新国五条后开发商众生相 2013百强房企两极分化日趋严重

  中房网 特约记者 辛昕  在“新国五条”推出大背景下，中国房地产行业迎来了有史以来最为严 厉的考验和挑战，包括房地产企业优胜劣汰，重新洗牌加剧。最新发布的2013年《中国房地产500强测评报告》的数据显示：前500强房企销售金额上年高 达2.53万亿元，再创新高，占全国商品房销售额近四成；前10强房地产开发销售总额达7973.66亿元，较2011年提高4个百分点，占500强销售 总额32%。而从房企销售集中度来看，前10强房地产企业市场占有率从2009年的8.57%提高到2012年的12.37%，创下近年来最高点；同时，前百强房企在全国的市场占有率达到35%，在前500强房企的销售贡献度更是占到近八成。种种迹象表明，房企分化日趋明显。

  解读由中国房地产研究会、中国房地产业协会、中国房地产测评中心三家单位联合发布的这份测评报告，从地产“大鳄”的种种现状可以窥见楼市的趋向。

  十强：千亿俱乐部扩军 “老大之争”白热化

  今年榜单综合实力前10强房企中，万科以1295.6万平方米的销售面积、1412.3亿元销售金额业绩排名综合第一，恒大紧跟其后，分居并蝉联中国房地产开发企业综合实力10强第一名和第二名。保利地产从上一年的第六名一跃成为第三名。万达集团、中国海外、绿地集团、龙湖地产、华润置地、世茂房地产和富力地产分列四到十位。

  在年度企业大奖颁奖中，万科和恒大均获得千万销售面积奖，随着两大地产企业差距不断缩小，“万恒老大之争”进入白热化状态。多年来“一家独大” 的万科开始接受挑战。报告显示，2012年除万科之外，还有保利和绿地这两家企业进入销售额“千亿元阵营”，而销售额逼近千亿元的恒大则在销售面积这项数 据上已超越了万科，达到1548.5万平方米，虽然其综合排名屈居第二，但以销售规模来看，恒大已经开始对万科形成了实质威胁。

　　值得关注的是，排名紧随其后的房企也不示弱，如保利地产从上一年的第六名一跃升至第三名。数据显示，保利地产在2012年的销售金额超过千亿元，总资产和净资产分别从2006年的165亿元和36.4亿元，猛增至2460亿元和502亿元，6年时间翻了13倍多。

  此外，绿地的销售金额也超过了千亿，万达和中海的销售业绩也与千亿相差不远。前10位房企之间的差距在逐步缩小。在被公开屡屡问及如何保证龙头老大位置时，万科总裁郁亮不止一次表示，不制定全年销售目标，只是按照季度计划一步步落实。其 实，每家企业对“打江山容易，受江山难”的道理都心知肚明，万科在顶着“光环”的同时，也在扛着压力努力寻找新的突破点：开办万科食堂、成立商业地产以及 进军海外，都是万科力保第一不变的多重策略。

  随着领军企业从前些年百亿元的竞争态势转向千亿元竞争。分析人士指出，房地产“千亿元阵营”不断扩军，这对企业未来的发展道路，特别是企业的管控模式、产品结构、区域布局等方面提出了新的要求。不过，绝大多数实力房企并未“坐以待毙”，而是在全国布局、持有型物业以及产业链等方面的加快步伐，同时还在不断修炼内功。报告称，领先的10强房企都表现出鲜明的战略特征：包括华润、招商地产多个项目采取降价策略；恒大在区域布局、多城市、多项目运作能力上优势突出；保利地产管理三费的成本控制 能力极强；中海和华润在严控营销成本方面水平较高。

  未来，谁能“笑”到最后？这一原本明晰的答案，如今反倒成迷。

  百强：“二八法则”明显  房企分化严重

  在最新发布的前500强地产房企排行榜中，前500强房企的销售额高达2.53万亿元，占到全国房地产销售额的近四成。其中，前100强房企销售额达1.89万亿元，占500强总销售金额的77%。这已经十分接近经济学中常说的“二八法则”，20%的企业占据了80%的市场份额。

  不过，即便是排在前100强的房企，相互之间的差距也难用“一星半点”来衡量。排名靠前的房企已经跨入了千亿阵营，而百强靠后的房企还在十亿的级别。而且值得注意的是，领先“巨头”们的扩张仍在延续。比如，在十强中去年销售业绩相对落后的企业，已经纷纷在今年调高了销售目标。比如龙湖将2013年的目标调高至460亿元，华润置地和富力也分别将今年的销售预期调高至570亿元和420亿元，富力的调升幅度最为明显，超过了30%。

　　记者同时还注意到，列位在前十位的万科、绿地、保利都开始大举进军海外市场，而万达、保利、恒大都还多少涉足文化产业、贸易等其他领域，从这些集团战略上都能看出其在努力尝试多元化发展之路。

  房企分化加剧是市场竞争的必然结果，在“巨头”继续扩张的形势下，中小型开发商将面临被兼并或淘汰的风险。这一点，不仅仅是排名靠后的中小房企感受到生存的压力，连排名在前100强的房企也在担忧自身的出路。

