出让条件放宽 北京土地出让首次取消配建保障房

    11月9日，北京市土地整理储备中心挂出公告表示，经市政府批准，原需配建“限价商品住房”的北京市丰台区郭公庄车辆段项目四期F2公建混合住宅用地，其居住用途建筑规模现全部为普通商品房。同时将该宗地的竞买报价开始时间推迟至11月21日。

    取消配建房、调低出让起始价等有助于促成土地成交

    从北京丰台区取消配建保障房的这块地的情况来看，其建筑面积为15.19万平方米，起拍价为9.17亿元，起拍的楼板价是6037元/平方米，而北京市丰台区9月成交地块的楼板均价是6800元/平方米，该区域1—10月份成交地块的楼板均价为7588元/平方米，也就是说，这块地不仅仅是表面看起来取消了配建房限制，同时，在出让起始底价上，也较同区域1—10月有所下降。

    从这块地周边近期已出让地块的情况来看，主要有郭公庄车辆段项目二期和五期地块，这两块地都包含配建保障房的限制条件。比如8月成交的郭公庄车辆段项目二期要求配建“限价商品房”，该地块总建面3.61万平方米，起拍楼板价为6644元/平方米，也高于这次推出的丰台区郭公庄车辆段项目四期。而9月成交的郭公庄车辆段项目五期要求配建“公共租赁住房”，总建面62.92万平方米，成交楼板价为5326元/平方米，虽然较此次推出的丰台区郭公庄车辆段项目四期较低，但由于该地块规模较大，总价较高，相对开发风险也大，龙头企业万科也是以三家企业联合体的形式获取。因此，相较来看，此次推出的丰台区郭公庄车辆段项目四期地块，较周边地块，规模大小适中，价格也具备一定优势，在取消配建房推出后成交的可能性加大。

    四季度地方政府放宽土地出让限制势在必行

    据CRIC系统监测，1—10月北京土地出让金为763.87亿元，同比下降了7%，其中，1—10月，北京住宅类地块土地出让金为362亿，同比下跌40.8%。而上海的土地成交金额为930.43亿元，同比下跌25%。至十月底，多数重点城市的土地收入都未能达到去年同期水平。土地出让金的普遍下降，一是受到土地底价成交的影响，再者，保障房配建比例的加大也影响了开发商拿地的积极性。北京1—10月成交的46幅包含住宅类属性的地块中，含配建保障房的地块就有18幅。且近期来看，土地流拍的现象也在加剧，仅11月来两周来，我们监测的35个重点城市的土地流拍幅数就高达41幅。在这种情况下，地方政府在仅剩的2个月内仅依靠加大供应量来保证土地财政收入已是捉襟见肘，为了减少土地流拍，确保全年供地计划的完成，采取更积极和灵活的土地出让策略已迫在眉睫。

    另外，从放宽土地出让限制来看，除了以往降低竞买保证金、放宽付款进度要求、降低土地出让起始价、减少土地竞拍人数限制、改拍卖为挂牌、控制土地出让面积以减少大地块上市等策略外，取消配建保障房又是一种新的调整策略。加上当前土地市场底价成交，流拍频现已成事实，如果长期保持这种状态，受影响的不仅仅是地方政府的财政收入，对未来商品房的上市供应量也会造成一定影响。因此，在当前市场行情下鼓励开发商拿地，保障土地市场良性运转，地方政府调整以往心态，放宽土地出让限制势在必行。(评论员/孙田)