清华大学建筑学院教授周燕珉：老年事业发展模式的新观点

清华大学建筑学院教授周燕珉：老年事业发展模式的新观点

谢谢介绍，今天很高兴有这个机会在这里做演讲，在这里跟大家分享一下。昨天开了一天会，今天还有这么多人在场，表示大家对老年事业很关心，这一点我们也欣慰，主办方也为了做这次大会花了很多精力和服务工作，我在这里代表大家表示感谢，谢谢。

今天我想讲的一个题目叫做老年事业发展模式的新观点，其实也不是什么新观点就是我自己的一点感受。主要当时华先生给我出了一个题目，就是昨天讲了一些国家政策，然后下午有一些外国的专家讲一些他们国家的经验。今天主要是我们探讨中国的养老事业怎么发展，希望我把两边串一串，所以这个题目也有一定的难度，我想从一些点上的切入。

我想提出几个观点，我们国家现在老年事业发展到了一定时间了，遇到一些问题，国外也一些先进经验哪些可以学，而哪些不能完全的植入咱们中国，国家的一些政策咱们也觉得特别缺失，这跟国外发展当中，有一些什么关联，他们也什么经验可以给我们借鉴呢？这些方面我觉得我想从这几点说一下。

观点1是养老事业需要多样化、社会化发展；观点2是养老地产的开发建设需多行业的共同合作；观点3依托社区就近养老是未来的发展趋势；观点4老年产品类型与城市区位有较强的关联性。

第一个观点，我们先看一下国外的发达国家在老年相关政策方面，我们分了三个阶段。它这里面有一些什么规律呢？我主要想说一下这个问题。这是一个表(PPT)，我们把比较发达的几个主要国家像欧洲的丹麦、瑞典、英国、德国、美国和日本，是这几个主要的国家，我们可以看到它分了不同的老龄化率到达什么时候，它出台什么这政策，我们研究了一下我们觉得非常有意思。这个资料是日本的研究资料来的，我们进行了梳理，就是医疗、住宅保障、福利保障。这三个政策在不同的年代，和它的老龄化率达到什么程度的时候，它出台的政策进行了梳理做了一个比较。

咱们也知道老龄化率7%的时候是一个点，14%代表一个老龄化社会，中间取了一个10%。我们分成了三个阶段，咱们看一下7%到10%这个阶段，我们称之为第一阶段。这个政策主要以美国和日本为例，政策主要是制定老人福利法，建立老人的医疗保险这方面的，是在1965年。然后日本制定了老人福利法施行老人免费医疗制度是63年，当老人人口没有这么多的时候，其实它主要保障贫困、福利方面、治疗方面的，提供的制度。

然后第二阶段，我们取了一个10%的点。咱们可以看到老牌欧洲的国家，他们老龄化比较早，他们这时候就出了很多政策，就是福利设施制度的改革，增加老年设施数量。像英国颁布援助法开始建设护理院，这是四几年的时候，因为他们发展的老龄化比较早，所以就颁布了这方面的法规，主要是加强老年的护理院和设施问题。因为这时候老年人比较多，年龄相对有一些高了，这种情况下它就不得不出台这一类的政策，然后让老人能够住进护理院，能够让他得到一些健康保障。

然后到了14%这个阶段，我们以英国和日本为例，就开始出台改革国民保健制度引入市场机制，推行社区护理政策。日本推行黄金计划、完善社区老年服务体系等等，就等到这些国家老年人口达到14%的时候，那么这时候在建设一些医院，机构就已经来不及了，就必须走向社区，让这些政策回归社区，在社区养老，用这种保险制度，就是相当的普及化，对很多老人都有利，这样的政策就出台了。

所以我们觉得这些政策要出台，到了什么关键的时候，其实跟它的老龄化率有关系的。如果老龄化达到这么一个高度的时候，这些政策就必须出台，从世界上各国来看都可以感觉到。当然欧洲的国家它老龄化比较早，欧洲前面7%的时候没有太多的政策出来，那个时候它还不太明白怎么回事，而日本和美国在7%的时候就出现很多政策了，因为它的老龄化比欧洲晚一点，所以这些我们都可以参考一下，我们国家现在开始老龄化了，我们应该把他们所有的经验都吸收，在什么时候我们应该出台什么政策，才能够使老龄化发展阶段都平稳的过渡，这一点对我们国家出台什么政策是非常有利的参考，这是我对政策的一个梳理。

稍微比较一下中国，我国老龄化现状和发达国家进行一个比较。我们按照国家统计据的数据，2011年我国65岁以上的老人人口达到1.23亿，占总人口的9.3%。我们刻意拿65岁比较，因为国外都是65岁，我们就跟他们一致。那么比较发达国家在相应老龄化时期的发展特征，就是各类老年设施、老年医院积极建设期，就是在发达国家老龄化达到9.1%的时候，他们都在建设老年设施，建设老年医院，就是怎么解决老人问题。

