亲和源股份有限公司总经理华山：国内老年住区开发模式分享

亲和源股份有限公司总经理华山发言

各位刚刚是简短的新闻发布。应该说很多关于养老的活动最近在上海举行，我们也是这次活动之一。说说我们这个课题，在2011年的7月我们和中国老年中心做了交流，他们感到很有意义，要把目前中国已经建立的，各种模式养老服务的项目已经运营的和即将运营的这些实地的考察和考验，真实的展现给大家，所以我们做了大量的研究工作，今天奉献给大家。本来课题的发布和内容的介绍由中国老年科研中心张凯迪(音)主任来讲的，但是到了上个月咱们的张主任被调为党内干部了，他现任中国全国老年科研中心的主任，所以他也很纠结到底讲还是不讲。最后因为他在做我们大会前几天的时候有了临时的任务，实在过不来。他本来希望复旦大学的另个教授来讲，教授他临时也有时，最后只能我来滥竽充数了，讲的不对的地方或者大家不满意的地方请多多包涵。接下来开始。

(播放视频中)

华山：这是广州的老年友好公寓。周燕珉教授来做模式解读，大家欢迎。

周燕珉：我觉得我们从建筑角度看到这我能说两句，也许这种说法大家正好知道怎么回事，或者有些东西有吸收的。这里是超市，超市的玻璃正好是透明的，让他能看见吸引他去参与。乒乓球也是非常受欢迎的设施，手工室这个设施里头一定要加上水池，阅览室灯光要特别好，因为老人眼睛不行了，窗户旁边要设座，老人会反着阳光去看书，展览空间特别重要。我觉得顺便看的时候想一想，就说两句。老人这种锻炼和他唱歌、表演的地方要透明化，让他觉得有兴趣让人看他。插座在老人设施提高到600以上，太低了并不方便。下棋、打牌的地方设四座以上，可以走了一拨人再来一拨人，让老人觉得有点兴趣。泳池的扶手那块要多加，并且一步一步要做的平衡。

华山：我们这个案例分析是这样的，我对运营模式看了目前的状态，周老师讲它的建筑细节和我们在做的时候怎么处理。刚才我们放的就是现在再调整它的架构就很难。因为去年我们物价的上涨以后它要调价，然后也有听证会，在这个听证会上一次一次遭到强烈的反映，所以调价很难。所以我们在做养老项目的时候价格要超前要有它的弹性，否则老人他有他的价值观，要改变他很难的。苦衷也在这个地方，现在入住费也很高，口碑也不是很好，老人也住的很好，但是因为物价的问题如果继续的发展，继续的推广就有问题，所以这个是肯定要考虑的。

这是到了度假村，把度假村建设起来的，这就是一个很典范的案例。

周燕珉：我们做了中国、日本、欧洲的这些，最后第一排仍然是中国的。

华山：它也有很大的医疗支撑，集中了很大的中医力量。

周燕珉：现在楼梯或者是走廊里的扶手不用双层扶手，就用一层扶手就够了，楼梯间的可以是双层扶手，但是走廊的一层就可以，多了也没有必要。扶手高度850左右。它为了有空气的流通，上面做的天窗，但这种效果并不是特别好，浪费了空间，并且还要铁栏杆维护，这种方式并不是很合算。它这个建设比较早，当年用地也没有那么紧张，所以它做多层是合适的，现在用地就没有这种条件了。

华山：这是这个项目的软肋，所以昨天晚上在互动的时候有位来宾说了，我们国家租赁的期限最多不能超过20年。而我们的承诺是无期限的，这个也可能会有一定的风险，但是我们也相信到时候会解决这个问题。这是一个浙江杭州的项目。

周燕珉：在这个总体上，中心的服务功能区一般真的是比较重要的设施。在老人设施中不用做一些大楼梯来显得特别气派，应该尽量消除这种楼梯，把楼梯分段，分成一段一段的。这种特别亲切。老人设施中做连廊是非常有必要的，今天下雨我们在亲和源中也充分体现了连廊的用处。门球场也是受欢迎的，实在没有地方还可以比如说二层或者楼顶屋顶平台也是可以做门球场的。

