过五六十万。

  朱中一表示，2020年以前房地产发展的机遇期，但是更要理性。我们一定要深刻理解国家提出的新四化同步发展，给我们房地产提出的要求是高的，也就是我们讲的两个协调问题。我们一定要看到这个问题。这是一个调节的变化。下一步怎么办？前景还是好的，但是条件变化了。房地产市场又是区域性很强的市场，我们一直要求将来政府在调控中，一定要把组织制定或实施住房规划和计划作为引导市场进行调控的重要手段。 

  第二个问题，十八大报告里面讲到，建立市场配置和住房保障相协调，满足困难家庭的基本需求。里面讲的保障制度和市场配置，市场配置和保障制度的结合。过去经常讲市场供应和保障，现在是把供应两个字改成市场配置。十八大报告更加关注的是保障性住房，保障住房还会加强，规模是另当别论的事情。不 管怎么样提出市场配置和保障相结合的制度，市场配置就包括了新增的。将来保障性住房有的不一定要新建，有的可以包租。贵阳市去年省里面给他下了一万套的任务，但是通过贵州省的房屋市场公司在不到一个月的时间里面，就由政府收购包租1800套中小户型，起码可以少建4800套。十二五期间是两个指标，一个是 3600万套一个是覆盖20%。如果是解决3600万套可能给地方的权利要更大，更多的调动地方的积极性，但是覆盖面只是20%。

  保障也有一些问题，一个是“资金”问题，最主要的就是配套资金的落实。尤其是不少的保障房，或者有半数的保障房是建设在郊区的，大多没有考虑配套实施的建设。所以我们也多次建议，一定要加大保障房的配套资金落实问题。  

  第三、十八大强调“扩大内需”。扩大内需跟我们有关系的是三个方面：一、城镇化，城镇化是内需的最大潜力。城镇化既可以促进消费也可以拉动投资，它是最大的潜力；二、政府把扩大消费作为一个基点，我们希望政府将来对于改善性的需求在政策上要给予支持。因为改善性的需求是正式的需求。如果老百姓 在一年之内买了新房，把旧房卖出去，在税费上适当支持这个市场也比较大。扩大内需是我们的立足点。将来政府更多的要采取税费的调节办法，这样市场也会激活 一点；三、国家对于生产型服务业，商业地产、旅游地产肯定会发展的，大家一定要注意！现在有一些地方带有一些盲目性。我刚才讲旅游地产的问题，现在不少地 方发展的旅游地产是搞旅游地的地产。有些城市沉淀很大将来怎么发展，商业地产也有总量基本平均，也有合理的问题。还有一个和老百姓能力适应的问题，这个问 题也需要谨慎。对于商业地产、旅游地产，我们是引导不是鼓励大家。

  第四、转变发展方式，努力建设生态城市和移居社区发展绿色建设。这个问题在整个报告里面都是有的。在我们这个行业转变经济方式，紧迫性我就不讲了，房地产行业资源能源消耗很大，应该要大力发展环保的项目。  

  房地产业已到转型发展关键期

  朱中一说，在十八大报告里面，大力推进文明建设里面提到推进宜居空间。国家统计局1999年对5000户居民的调查，当时居民认为80-120平方米的房子是比较适度的，后来因为住房的改革，这两年对改善的愿望增加了。

  作为房地产行业，实现“宜居”， 怎么按照转型的目标来努力建设生态城市和移居社区发展绿色建筑，住房在将来在注意外部景观的同时，要加强对住房本身品质的认定、包括安全性、适用性。第二要注意的，提倡全装修。

  朱中一表示，在十八大报告里面提到的金融创新问题，这里没有直接进房地产。里面提到的，比如说：改革征地制度，促进城乡要素平等交换和公共资源的均衡配置。对于金融这一块，房地产是资金密集型的行业，房地产的金融资产属性是客观存在的。  

  房地产调控一直是大家很关心的问题，房地产调控在十八大报告里没有提，在12月4日的政治局会议上提了加强房地产调控。朱中一认为，今天调控包括房地产业的规范，都是 为了促进房地产业的长期稳定和可持续发展。第二个提到了调控的手段要注重市场和法治。第三，当前还是要严格实施差别化税收，研究制定符合我国国情科学有效、稳定、可预期的市场调控体系，调控的手段，调控的方式，调控的政策体系将来是逐步完善的。包括2003年加强房地产调控这个词已经定了，还是要加强房地产调控。（谭月）