中国房地产研究会副会长苗乐如在2013中国房地产500强测评启动仪式上的发言

  各位嘉宾、媒体朋友们：

  大家下午好！

  刚才朱会长发布了“2012全年房地产市场研究报告”，并宣布了“2013年中国房地产500强测评”开始启动，下面我就此次的500强测评活动向大家做一些说明。

  一、测评背景、目的与意义

  由中国房地产研究会、中国房地产业协会及中国房地产测评中心联合主办的“中国房地产开发企业500强测评”和“中国房地产开发企业500强首选供应商品牌测评”，从2009年开始进行以来，到今年已经是第五年了。

  我们组织和开展测评活动，最本质的出发点是要发挥标杆房企为房地产行业可持续发展的引领作用，从而引导行业的长期稳健发展。无论是“十二五”纲要，还是“十八大”提出的到2020年全面建成小康社会的目标，从中我们都可以看出，我国发展仍处于可以大有作为的重要战略机遇期。就房地产业而言，作为国民经济支柱性产业的事实是客观存在的，因此也同样既面临难得历史机遇，也面对诸多可以预见和难以预见的风险和挑战。特别是近几年，房价上涨过快，住房供应结构不合理，影响了国民经济的健康协调发展。随着资源环境约束的强化，国家宏观调控政策的贯彻落实，房地产业怎样与国民经济和社会发展的要求相适应，与日益提高的居民住房需求相适应，与不断变化的市场环境相适应，加快转型发展，成为摆在我们面前重大而紧迫的任务。

  因此，在调整经济结构、转变经济发展方式的艰巨历史任务下，就房地产行业而言，深入研究中国房地产市场发展水平及其趋势，深入研究标杆领先企业的优秀经验，客观、准确、真实反映房地产500强竞争企业的优势，真正把我国房地产企业在面对新形势、新要求下的先进管理理念和经验总结展示出来，推动企业在转型创新中不断发展，对房地产市场未来发展有强有力的指导意义，对促进整体国民经济实现长足发展也尤为重要。这也是中国房地产研究会、中国房地产业协会和中国房地产测评中心联合开展中国房地产企业500强测评的初衷。

  事实上，“中国房地产开发企业500强”测评工作开展五年来，也已经初步接近了我们的设想。我们的测评成果和研究报告在业内已经得到认可，已成为评判房地产开发企业经营实力及行业地位的重要标准。经过前四年测评的实践证明：开展中国房地产企业500强测评有利于引导房地产开发企业的经营行为和市场定位；有利于推动房地产开发企业激励约束机制的建立；有利于提升房地产开发企业的品牌意识；有利于提升企业对社会责任的认识；有助于机构和个人投资者进行理性投资；有利于了解骨干房地产开发企业的整体状况，为进行有效的宏观调控提供政策参考依据。

  同时，我们还开展了“中国房地产开发企业500强首选供应商品牌测评”，通过对房地产产业链和首选供应商品牌的研究为房地产开发商、消费者、各子产业产品供应商提供决策依据。帮助开发企业提升产品品质，切实保护消费者权益。在测评活动的积极作用下，促使建材供应商通过提高自身产品质量与形象，促进整个产业链形成诚信、有序的市场竞争环境。

  二、测评方法体系

  2013年的中国房地产500强测评，我们在方法体系上 基于过往500强测评过程中积累的经验，综合考量了房地产开发企业的目前经营特点和未来发展趋势，进一步梳理了各项测评模型中指标的可得性、影响力等方面，调整了测评指标体系指标权重，提高测评结果的客观性，对测评指标体系进行了修改和完善。

  2013年的500强测评设立了7个一级指标、19个二级指标和40个三级指标。从企业规模、风险管理、盈利能力、成长潜力、运营绩效、创新能力、社会责任七大方面，采用了收入规模、开发规模、偿债能力、增长能力、运营能力、创新能力、社会保障责任等19个二级指标，包括房地产业务收入、房地产销售面积、投资性物业持有面积、现金流动负债比等40个三级指标全面衡量企业的综合实力。

  从这些年的测评成果来看，我们的测评指标从侧重企业规模、盈利能力、成长潜力、运营绩效、创新能力、风险管理等方面，逐渐增加了社会责任、新材料新技术运用、企业创新能力等指标的比重，强调了企业参与保障性安居工程建设、节能减排、税收贡献、社会捐赠等等，使测评成果在展示企业综合实力和社会贡献方面更加完整，为促进房地产业调整、转变发展方式和健康发展起到了积极的引领作用。

  三、2013测评的深化和微调

  为了适应房地产企业的目前经营特点和未来发展趋势，中国房地产研究会、中国房地产业协会和中国房地产测评中心对2013中国房地产500强测评内容进行了深化和微调，主要体现在如下几个方面：

  第一，在房地产开发企业细分领域，强化了商业地产企业和项目的测评。我们此次将对全国优秀的商业地产企业和商业地产项目进行测评。

  第二，对500强首选供应商品牌测评，新增了测评的子产业。由2012年的16类子产业，计划增加至2013年的24类子产业，新增8类。

  第三，新增了500强首选服务商测评。包括500强房地产开发企业首选营销代理公司、首选设计公司和首选物业管理公司测评。这是今年测评内容的一个重大变化，我们相信这样的改变能够使我们的测评更完整地反映出整个产业链的环境，也能更好地引导服务商企业提升自身服务水平和品牌质量。

  第四，提升了各项测评的准确性和客观性，进一步了完善现有测评模型，包括：进一步梳理各项测评模型中指标的可得性、影响力等；进一步完善测评指标体系；调整测评指标体系指标权重，提高测评结果的客观性；加强测评理论研究，提高了测评模型科学性等等。

  2012年是一个不寻常的年份。经济发展减速，GDP增速创下了13年来的新低，房地产行业在深度调整中波折前行，城市和企业分化情况突出。但我们也看到，在种种压力下，不少开发企业积极调整销售策略和发展战略，抓住回暖时机，瞄准刚需人群，为企业带来靓丽的业绩，大部分开发商超额完成全年目标。虽然销售收入只是开发企业500强测评指标体系的一小部分，但从目前收集的数据情况来看，2013中国房地产开发企业10强的销售收入门槛约在400亿左右，50强的销售收入门槛约在100亿左右。当然，我们的测评数据还在收集之中，全面系统的测评工作还在进行过程中，最终的测评成果和更准确、更详细的测评研究报告，将在3月22日揭晓，欢迎各位密切关注我们在北京举行的2013中国房地产500强测评成果发布会。

  谢谢大家。