华山：门球场被称为老年高尔夫。

周燕珉：门庭应该做成开场的，让他们在做交流，包括这种服务管理台也应该做成开场的，最好做成高低的，让轮椅可以接近。中国老人特别爱书画，注意要保留一些墙面，在墙面上先做好挂接线，并且要有灯光照上去，室内设计当中应该。

华山：书画是我们的传统，也是我们中国老人健身的手段，很重要。

周燕珉：如果没地挂，挂窗户上，这就是它的一个问题。不光在书画室要做这些战时的位置，很多走廊墙上也都要做这些准备，把墙上打上灯，为了把这个吊杆处理好。走廊端头的窗户如果是东西向的时候注意，因为会散光。像棋牌室刚才也说了，就必须有这种热闹的场面，老人才会要进来，走一个还能有补充的三缺一的缺口，不会没人了。这代老人还是比较愿意跳这种交际舞，所以我们觉得舞蹈有一个大的空间作为他们的跳舞对老人来说还是非常有意义，非常愉悦，要求是木地板。餐厅的要求一般比正常的餐厅是走廊比较宽，所以还是稍微大一点。餐厅的餐饮选择和重要，一定要有扳拿手拉开，否则他很难端，手没劲，要手能抓它拉开，稍微轻一点的。椅子都必须有扶手，让老人支撑站起来。墙上要有挂东西的地方，老人特别爱挂这种钟表，这些都必须要挂起来。现在一般公寓咱们也要求必须在阳台，如果对于智障的老人一定要在窗户限位，不能让他随便出去，怕有的时候出现危险。地面防滑这是后来的措施，可以看出来地面选择一定要防滑。必须做到连续障碍，像这些地方比如说有老人能过来。

华山：我讲个小插曲。在五年前他们开始的时候，现在土地新的政策就出来了，当时建设的时候土地性质是划拨的，因为它有一个基金会合作在做这个项目。当时这个项目建成的，还有经过市场，他们也要做，当时就马上引起了各地政府的注意，包括工商、税务等等。后来就谈你这个土地是国家划拨给你的，价格不能自己定，我们要报上来，要审评。开发商就没办法了，怎么办？他就和原来是浙江省的会议主任直接沟通以后，就问上海亲和源他们怎么做的呢？他们就通过了一些关系找到我们的徐总，就先后两次到三次派出从浙江省到杭州市的各地机关到我们这里来交流。最后才说土地是划拨还是不划拨，所以他们再三的权衡以后由划拨土地转为出纳土地。但是这里面有个问题，应该说老年设备的话老年引领，很多人都到这里参观。但是问题是目前要稳定开发，所以在商业的模式注定资产投资很重要。

我先讲个小故事，给大家提提醒。在10年前农村的小姑娘两手空空，当然也有点积蓄，从农村到了河南的郑州。她怎么办呢？农村来的女孩没有什么专业研究的场所，怎么在郑州站脚跟呢？后来她把家里所有积蓄拿出来，做了两套三室两厅的房子，她装修装修，打扫打扫，买了些床，什么书房、客房、卧房都变成放的床位，然后她第一家自己的养老机构。很开心，开张了，也放了鞭炮。开张的第一天，就在这天晚上，死了个老头。你看这位董事长兼总经理跑到老人的面前哭啊，她心想你早不死晚不死偏偏现在死。然后老人家属来了，说你哭的比我们还伤心，本来和她谈事情，就从那一天开始死去的老人给她带来很好的机遇，从此她做了养老产业。

周燕珉：管理办公室开放和集中这种形式是非常正确的。准备好间屋子放奖状。地面的材料就算防滑也不能选择反光高的，因为视觉看上去滑，就算是不滑看上去滑也不行。

华山：这是它的会所，会所里面的客房。

周燕珉：家具不用特别复杂，因为复杂打扫卫生就变得有复杂。这样的浴缸是不合适的，因为他没法迈入。这个地面的闪光太大了。床背后有一大条的插座是对的，将来可以根据床位的变化换插座的位置，一定要高档的，向医院看齐了。蓬头方面一定要有扶手，刚才那个离墙太近了。抽烟机错了，不应该隔在窗前。