  一位植根于珠江三角洲的实力开发商对记者表示：“虽然我们列入百强，但和前10名没法比，企业背景就差一大截。”但他也表示，自己公司已经找到了激烈竞争下的不同发展路径。“上市地产商不断扩大‘盘子’，其实是要对股民负责，身背‘重债'。虽然我们连续几年还都是前100强企业中的一员，但未来并没有上市打算，就走房地产专业化路子，好好维护翻新建筑，像国外开发商那样稳收‘租子’就是很好的出路。”

  全体：“卖得好”但收益下降

  进入4月，各大房企开始发布今年一季度业绩。截至2013年3月底，首创置业累计实现签约金额约24亿元，较去年同期上升10%，完成全年目标的12%；富力地产累计合约销售88.82亿元，按年升33.9%；合约销售面积77.42 万平方米，升42.2%；合生创展实现认购销售额26.5亿，对比去年同期认购销售额15亿，同比增长77%；恒大地产则实现合约销售金额177.2 亿元，同比增114.4%；实现合约销售总面积约为283.9万平方米，较2012年同期增长118.5%；佳兆业实现累计合约销售额48亿元，同比增长78%；实现累计合约销售面积约50.85万平方米，同比增长15%。

  不过，原本“皆大欢喜”的业绩在所有开发商看来却显得并不轻松，他们不得不面对的一个现实是，“卖得好”但收益却在下降。最新发布的500强房企测评报告中也明确指出，房地产行业整体利润率和收益率下降的趋势并未改变。2012年，500强开发企业净利润均值为4.34亿元，同比下降18.64%；现金及现金等价物余额近年来首次同比下降，为30.89亿元。同期，500强房地产开发企业总资产收益率均值为2.15%，相比2011年下降 33.31%；净资产收益率和成本费用利润率分别下降39.88%和22.89%至4.70%和14.78%。

  在“新国五条”大背景下，很多开发商都在担心土地价格以及人工成本的上涨增加了企业成本，盈利效率快速滑坡，表明房地产开发企业的经营效率并未像销售业绩一样让人满意，企 业持续成长状况堪忧。在产品定位以及增长模式上，房企均需做出调整，“目前市场上以刚需为主，企业的产品也需根据对象来确定。”机构分析人士介绍，也有房企“弃宅从商”，开始在商业地产寻得新商机。

  但让人无法忽视一点，商业地产得回报周期很漫长，如果没有其他产品线作为补充，很可能被商业地产“拖死”。其中，万通地产就是典型的例子。就在上周，万通地产才刚宣布今年新战略为：下一步会拿商业利润补给住宅项目，重新平衡两大版块在公司的业务比重。此举被业内看成是万通地产希望在住宅领域多争 取会一些市场占有率。

  不过，和万通地产一样花大力气重启住宅项目的房企，却又刚好“撞”上了更为严厉的楼市调控。记者获悉，万通在北京别墅和公寓项目本有在今年上半年入市的计划。当被问到定价策略和成本增加的困惑时，万通董事长许力向记者直言：“北京已经限价了，所以谈不上定价，已经不是市场行为了。此外，因为我们 公司倡导的是‘绿色住宅’理念，也就做好了为高成本买单的准备。”

　　众多房企大佬对房价下跌不看好

  地产综合实力排名61的SOHO中国董事长潘石屹6日在博鳌亚洲论坛2013年年会上表示，尽管中国的房地产存在泡沫，但随着城市化的发展，泡沫很有可能在三五年内会消化。针对北上广的人口聚集多、土地供不应求的情况，他认为，应该把容积率提高。他还建议更多用市场的“手”来调节，政府把保障房 做好，剩下的由银行利率和市场比例来调节。　

　　相关链接

　　参加博鳌亚洲论坛的华远地产股份有限公司董事长任志强则再次“开炮”，称“楼市没有泡沫。”他同时表 示，此次调控“就像搅动啤酒，会搅出一些沫来，这大概就是有人说的泡沫吧，但它显然是啤酒的合理成分。”当被问到房价下跌时，任志强反问：“你信吗？”

  地产综合实力排名79的西安天朗地产集团有限公司董事长孙茵也在担忧，“虽说现在控制了房价涨幅，但土地价格、建造成本、配套设置都在涨价，每卖1平方米面积其中有10%还是用来交税的，开发商如今也是弱势群体。”

　　排名89的君华集团有限公司副总裁姜海则坦言：“通过新政手段控制新项目上市节奏，带来的负面影响是增加了开发商持有房源的成本，反而更容易变成房价推手。”就在刚过去的3月，深圳官方辟谣未出：“限涨令”。但姜海向记者透露，事实上确实是在执行，“但拿地时没控制，最后产品上市时控制价格，这 本身也违背了市场规律，处理不好反而引发房价报复性反弹。”而就在4月初，北京楼市调控手段也再次升级，20个热销项目网签暂停。