王永：中国城市综合体发展趋势报告

  “我一直觉得城市综合体是一个伪命题，以前是这么说，现在还是这么说，因为有商业市场，有酒店市场，有写字楼市场，如果你把它当做市场分析就会发现这个市场不存在。”

  1、城市综合体市场现状

  从城市综合体的存量市场来看，北京、重庆、沈阳、成都是前四位的，在中国经济比较发达的华东区域和珠三角区域，城市综合体的量没有想像的大，相反，在北方区域、西南区域是有比较多的城市综合体存量。

  从城市综合体的区域来看，25%是城市的综合区，44%是在城市的副中心区，还有44%是在城市新区。在已开通轨道交通的城市当中，城市综合体和轨道交通相结合的占到了52%。

  从城市综合体增量市场来看，5年1个周期，无论是在数量还是在面积上都有一个很大的飞跃。未来最大的就是贵阳、成都、昆明和重庆这些中西部城市。

  再来看看土地市场，2010年城市综合体用地成交量达到了一个高峰，但是2011年有了市场回调，2012年随着市场的回暖以及随着土地价格的下跌，可以看到成交量有了一个很大的上涨。城市综合体的楼板价3年来一直是往下走的，这个也不难理解，因为现在越来越多的城市综合体都是离城市很远的地方。

  2、城市综合体2012印象

  【泛滥——城市综合体下县级市】

  对城市综合体怎么看？我是已经审美疲劳。现在很多综合体项目都是县级市，有多少人知道祥云是什么地方？这是云南大理下面的一个县级市，这个县的人口只有4-5万左右，老板做了一个城市综合体，有住宅、别墅、酒店和商业。还有更离谱的，湖南有个鄢陵县，找我们谈了半天，商业综合体大概是5万方，我问他城区有多少人？他说不到4万人，我说你这个项目把城市的商业面积都快占了。

  【生手——各种摧残】

  很多开发商没有综合体开发经验，这对于服务方是一种摧残。南宁某项目，本来40分钟的提报，你跟他说规划他跟你说销售，你跟他说销售他跟你说定位，本来40分钟的对话变成了2个小时。其实这是一个非常好的项目是这两年我看到的潜在资质最好的项目，很可惜，好白菜都被猪拱了。

  【缺理念——没有人就没有商业，没有人的互动就没有综合体。】

  城市综合体不是简单地把商业、办公、娱乐综合到一起，一定是把城市功能综合进来，包括文化枢纽、公共服务设施，这些东西才是能够为你带来人流汇聚和导入的，这些人才会跟你物业产生“1+1+1>3”的效果。

  【招商难——销售业绩下滑，供大于求，租金真心是白菜价】

  很多店家，包括上海的很多餐饮都在萎缩，业绩不佳，开店的需求也没有，加上整个市场的供应都有爆棚式的增长，市场上所有物业都像白菜一样。昆明某项目，我们把全中国能开连锁店的百货找了个遍，目前唯一靠谱的就是银泰，报了12万平米，只给你25%，没有保底也没有销售额的承诺。我跟老板说你得想想，这么一搞就是帮人家打工了，基本上收不到什么钱。

  【坚守——好商业是通过忍让坚守获得的，稳健才是真理】

  南京某项目是今年看到的最好的项目。飞天梯是标配，坡梯的使用一般在超市里会用到，购物中心里基本很少用到，这个设计师是动了很多脑子的，为什么要用坡梯？在购物过程中不用走得那么长，且受众面非常长。现在去看有沃尔玛、有影院，还有优衣库、Mango，这些快销品牌全都去了，客流量也非常好。回过头来去看，这个项目地块原来全是批发市场，现在拆了做成商业，更可怕的是处在高架主干道，这是很不利于车流进入的。能够做到这样的招商，确实付出了很多努力。

  【值钱——运营正常的商业物业很值钱】

  某项目，大家一致认为它卖不过15个亿，结果现在是凯德和李嘉诚在抢这个东西，17-18个亿。15个亿的回报率也就是3.7%，能够运营正常的商业物业是可以很值钱的。

  【缺钱——综合体开发融资继续悲催】

  城市综合体融资难、缺钱还在继续。某项目在合肥应该是最好的位置，因为商业业态，交行只给了5个亿的贷款。今年9月份就要开业，发现设备进不来，内装搞不了，会影响它的进度，我知道后帮他们搞了一笔基金。结果最近开放商想把我们清出来，因为银行开始提供贷款了。银行对于中国的商业地产来讲从来都是锦上添花，没有人去做雪中送炭的事。

  【鸡肋——商业地产对大部分开发商的命运】

  商业地产和城市综合体对于大部分开发商来讲都是一样的。某项目30多万方的商业综合体，16万的商业，一半是销售，一半是持有。去年住宅不好，老板把这个项目停了，今年住宅业绩好了又说继续，形势变得越来越好，老板我们去搞其它住宅项目。这就是商业地产的命运，在市场很不好的时候肯定是不搞了，市场很好的时候赶紧搞个住宅，多挣点快钱。商业地产对于这些开发商而言就是鸡肋一样。当然，对于那些成熟的、有实力的、有决心的、有勇气的开发商，商业地产一定会带来长期的、稳定的、很高的回报，长期来看收益不会比其它开发商少。