华山：这个项目引起了养老产业或者说养老服务业高度的关注，应该说很多人调研这个项目。因为首先土地是出让的，是划拨的，在划拨的土地上他发明和创造了这个词，叫故意的让渡。当然了，这个让渡的方法是不是合理、合法、合规，是不是能健康、稳定和长足的发展下去，可能还是要用时间来证明。当然我们今天把这个项目推荐给大家，也就是告诉大家在养老产业这个行业里面有很多探索者，有的是正常的发展，有的是超常规的发展，我认为从我们角度来更多的理解它、支持它，希望它能够健康的发展下去。

这是我们上海的，一个上海房地产的老大绿地集团投资的，我讲几句吧。作为老年地产来说它是一个先行者，这个项目已经有十多年了。因为作为房地产开发商来说，他拿到这个地首先有一个产品的定位，它这个土地离我们上海本土比较远，基本上在昆山，所以他作为地域居所有问题。这个绿地的老总还有团队感觉到如果不是地域居所，做成什么样的产品呢？他们就选择了这个。

周燕珉：他这两条红线做的很好，老人老眼昏花容易撞到玻璃上，凡是有玻璃的全都要弄上标识。这个小区有一些商业针对老人的也是有特点的，比如说在药店需要设置。

华山：因为现在大家基本上全部入住了，也住满了，我们也不能都都去采访，里面的机构就没有展示。关于这类项目目前很多房地产开发商他的转型往往第一步从这种位置上来，就是在一个很大的社区，一个完整的全面式社区，里面放一小部分的老年公寓。这样我们还有个概念叫一碗面的距离，也就是说父母烧了一碗面端到儿子那里，或者儿子烧了一碗端到父母那里，这个面还没有凉掉。这样就满足了母女和子女同住一个地方的愿望，亲情就拉近了，老人也可以继续在这里帮助自己的子女照料孩子、烧菜、煮饭等等，这样也是很多项目在考虑转型。但是这里面有一些问题，作为养老项目对养老的服务支撑在这里很难做到一定的统计，很难做的比较全面。因为在这个小区里面，一般的完全满足养老以老人为中心的社区机构就有本质上的区别。而且他要提供很多服务，谁做全面的展开，这里面还是有一些限度的，很多服务设施很难提升，这也有比较现成的一些项目。注意公办民营，这其实也是一种这个项目的方向。

周燕珉：这也是北京市建的，投资很大，它的公共部分占的比例比较大，这是比较完善的。消防设备这些都是非常重要的，这是顶部的，有些高层的需要。消口拴这些应该要注意，不要在走廊里太突出，因为老人可能会滑道，不安全。柱子宁可让它进入室内，也不能在走廊里边。在北方地区在下级用空调的时候非常费，但是冬天整个楼里都有，但夏天就有困难，设置的时候要注意。通知栏这上面不能用钉子，以防止钉子掉在地上扎伤脚和轮椅。不宜在特别是1米以上地方用玻璃，因为人一撞上玻璃就碎了。厨房尽量给老人做电磁炉，防止引火。卫生间的扶手做的不太合适，反而有碍他的行动。个人房间里有必要设置洗衣机。窗边空间要非常好的设计，比如说做这种护窗，包括一些写字桌也会设计在窗边空间。像阅览室不一定要关闭，应该是开敞，在公共的场合当中加设这些，也是顺便看看书、报纸。书画室的注意摆放，不能有阴影挡住他作画。在各种公共空间老人最喜欢的是棋牌室，教室的座位不要超过三个座，否则他从后面进去非常困难。这个餐桌的距离都太近了。自助餐老人也是非常欢迎的，因为健康一点老人可以挑。用轮椅的时候，就注意餐桌的腿，往中间去一点，可以插入方便一些。护理的老人其实我们不需要在房间里做淋浴，因为怕他出现问题，应该在集体的一层里面加淋浴。室外要设计座，差不多30米左右一个。有的一些花坛可以做的高一点，以便坐轮椅的老人能够接触到这些花。

