中房网独家解析:十年房价是怎样涨起来的

2013-03-12 18:17:36来源:中房网

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  能够总结2003年以来的中国房地产行业发展的,除了使得神州大地高楼平地起、天堑变通途的丰功伟绩,还有越来越为人诟病的,十年九次调控和与之相伴随的不断攀升的房价。

  据中房网统计,全国住宅均价2003年至2012年涨幅为145%。京、沪、穗、深、杭五大热点城市商品房价平均涨幅达220%,其中,北京房价涨幅最高,为259%。公众的感受或许较“均价”这样的统计数据更为强烈:十年前北京二环内一套房单价不过6000元左右,今天得6万了吧!

  房价是怎样涨起来的?得益于十年间信息传播手段、社会心理等的巨大转变,网友能给出的答案五花八门,开发商、房姐房妹房祖宗、丈母娘和未婚女青年等等都被钉在推高房价的审判台上。然而土地财政和高地价、货币超发、城市人口激增房屋供不应求等客观原因,显然更有说服力。

  2003年—2012年全国均价整体涨幅:145%

2003年至2012年全国住宅均价走势
2003年至2012年全国住宅均价走势 

  2003年至2012年五大热点城市房价走势

京沪穗深杭5城市十年房价走势
京沪穗深杭5城市十年房价走势

  说明:2003年—2012年:北京、上海、广州、深圳、杭州5城市平均涨幅达到220%,其中北京最高,为259%。深圳在2011年以21184元/平米均价创出全国最高价。

  十年来房价变化之路:

十年房价上涨之路
十年房价上涨之路

  说明

  2002--2003年:

  一线和重点城市房价开始飙升,京沪2003年均价较房改前平均涨幅达:64.62%

  影响因素:1998年房改制度对房价产生的影响开始显现,2003年国务院确立房地产业成为国民经济支柱产业

  2003--2007年:

  京、沪、穗、深、杭5城市2007年均价较2003年的平均涨幅:104.4%

  影响因素:招拍挂带动地王频现推涨预期,炒房团大举行动,银行优惠利率

  2007年底—2008年:

  全国商品房均价跌幅为:-0.27%;其中,上海、深圳跌幅分别为-1.27%和-9.86%。

  影响因素:受全球金融危机影响,房价涨幅放缓,部分城市房价下跌。

  2009--2010年:

  多城市创造了至今未超越的房价峰值,京、沪、穗、深、杭5城2010年均价较2008年平均涨幅达:54.4%

  影响因素:宽松货币政策、4万亿救市,大量投机炒房。

  2011年上半年:

  2011年6月与2011年1月相比,全国商品房价格跌幅达:-15.48%。

  影响因素:受到2010年史上最严厉的三轮调控影响,房价涨幅放缓。

  2011年下半年—2012年:

  全国商品房价格涨幅达8.35%,京、穗、杭2012年均价同比涨幅:2.11%

  影响因素:货币政策再现宽松,降息,货币超发,房价上涨预期再度增强。

  房价上涨原因分析:

房价上涨原因分析
房价上涨原因分析

  说明:

  1、 供给收紧

  最近几年,包括北京在内的多数重点城市无一能完成当年的土地供应计划,特别是商品住房用地计划。

  (单位:万公顷)

  全国住房供地计划

  实际完成

  落实率

  2010

  18.47

  12.54

  67.9%

  2011

  21.8

  13.59

  62.3%

  2012

  15.93

  未完成。最终数据尚未公布

  2、 货币发行量加大

  即使不再谈此前的宽松货币政策、4万亿救市,但这10年来,中国广义货币供应量(M2)已经增长近5倍,2013年2月末已接近100万亿元,居全球第一。

  3、 土地财政和高地价

  土地财政的思路下,各地产生大量的地王,这也逐渐抬高了房价和预期,高地价在事实上也推动了高房价,甚至有时候“面粉”贵过“面包”。

  4、 调控政策缺乏长期规划,十年9次调控,相对急功近利,导致越调越涨的恶性循环心理。

  5、 需求旺盛。中国人对自己房子的传统拥有心理,同时个人住房信贷的快速发展以及审核不严,降低了购房门槛。

  6、 大规模征地拆迁的背后,是其成本上升对房价产生巨大推力。拆迁成本水涨船高使得地价上升的同时,也同时推高了房价。

  7、 政府保障力度不够,保障房建设没有起到对商品房价格有效抑制的作用,不少应该被保障的人群被迫流入市场环节。

  8、城市人口激增,农民变市民,城镇化进程加速。2003年全国城市化率40.5%,2011年末已达51.3%。

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