还有一点就感觉这个时候相关政策制定实施的密集性。这个时候可能觉得7%以下的时候不觉得老人是一个大问题，但是到了9%、10%就觉得这个事不办不行了。以日本为例，日本在不同的年代出台的政策，到了80年代，日本更好是9.1%，跟我们国家现在一模一样，可以看到它出台的政策特别长，它出台了很多政策，就是应对这个现象，就是觉得这个比较严重了，所以这时候就出台了一大堆政策。我们就可以看到，我们国家到17%了，其实很多政策可能就要出台，还有就是走到这里不出台也不行，应该在这里有所发展决断，这是一个非常重要的起步时间，然后也希望政策赶紧出台。这是我们中国的一个情况。

下面我们用英国的一个例子说一下。这是一个英国留学生，也是研究老人的，所以我们把他研究的内容提炼了一下，有这么几个点。2010年英国老龄化率达到7%，进入相对稳定的老年型社会。他们欧洲发展特别平缓，不像咱们提高的这么快。现在他们的状况是10%的老年人居住在各类专门的老年住住宅当中，然后90%住在社区中。这一块我们可以看到，英国的老年住宅市场它的发展经验是什么，我们把英国老年住宅分成两个时期，一个时期是93年到70年，是由政府主导建设专门的老年住宅时期。第二个时期是80年以后，就是鼓励老龄产业的市场化、多样化，转而由私人投资兴建。

下面一条是说年代，从1951年开始基本到现在，前面黄色的这些都是政府建设的，是出租型的，就是从51年开始，政府大量提供老年住宅，这是一个大量的建设和发展期。那么政府在这里觉得老人问题是政府的责任，因为欧洲社会高福利的状况，所以政府就大量的建设，建了很多以后仍然不能满足市场的需求，而且政府负担非常重。这个时候到了85年的时候，政府开始觉得这个包袱不能自己背，就给了社会。到了85年老龄化率相当于15%左右的时候，就开始让社会力量参与建设老年设施。然后社会的力量主要是建设出售型的。底下那一条是12%、14%是慢慢发展老龄化率的速度，可以看出在15%这一块，政府确实许多力量来做了，就是开始让社会加入。这个社会力量就是红条，黄条是政府建设，他们同时都在建设，所以这个时期是特别的高峰期。我们就感觉14%、15%这一块建设量就上去了。

大概持续了5、6年以后就掉下来了，这也代表饱和了，然后下来了以后，还有一个倾向变了，不能再建很多老人设施，它要回归社区了，所以一下子政府和私人全都下来了，特别是政府下来的多。我们也可以看出来中国的情况也会这样的，就是如果有一个政策出台支持了一下以后，就是一下子爆发，但是这个事也不会永久这样的，它在一定时期会下来，但是咱们是否也5、6年下来，这个也不一定，跟咱们中国的区位情况都有关系，所以这些我们也想好好研究来预测这个东西，就是在什么情况下爆发，然后又会持续多少年以后会达到饱和，然后就会降下来，总的来说，其实回归社区是一个主流的现状。

我们再比较一下我国大城市，大城市即将迎来市场化的建筑高峰，这是对国外一个梳理看到这么一个情况。我们拿上海、北京这样的城市来看，其实它老龄化人口已经达到10%，上海、北京、天津这三个城市，咱们说户籍人口数来统计，上海是16.6%、北京是13.6%，天津是12.8%，这个数字跟英国那个14、15%那一块就开始要求特别强烈了，所以我们国家也到了这种危机感和需求了。其实我们也想说的是，这种需求很大，但是产品并不会是一种，是多样性的。

刚才就说从国外的政策和国外的做法看到老龄化率达到什么的时候，可能会发生什么。下面观点2，老年地产的开发建设是需要多行业的共同合作。

老龄产业是一个链条很长的产业，它涉及了金融、地产、服务、保险多种行业，老年其实只是其中的一种。可能在座的大多数都是房地产人，老年地产它仅仅是其中的一部分，现在很多地产商觉得应该担负起这么一个责任，其实我觉得还应该大家共同的努力，现在很多地产商来问我一个问题，我本来是搞建筑规划设计，包括理论研究的，但是地产商来找我的时候，就是总是谈不到建筑这一块，总是问我怎么赚钱？我其实不知道，但是后来我想我也有责任，我必须把这个情况搞清楚，这个产业链很长，你不能说你有什么，就给我一个任务书。所以我觉得把这个产业链都搞清楚，所以我们经常跟老年院的院长座谈，就是看他到底服务的流线，就是这个产业链不是一个人奋斗一个行业可以干成的事，所以今天举办这个大会很有意义的。就是各行各业在一起才可以把这个做好。