华山：这是国家企业投入养老产业的一个案例。它是一个轮转式公寓。

周燕珉：在高层建筑中应该用电梯，有时候一旦电梯没修就要有另外一架电梯，不能导致他有一段时间没法上下楼。像这种高层的建筑，其实我们做设计的时候应该注意在厨房卫生间的部位尽量弄清楚隔墙，尽量以便于改造。老人并不是喜欢特别大的户型，小套的、中套的也是非常受欢迎的。如果能够分成两室，他们还是分室去住的，一人一件屋子更加灵活。房间的门尽量做大一点，因为将来万一坐上轮椅的时候就比较方便。卧室变成两张单人床拼的方法，比一张双人床更好，因为他一个人单身不要影响到另外一个人。卫生间的扶手要他洗澡的时候，但是分区进出的时候这样的便抓握。地面的交接不能有高差，包括卫生间都不应该跟衔接的走廊出现高差，要选好地段的位置，把坡度掌握好。

阳台也不能跟室内有高差，只是阳台需要换铺地的材料。这个大衣柜都非常有讲究，高度要注意。房间比较小的时候餐桌和沙发先选餐桌，才要沙发，因为餐凳就可以代替沙发看电视。厕所可以用推拉门，扶手的位置现在有点过于经线，浮标的做法是错误的，因为有老年人有时候这个扶手多余，它碍事了，别人帮助他的时候扶手挡在他们俩之间，就不便于帮助他，所以扶手根据老年人的身体来设置。厕所的电话这种东西可以考虑，不一定要加，现在手机就比较方便了。微波炉不能吊起来，一定放在台面上，否则老人会够不着，并且会烫伤他。床头柜应该高一点，以便于从床上下来的时候撑着站起。这个台灯是宾馆式的，不太合适，应该加在床头以便于看书上的小字。门上最好有一个窗户可以通风，老人特别怕闷。阳台的窗户执手不能特别高，不能稍微不注意没做好超过1.6米，老人够起来反而不太方便。

周燕珉：房间的照明比普遍的照明高，要用节能灯，就是日光灯亮，这样减少危险，就是不用照明那么黑暗，是让它亮看的特别清楚。

华山：这是这个项目的特点，这是现代农业园的基本内景。我们去调研的时候听他们说，你们就提倡最适合养老的空气。

周燕珉：这个地方不能因为换了一个材料就忘了这个事了，就要把它消除。

华山：在北方有一片常绿的园林对养老事业很有帮助的。昨天晚上互动的时候，日本人跟中国人互动的时候，说了两句话很有意思，我们千万不要把一个老太婆，认成一个风景区。所以这个项目的规模很大，设施也不错，它样板房品质也不低的应该说在目前我们国内来说是属于一个前卫的一项，它的问题主要是主城区比较弱，就是这个问题。因为老年人的生活必须也有一些基本的社会服务和社会分类来依靠支撑的，所以千万记住一句话：养老是一种生活。

华山：这个也是一个大盘，也是一个鼓舞人心的大盘。

都已经建成了，等待着我们客户入住。

这是一些数据，一万两千张基本的数字，这个地理位置在合肥，我们照顾投资商的感情，所以我们也用了准备金这个字眼。把世界上最主要的四大宗教结合在一起，这是一种理想，宗教的和睦才是最大的境界。这是天主教、佛教、基督教，应该在理想状态是受欢迎的。

周燕珉：服务台后面要配备一些办公的空间，总服务台左右必须出现钟表日历这样为老人提示时间。

厨房插座位置不错，这个扶手是上下可以翻的厕所扶手。浴缸的扶手不光是一条横的，是进入浴缸的时候有一个迈进去的扶手，是进出浴缸用的。这是紧急呼叫的按纽。

老人不用这么大型的家具，太笨了，插座不应该在炉灶前，这个不应该的。这种过于豪华并不实用，老人座椅的靠背稍微靠头一点，是为了让把他头靠上去。餐厅的锅灶必须宽一点，因为他拿着拐杖走进来，所以一定要有较宽的走道。这个都是护理类的，所以可以是四个房间，中间用帘子，就是多一点床可以便于护理，这样才可以服务的水平提上去，如果一个房间一个这些护理的人员累也容易服务的不到位。护理的这种老人设施里面，需要很多仓库，仓库又分成干净的东西和不干净的东西，这个东西不能忽视，所以仓库要留有余地。

