中房网独家解析：十年房价是怎样涨起来的

  能够总结2003年以来的中国房地产行业发展的，除了使得神州大地高楼平地起、天堑变通途的丰功伟绩，还有越来越为人诟病的，十年九次调控和与之相伴随的不断攀升的房价。

  据中房网统计，全国住宅均价2003年至2012年涨幅为145%。京、沪、穗、深、杭五大热点城市商品房价平均涨幅达220%，其中，北京房价涨幅最高，为259%。公众的感受或许较“均价”这样的统计数据更为强烈：十年前北京二环内一套房单价不过6000元左右，今天得6万了吧！

  房价是怎样涨起来的？得益于十年间信息传播手段、社会心理等的巨大转变，网友能给出的答案五花八门，开发商、房姐房妹房祖宗、丈母娘和未婚女青年等等都被钉在推高房价的审判台上。然而土地财政和高地价、货币超发、城市人口激增房屋供不应求等客观原因，显然更有说服力。

  2003年—2012年全国均价整体涨幅：145%

2003年至2012年全国住宅均价走势 

  2003年至2012年五大热点城市房价走势

京沪穗深杭5城市十年房价走势

  说明：2003年—2012年：北京、上海、广州、深圳、杭州5城市平均涨幅达到220%，其中北京最高，为259%。深圳在2011年以21184元/平米均价创出全国最高价。

  十年来房价变化之路：

十年房价上涨之路

  说明

  2002--2003年：

  一线和重点城市房价开始飙升，京沪2003年均价较房改前平均涨幅达：64.62%

  影响因素：1998年房改制度对房价产生的影响开始显现，2003年国务院确立房地产业成为国民经济支柱产业

  2003--2007年：

  京、沪、穗、深、杭5城市2007年均价较2003年的平均涨幅：104.4%

  影响因素：招拍挂带动地王频现推涨预期，炒房团大举行动，银行优惠利率

  2007年底—2008年：

  全国商品房均价跌幅为：-0.27%；其中，上海、深圳跌幅分别为-1.27%和-9.86%。

  影响因素：受全球金融危机影响，房价涨幅放缓，部分城市房价下跌。

  2009--2010年：

  多城市创造了至今未超越的房价峰值，京、沪、穗、深、杭5城2010年均价较2008年平均涨幅达：54.4%

  影响因素：宽松货币政策、4万亿救市，大量投机炒房。

  2011年上半年：

  2011年6月与2011年1月相比，全国商品房价格跌幅达：-15.48%。

  影响因素：受到2010年史上最严厉的三轮调控影响，房价涨幅放缓。

  2011年下半年—2012年：

  全国商品房价格涨幅达8.35%，京、穗、杭2012年均价同比涨幅：2.11%

  影响因素：货币政策再现宽松，降息，货币超发，房价上涨预期再度增强。

  房价上涨原因分析：

房价上涨原因分析

  说明：

  1、 供给收紧

  最近几年，包括北京在内的多数重点城市无一能完成当年的土地供应计划，特别是商品住房用地计划。

  2、 货币发行量加大

  即使不再谈此前的宽松货币政策、4万亿救市，但这10年来，中国广义货币供应量(M2)已经增长近5倍，2013年2月末已接近100万亿元，居全球第一。

  3、 土地财政和高地价

  土地财政的思路下，各地产生大量的地王，这也逐渐抬高了房价和预期，高地价在事实上也推动了高房价，甚至有时候“面粉”贵过“面包”。

  4、 调控政策缺乏长期规划，十年9次调控，相对急功近利，导致越调越涨的恶性循环心理。

  5、 需求旺盛。中国人对自己房子的传统拥有心理，同时个人住房信贷的快速发展以及审核不严，降低了购房门槛。

  6、 大规模征地拆迁的背后，是其成本上升对房价产生巨大推力。拆迁成本水涨船高使得地价上升的同时，也同时推高了房价。

  7、 政府保障力度不够，保障房建设没有起到对商品房价格有效抑制的作用，不少应该被保障的人群被迫流入市场环节。

  8、城市人口激增，农民变市民，城镇化进程加速。2003年全国城市化率40.5%，2011年末已达51.3%。