我们拿日本发展这个事来看，我们可以看到其实日本方面真正在老人监护，老人产业里面做的特别好。其实都是一些介护事业，它们排前10名的，很多人从上门服务、教育培训、医疗、健康管理、保障方面转过来的。下面的个资料就是说日本做的比较好，比如说一个是日井学馆，它原来主要经营医疗相关服务，健康管理，后来他就做了老年事业。我感觉它能受到信任，其实它很多资源都是自己能够兜起来，就是为老人服务。我们今天也有从这种服务业出来的，他可能有直接的老人客户群，就是直接的面对他们，我觉得也非常好的。但是大家都是专门这样一个服务的领域，就是也不用一个人从头到尾都管的，可能分开做的更好一些。

还有一个第九名的和民公司，它原来是做餐饮业的，它做餐饮业吸引了很多老人来，后来它转到做老人这个产业以后，所以它转到老人这个就特别合适，它也形成了标准化的建设，我们去参观了它好几所老年设施，就是做的非常标准化，它的规模都是2千到3千平米，定员数量就是10到80人，它是餐饮服务业，就是做的非常好，我们可以看到，连锁经营障碍在座的专家都说每个人都开很多，只要做一个的话难盈利，做一个连锁标准，也并不是说特别大型的，其实说大型的服务才可以上去。这是一些私人的企业从原来的服务行业和其他行业转过来的，这样的老人做的很好地产可以去做，但是并不是唯一主流的，可能是各地分工结合的状况。

观点3：是依托社区就近养老是我国未来发展的趋势。

我们看到发达国家在养老模式上经历了三个阶段，他们一开始都是怕老人特别多，没有办法住就赶紧建医院，但是建太多医院，老人进医院老不出来，那资源太浪费了，所以我们就觉得应该建专门的老年设施，让他们住在设施里面，用不了这么多医疗费用，但是有这么多管他们，在生活上帮助他们就可以了，所以就建了一大批设施。但是后来也不行了，因为达到了一定饱和了。最后就回归了住宅，这是老人最喜欢的，就是回归社区，在社区中养老，在住宅中养老，让服务送上门。

其实我们中国可以直接借鉴这个经验教训，就不用再走弯路了。其实当时日本当然已经接受了，因为日本是后来变老了，他说晚一点，所以日本就早早的提出回归社区，在社区中建立小规模、多功能的服务设施，按照中学的思路，就是有一所中学就是有一所老人的配套设施，到中国我觉得咱们直接跨越他们做错的这些事情，直接把大量的老人服务带到社区中来，在社区中建设这样的设施。这一点我觉得跟刚才有关，本来你就是建住宅，建社区的，那么你把住宅施老化，然后配一点老人的设施在里面。以前我也讲过，社区当中有几种形式等等，我觉得其实就能做好，不要觉得我住宅不太好做，我一做老人地产就能赚钱，我觉得这个不一定，如果你把这个老年地产这部分精髓也补充到住宅社区当中，会把社区这种销售提高的。所以老龄化它要求的是精细化，如果你精细化做的特别好，那么普通人也欢迎的，那么您的水平肯定是提高的，就能帮助你销售社区住宅，所以我觉得这个不矛盾，不需要分离，可能在社区当中做好施老化的内容，其实也是很有利的，也是跟大的形势吻合的。

后面讲一个小故事，主要是我们做了很的调研，就是把老人他们有什么想法记录下来，我们觉得也应该不光跟开发商说这些事情，其实普遍老百姓也知道这些理念。像有一些老人的思想观念老不变化，也不知新的情况，所以我们就鼓励教育的任务，我们就找学生把这些画成这种可爱的漫画，就是让更多人看到。这个说了一个故事的意思，就是说这个有一个老人去医院，那么后来就去替找了一个老人设施，然后找到这种好地方，但是老人去了以后也特别的难受，因为家人很少来看望他，也很伤心，终于社区也建设这种设施了，就像托老所这种，老人就可以在这里安家，然后周围也有他原来的朋友，小孙女也可以经常来看看。这是在当时调研当中编成的一个故事。还有一些东西在设计当中经常发生错误，我们就正确与错误一对比，就是让设计师能够了解到怎么做成这个工作。

观点4：老年产品类型与城市区位有较强的关联性。

目前很多开发商想做产品的时候就是很害怕老年这件事，就是觉得应该做健康的、高端的。我觉得虽然健康高端应该有这些人，但是你有区位地点是在哪？你能做这个吗？你有这么高端吗？就是说你的位置周边的群体它是否支持你做这么一个高端的产品？所以我们把这个也进行了一些研究，首先通过调研得到了一些说法，我们主要做了一些入户调研。