这种东西很麻烦的一个东西，其实是把它运到浴室里面去，这个是先进理念，但是不鼓励这个做法。刚才看走廊那个宽就是这个是挂衣物的，就是棍状的38公分和80公分，就是不大也不小，抓的时候可以全力抓住。这些器械可以选择，这种特别力气的不太适合老人，老人就是活动一下手指头。

这种带有舞台和放映的公共听，我们建议做成方型和横长型的，因为纵长型不利于老年人听到。书画阅览都应该有很好的灯光，要有一些小柜子展示这些，还有一些储藏柜收藏过年过节老年手工艺品，就是不应该过完节日就撤掉了，应该留着的。

华山：我说两句，我们应该对这个公司表示感谢，因为它投入了那么大的资金，建立了这么大型的养老社区，我们应该理解项目投资者对养老项目的执着和坚持，这里我们表示敬意。这个项目倒也是建议，很多事情刚才周老师点评了，是值得我们学习的。第一就是需要这个团队考虑它的师资团队运作，这个很重要。所以说百货摆的烂，总有老人喜欢。所以市场的建立也是对这个项目深入了解。这是一个小项目大家值得一看，音乐也比较轻松。

周燕珉：园里有一些小动物很重要的，像动物小毛小狗就是给他名录，能为老人服务带来快乐。

华山：这家投资公司以前是有很多煤矿的，它这个是利用旧房改造。

周燕珉：老人是推这小车子出来的，所以路上一定不要有障碍，2公分以上的坎不能有，要不然有绊，我们的服务台老是像宾客服务台，应该是像家回家一样的感觉，我们这样对老人服务少，总是一种展示行为。这是咱们大堂展示性太强了，服务性比较差。

超市是必须有的，但是超市的功能不能是只是一个卖东西，应该是有一个交流的场所，应该腾出一点地，让他们在里面说话，就是让他们在里面交流。不光是超市，其他的也一样，就是利用这样的场所，让老人在这里生活的愉快，可以结交朋友。

这个窗前做的非常好的，如果选择给老人的沙发都要相应的提高一点，就是让老人的起坐不要麻烦，茶几要轻就是可以让他推开一点可以进去。

餐厅可以有各式各样的，可以换气氛，如果每天到一处地方吃饭，就没有新的情绪了，就是食堂也是，所以餐厅可以换一下风格稍微有一些区别，包间也很重要，因为要跟家人在一起，就是过生日干什么，就是需要用这种包间，就是餐厅应该有包间。

天窗设计非常好，非常明亮，但是天窗设计要谨慎，因为特别晒，特别费能源，所以在夏季一定要遮挡。刚才说的更衣柜只应该设一台，上下不好用，我们去调研他们从来没有开过上面的，所以就是中度就够了。

这个亲情房，这个很重要，因为有的家里远，家属来看望会不去，可以在这里住一下，这个很重要，它也必须是多功能的，所以应该在设施当中建一部分，每层楼一个，或者每一栋有一处。

保险柜是需要的，老人是需要的，他认为有一些东西很贵重，那认为应该锁起来。

刚才挂衣服的竖的挂钩，这个很需要的。

走廊的宽度要宽一点，刚才看到两个轮椅要错位过去，可能还有路人要过去，这个时候宽一点的走廊可能比较适合老人。

床放在地下是不适合的，因为老人坐下来再起来这个很难，床的高度很重要。

华山：我们也研究这个问题，可能就是市场营销的手段不一样，它的品牌的建立，还有服务的体现体系的完善没有更好的提升，它现在更人的感觉是宾客，不是一个完善很完整的，让人感觉让老人安心，长时间在这里安居养老的氛围，这里面有代出另外一个话题，养老应该有一点文化。这是我们中国的新一轮的以太阳城为命名的养老社区，它应该是新一代。

周燕珉：这是民政部在试点设立做的，公共配套民政部拿出20万人民币做配套。

华山：对的，它里面有一个民政部投资的项目。

周燕珉：这个里边的室内也都乱了，但是民政部后面投资不足了。现在不知道怎么样了，还没装修完。

华山：它是一个老年地产，属于预售。这个老师也在，这个项目大家也了解了，就不多加评论了。谢谢大家！