顾云昌：2013有“馅饼”也有“陷阱”

  1、2012年即将过去，对于这一年(当地)的房地产市场，您如何评价或总结？

  2012年的楼市正在软着陆，有数据为证，销售量已经转负为正，房价由稳中有降到稳中回升，投资能够保持在16%-17%的增长，尽管土地市场从目前看有16%左右的下降，但可以说楼市已经起稳回升，房地产已经实现软着陆。

  2、2012年，您印象最深刻的房地产企业是哪家公司？

  绿城，在这样的情况下进行战略大调整，一个是资产重组，取得了成功，最后销售和利润的同比增长都排在全国大企业前列。它有危机，但它从危机中重生，另外特别是它的代建模式，1000多万平方米的代建开创了房地产行业创新的先例。与它相关的融创在上轮调整当中它是被资产整合掉的，这次它整合了别人，说明企业的战略调整的得当，当然也希望融创能走好。

  3、2012年，您印象最深刻的房地产人物是谁？

  还是任志强，他对于整个房地产市场趋势判断的准确，另外，他敢说，讲真话，讲实话。当然人物还有很多，像万科的郁亮，我把他称做是“房二代”。房地产二代茁壮成长了，王石是第一代。比如，还有像世茂许容茂的儿子许世坛也是“房二代”，这两个上市企业，一种是职业经理人的“房二代”，另一种是家族的“房二代”，都有典型的人物。另外还有像商业地产黄怒波，万达的王健林，这些人都有他们独特的一面。

  4、对于2013年全国/(当地)的房地产市场走势，您如何判断？能否就政策环境、市场成交、房价、热点产品类型分别进行一下展望？

  对于2013年的市场，我认为总体相对平稳，会保持2012年发展态势的延续。但是现在的很大问题是，总体平稳情况下房价出现了明显不同的两头，或者说是冰火两重天。火的就是北京、上海这样的一线城市，不少的三四线城市到目前，积压的库存量和开发规模比较大，但是需求不足，所以压力比较大，这样的城市，房价肯定不会往上提，但是对开发行业及政策调控压力很大。而北京、上海这样的一线城市，开发商可能不愁，但房价上升给政府带来很大压力，老百姓可能也会产生一些恐慌情绪，所以在新一年当中如何做到差别化的信贷政策，差别化的调控政策，建议中央应该把更多的调控的具体做法交给地方政府。继起一刀切的调控政策，在大的宏观经济政策不可能有变化的情况下，具体的调控方向和手段可能会有很大差异。第一个要防止房价的反弹，另一个要更好的发挥需求作用，支持改善型需求，真正落实到这些城市。改善型需求我认为更多的是在二三线城市，使房地产市场保持平稳发展。但是控制房价的任务恐怕在大城市，而大城市是对保障房的需求要落实。

  5、现在都在说城镇化是未来8-10年改革最大的红利，中央经济工作会议也指出，城镇化是扩大内需最大的潜力所在，房地产行业在这个过程中会有什么样的机会？房地产企业应该去如何把握这样的机会？

  城镇化应该说明确提出了一个新型城镇化的方向，一个是要提高城镇的综合承载能力；第二个是节约集约用地；第三个是进城农民的市民化，这就是新型城镇化的概念。城镇化给未来的房地产提供了一个很大的发展空间，但房地产如何围绕这三个方面做好工作，不仅仅是数量的概念，空间的问题，更要为健康的、良好的城镇化做出贡献。比如：市民化的保障房问题，节约集约用地问题，发展绿色生态低碳产品的问题，也要考虑综合配套设施，提供更多就业的问题。城镇化给房地产提供了很大的发展空间，但是也提出了更高的任务和要求。城镇化过程中有个问题，我们容易看到的是无论是住宅还是非住宅还有很大的发展空间，但是又看到，由于高房价会导致部分居民买不起房，这对于未来的有效需求是个制约，所以在城镇化过程中房地产的三大目标任务一定要明确，第一是社会目标，住有所居的社会目标；我们如何为推进这个目标做出贡献，就是保障房的问题。第二个目标就是经济目标，楼市保持健康发展，要防止房价的反弹，这方面是经济任务。第三个就是环境目标，低碳、绿色建筑，促进生态文明发展。

  6、对于2013年房地产开发企业的发展战略，您有什么建议？

  对于开发企业要调整完善企业发展战略，从各个企业不同出发，很好的研究房地产商业模式。有这样三种商业模式的选择，第一个商业模式的选择就是：到底要摊大饼，还是奶油蛋糕。所谓“摊大饼”就是数量、规模，越做越大，从这当中获得利润，但利润很薄。做“奶油蛋糕”就是精耕细做，不在于大而注于精，提高产品品质，提高性价比。企业不应盲目扩大规模，应把每一个产品做好，从而取得比较高的利润。第二种商业模式就是：靠打猎为生，还是靠种果园为生。所谓“打猎为生”为生就是，以销售为主，开发一个项目赚一笔钱，剩下5年、8年不开发，过日子。而“种果园”的天天要去劳作，但是旱涝保收，它是靠持有物业来维持它的企业利润。既要“打猎”，又要“种果园”，这样就能保持平衡。第三种商业模式：你是卖馒头，还是卖饺子、包子、馄饨。“馒头”就是普通的商品住宅，“馒头”现在做起来有困难，开始做商业地产、旅游地产，老年地产，这就是“饺子、包子、馄饨”，到底是继续发展住宅，“卖馒头”，还是要“包饺子、包子、馄饨”，但你包“饺子、包子、馄饨”要会包，它的复杂程度要比“馒头”要复杂的多，馅要做好。用这三个形象来比喻开发商面临商业模式的选择。根据自己在市场中所处的位置，自己的核心竞争力，所处的环境，很好的考虑商业模式的选择，这是我们面临很大的关键。当然，在这种情况下要高度重视“两力”，第一个是资本力，第二个是产品力。资本力就是房地产融资，财务成本，现金流，这是决定我们是整合别人，还是被别人整合的关键。特别是在市场变化的情况下，资本力的提升已经成为我们每个企业必须高度关注的问题。第二，产品力，就是如何提高产品品质，提高性价比，绿色发展，以及差异化的产品，这“两种力”及“三种商业模式“是我们企业必须认真考虑的问题。

  7、就当前的房地产市场来说，2013年还有哪些机遇？又还有哪些不确定的风险要注意？

  机遇与风险并存，机遇很大，我们的房地产市场已经从过去的黄金十年进入到白银十年。在竞争加剧的情况下，一方面，我们相信中国的房地产市场在宏观经济中的地位和作用，只要宏观经济保持平稳持续健康的发展，有理由相信房地产市场发展。根据我们的需求，房地产市场还有很大的发展空间需要我们去做。全世界很少有像中国这样的国家还有这么大的发展机遇，仍然是战略机遇期，房地产也是重要战略机遇期。

  风险方面，现在不同城市有不同的风险，特别像三四线城市，有些企业已经超规模了，有些城市的商业地产已经过剩了，有些产品品质低的面临失败，有的资本能力差的可能面临被兼并，产品能力差的可能被淘汰。所以说，2013年有“馅饼”，也有“陷阱”。

  8、您能否用一句话来表达对2013年市场的看法？

  2013年要好于2012年。