北上十年 富力瞭望蓝海--专访富力地产集团副总裁张辉

图为：富力地产集团决策委员会委员、集团副总裁、北方区总经理张辉接受中房网专访

7月15日，在2012年中超联赛第17轮比赛中，广州富力队客场以1比0战胜广州恒大队。与球赛战绩相辉映，富力地产上半年销售业绩同样喜人：截至6月底，富力地产2012年录得总销售收入约人民币146.45亿元(按照已签署的销售协定)，总销售面积约1,200,000平方米，分别较去年同期上升9%和42%。富力的稳健成长模式正在持续发力。

富力的成绩单

采访到张辉的前一周，富力地产刚刚公布公司上半年销售业绩：截至6月底，富力地产2012年录得总销售收入约人民币146.45亿元(按照已签署的销售协定)，总销售面积约1,200,000平方米，分别较去年同期上升9%和42%。对此成绩，一向低调的富力地产集团决策委员会委员、集团副总裁、北方区总经理张辉笑言：过了及格线。

富力地产公布的6月营业情况显示，公司于6月内录得销售收入(按照已经签署的销售协议)共约人民币27.78亿元，销售面积达约252,100 平方米(按照已经签署的销售协议)。与今年五月份相比，销售收入和销售面积环比分别上升19%和29%。其中北京、太原、西安、天津华北四地的销售额为12.2亿元，占全国销售总额的43.9%。张辉坦言，上半年团队北方区比较努力。富力新城市新项目都将在下半年开盘，团队为下半年积蓄了很多力量，做了一些工作安排，有理由相信下半年的成绩会更好”

经历最严调控的2011年，富力地产的各项盈利指标同比均出现上升，盈利能力大幅提升。克尔瑞研究中心数据显示，2011年富力地产实现毛利润114.16亿元，同比增长22.88%，净利润48.35亿元，同比增长8.41%。从利润率来看，2011年富力地产实现营业额273.7亿元，同比增长11.07%，毛利润率为41.7%，较2010年同期上升了4个百分点，净利润率为17.7%。

华南向北  深挖十年

富力地产起家广东，作为“华南五虎”之一，早在2002年北上进京作为布局全国战略的重要一步，在当年一举拿下东三环内占地面积超过41万平米，总建筑面积达139万平米的旗舰项目——北京富力城。此地块位于北京市东三环内，距离北京最繁华高档的CBD中央商务区很近，地段位置优越，被业内人士称为北京住宅用地的“地王”。然而当时的双井地区商业配套上除去超市和家居市场并无更多设施，其作为CBD的后花园显得“名不副实”，这个广州地产界的老牌名企初入北京如此大手笔拿地在当时引来业界猜测。然而就在富力高价拿走双井地块一年后，富力城一期入市，这个面向工薪阶层的住宅项目为富力进军北京打下了第一个辉煌战绩。直到十年后的今天，张辉提起富力城，言语间依然充满着感慨和骄傲：它对整个富力地产成功抢滩北京市场有着重要意义。

进驻北京十年中，富力又先后进入上海、天津、西安、太原、成都等16个核心城市和地区。富力地产品牌和她所创造的众多经典项目得到了广泛的认可和支持。

而富力北方区拓展的战略性眼光也成为了整个“富力集团”拓展战略的缩影。

富力地产2005年进驻天津，今年7月是其天津公司7周岁生日。7年间，天津富力相继开发了天津富力城、富力湾、富力桃园、富力中心、津南新城、富力广东大厦等项目，分布于天津市新老城区，在天津市场赢得了一定的口碑。

对前瞻性强、嗅觉灵敏的的富力地产来讲，在天津势如破竹的开发只是其北上开疆拓土的缩影；天津市场的成果拓展也开启了富力在北方区的成功模式，为随后在哈尔滨项目的开发奠定了基础。

彼时刚刚在北京富力履新的张辉，带领团队攻城掠地的迅猛姿态为业界惊叹。2009年，市况快速回暖之后，富力再次大举扩张。2010年11月，富力在20天的时间内，在北京、上海、太原等地拿下三幅大型商住地块。而在2010年上半年，富力再次拿下两个联合体项目，其中之一是天津津南300万平方米建筑面积的地块。富力的北方区域涵盖了北京、天津、西安、沈阳、上海、太原、南京等华北华东区域，几乎是把华南以北的所有地区涵盖进其北方布局的战略规划当中。

瞭望蓝海

5月22日，张辉在2012年上市房企测评成果发布会上表示：根据富力在全国多个城市和地区的销售情况，他认为房地产市场仍有很好的发展空间。“调控令很多新兴区域有了发展机会”，就富力而言，拓展二三线城市的布局早在几年前就已开始，如今，张辉认为：进一步加大和调整“向外走”的步伐是继续抢占市场先机的战略选择，亦是公司开阔新蓝海区域的需要。

CRIC研究中心监测显示，从2012年上半年典型企业拿地的城市能级来看，二线城市仍是企业拿地的首选。其中，华北区域比如大同、唐山等三四线城市，凭借资源优势及较低的土地成本吸引了包括富力地产、万科集团、招商地产等大型房企在内的企业关注。2011年，面对经济、市场环境不断转变和政府多轮调控政策带来的各种变化和挑战，富力地产作为业内最具综合实力的房地产开发商之一，采取各项灵活措施，积极应对市场和政策变化，颇具技巧地成功应对剧烈的市场变化，销售及整体业绩均取得良好的成绩。同时，稳步推进公司在16个主要城市发展的项目，专注于一线城市的同时，更注意二、三线城市的项目发展，通过平衡的项目组合为企业赢取强大而平稳的持续发展动力。为此，富力选择性地新进入黑龙江哈尔滨和山西大同。