得到比较简单的两个观点，第一个老年人对于入住时期的观点是什么？一个是老伴儿不在了，一个人没有意思了，就想去老年设施；还有一个身体不好，怕拖累子女，就是能够接受去养老院；还有就是老年公寓条件好的话，我可能去。然后第二点，老人对于地理位置的选择观点。最好是离医院近，别离自己住的地方太院，他还有很多社会圈子，就是原来的老朋友，不能突然把生活切割了；喜欢郊区环境好，这些人一般都是身体好的，刚退休的人，60多岁他觉得城里住烦了，把孙子看的差不多的时候，想到外面去呼吸一下新鲜空气，换一个环境享受一下生活，这些都是身体比较好的。我们也专门为子女这部分人进行了讨论，其实子女都比老人更加开放，他更愿意把老人总送出到老人设施，因为自己工作忙顾不过来，但是也不愿意送太远，因为毕竟还要户去看。我们从很多问卷当中也发现，老人决定一个事情的时候也不是单一的理由，就是他有很多方面，来决定他去不屈老年设施，去哪样的老年设施，这个时候经济水平、身体状况和思想观念影响了意向。身体健康的时候愿意开展新生活，可以接受去郊区，卧病在床就不愿意去，家属也不会让他去的，高端老人能够接受高价的养老公寓。

总的分析下来，80、90岁的老人传统观念比较强的，但是60、70岁老人消费观念有所转变，注重生活品质。我觉得50后、或者将来的60后上来的时候，整个的老年人观念会变的，就是愿意去老年设施。这里有一张表咱们看一下，就是由于医疗进步以后，老人健康状况它发生了变化，这个统计很有意思，蓝线是1965年的，红线是2000年的，可以看到蓝线那一块，健康老人百分数活力的程度，就是过了60来岁慢慢身体就不行了了，但是现在2000年的时候就不是了，哪怕到了70多岁还有60%、70%的老人是健康的，然后到了不行的时候，就是特别短了，这个非常好这也是医学的进步。但是这个曲线给我们一个启示，就是咱们以后建设老年社区的时候，准备金刚开始入住的金额是多少，每月交多少钱都在这里面，我觉得这个特别有用。我们前几天刚去日本问他们，他们平均入住是80多岁，然后入住大概平均5年，他们按照这个算。中国把这个弄清楚其实对咱们也非常有用的，所以它都是相关的。所以我们也想努力的想研究一下这个东西。

最后我是想说一下，根据城市不同的区位，其实应该有不同的老年居住产品，不是统一画一的。这是对北京市的研究，我们这里还是一个挺复杂的研究，我们拿出来其中的一张图，红点和蓝点就是代表床位数的多少，大的点就是代表500床以上的，就是这么一个分布状况。我们也是分年龄和年代的，今天我在这里详述。根据北京市这样一个地域的关系，五环以外建了很多大型的设施，然后市中心就特别的小，因为市中心没有地了，所以市中心都是护理小型的，今后也必然这样的。从这个研究也可以看出哪个地方比较稀缺，我觉得不同的区域它需要什么样的是不同的，大家都是搞地产业都知道，所以广场做高端的，做健康的，这个做法是不成立的，其实护理能赚到一点钱，这是今后主要的发展方向。我觉得这是一个小小的研究，我们也是抛砖引玉想让大家看看对于地图的研究也是很重要的。

我总结一下，我刚才说的这几个观点，第一个想说，老年事业是需要向多样化、社会化发展，国外的老年政策经历了三个发展阶段，7%、10%、14%都有一些情况，这个时候对我们也有一定小的参考。第二个，英国的发展经验，就是政府由主导方向转变，最后让社会来做，自己来监督，咱们中国必然也走到这条方向。观点二，是老年地产的开发建设需与多行业合作，就是开发商都要多样化一点，虽然自己不用从头到尾都自己，但是我们设计者从头到尾要明白。观点三是依托社区就近养老是未来的发展趋势。从国外看也是这样的，从需求看也是这样的。所以不一定在郊外弄一大片地，其实在城市里面搞一点建设搞一点改建，将来也会被规定必须建设老年设施。观点四是老年产品类型的与区位的关联性。我们不要老想做健康高端这些事，不一定能成功，还要要看你区位在什么地方，哪些地方比较空缺，还是比较关键的。

今天时间有限，所以有的地方说的不太清楚，如果有机会还是希望跟大家深入的探讨，我今天就讲到这里。下边由华山先生给大家讲解。华山先生是中国房地产协会老年住区委员会专家，亲和源老年生活形态研究中心主任。在全国很多的地方开设了很多相关的老年设施，也希望有机会和大家分享。他给我们的题目是中国养老服务业开发模式案例解读，他会做精彩的评论，现在我们有请华山先生。