位于哈尔滨和大同的两幅新增土地总建筑面积分别为70万平方米及39万平方米，富力谨慎的拿地政策和谨慎选择进入城市的战略明确清晰地得到表现。其中，富力哈尔滨项目江湾新城位于哈尔滨市核心区道里区友谊西路(临顾乡公园)，占地面积约12万平米，总建筑面积约85万平米。项目占据了哈尔滨城市核心区松花江最后一段黄金岸线，拥有超过800米长的一线观江面，与冰雪大世界、江北行政中心隔江相望，为不可复制无法再生的绝版豪宅地段。

多业态深耕 富力正青春

富力、恒大、雅居乐、碧桂园、合生，作为南派房地产开发商中的典型代表，这五家房企一度被尊称为“华南五虎”，然而随着市场竞争日渐激烈、行业洗牌加速，“华南五虎”的称号似乎逐渐淡出人们的视野，取而代之的是各家以业绩说话的激烈竞争格局。

1994年成立，2005年7月14日在香港联交所主板上市，时至今日，业务由基地广州扩展到了其他十六个城市和地区，发展过程经历起步、扩张、战略升级等一系列发展阶段，作为中国综合实力最强的房地产企业之一，富力地产已经“不算年轻”，业内人士甚至用“老牌帝国主义”的比喻将其划分房企第一阵营。

然而“老牌帝国主义军团“企业创新、成长力不足为业内诟病日渐明显。步入稳健发展阶段的王国式房企，富力成长能力和创新力是否低于同行业平均水平？面对这一疑问，张辉拿“富力北上10年商业地产业态的发展”举了个例子：“以我们的商业地产发展为例。”张辉微笑着向窗外指了指，距采访所在的富力中心不足百米，是富力“万丽酒店“。这个富力倾心打造的五星级酒店2008年开业，与毗邻的两幢商务写字楼，服务式公寓和大型购物中心构成东三环中路代表性的现代综合城。据富力工作人员讲，目前酒店客房几乎每天爆满。

在调控政策持续不放松，住宅发展空间日渐缩小的市场环境下，许多房企都在谋求转型创新，商业地产热潮迅速席卷市场，同时也带来了业内的诸多隐忧。当很多后来“大干快上”的房企在经历资金、人才、业态组合等重重考验中难以为继时，富力的商业地产开发已步入了稳健的开发运营周期。

张辉接着说：当年北上进京，除了推出以北京富力城为代表的住宅项目，富力同样开始试水商业地产。其开山之作北京富力广场“雄踞北京CBD南大门，紧临东三环，地铁10号线直达，以10万㎡整体规模，160㎡空中外墙立体橱窗、总长490米的东三环商业临街面，三层退台式室内观赏娱乐互动平台，共同营造了一个兼备商业氛围与艺术之美的购物天堂”。项目于2006年开始招商，2007年底竣工， 2008年7月26日正式开业。随后经历了开业当年的奥运、2009年金融危机等机遇与考验，在商业团队努力的改革之下，走出了一条筚路蓝缕的成长之路。目前富力商业地产开发比重为20%~30%，业态容纳了酒店、写字楼、可出租的公寓、商场，包括仓储、专业办公等。这一切正如张辉所言“刚开始做的时候行业内很多人不太看到，但现在富力商业地产开发运营方面的能力逐渐被认可”。如今，成熟的招商策略、完善的配套服务、强大的营运能力使得富力地产的商业品牌获得业界认可，同时也为这个领域的后来者树立起标杆。

中房研协关于2011年富力地产的测评分析指出，经过多年的经营与调整，富力地产对商业地产的营运能力不断提升，2010年物业投资营业额3.75亿元，同比增长了35%，较08年增长了139%；年内集团的酒店营运持续改善，入住率创新高，年内酒店营运营业额7.98亿元，同比增长了30.82%；2011年富力物业开发营业额较2010年的增幅为10.53%，而物业投资营业额增长率高达46.67%，商业地产增长速度明显快于物业开发的增长速度，连续成为富力地产业绩增长的新动力。

“富力北上的10年间，我们意识到不能只局限于做住宅；同时，也要注意突破和创新，坚持多业态的深耕就是战略之一。”张辉这样认为。“同时，我也认为富力在行业发展过程中保持着持续生长、持续学习的能力，我们跟中国的房地产行业一样，尚处于青春期”。

张辉笑称，“青春期的孩子存在发育快慢的差别，富力属于发育成熟的企业”，与成长速度相比，稳健的发展步伐、长期完善的发展规划是企业综合实力的体现，“富力的成长更多关注平衡和稳定”。2007年执掌北京富力，时年33岁的张辉被称为地产少帅，敬业、年轻有为、思维缜密是媒体和富力员工给他的赞誉之词。今天，他所带领的北京富力团队年轻化，平均年龄在30—35之间；但富力北上10年在北方区开疆拓土、发展的风生水起，人们不免要对5年前，富力的大胆任命，窥出些许企业制度和战略眼光的先进和独特来。而越来越多的70后、甚至80后房地产精英加入富力，正在持续的为这个追求平衡稳健的企业注入活力。