伏见文明：日本养老院运营管理模式及产业配套研究

日本东京BUN咨询株式会社社长  伏见文明

    大家下午好！我是从日本东京来的，现在我在担任万科建筑技术集团担任顾问。

    今天我针对日本高龄者住宅产业做一个简单的介绍，今天介绍的内容分四个方面。

    1、高龄者住宅的制度与政策

    我先对日本高龄者住宅的定义做一个说明，就像高龄者住宅所表示的一样，是高龄者在当中生活的一个住宅，定义高龄者大概在65岁以上才称为高龄，定义为65岁以上是因为联合国在调查高龄化率的时候所定义的。日本的高龄者住宅主要有两个分类：一是老人居家；二是出租房和出售住宅。老年人居家有生活支援和护理服务的，相对出租住宅和出售住宅来讲，是因为在自己的家里生活，所以相对应生活支援和护理服务是没有的。老年人居家给入住者利用权，出租住宅和出售住宅是给入住者所有权，或者说租借权。日本的高龄者住宅是以老人扶持法和护理保险制度的法律基础上来保护的，日本推出了护理保险制度，根据这个保险制度把被保险人进行分类，以怎么样的形式入住到保险居家里面，是以保险护理制度为基础的。这个护理保险是40岁以上的国民需要加入的强制保险，从2000年4月开始实行，65岁以上为第一号被保险者。这个表(PPT)根据护理保险制度针对要被护理人的状态进行分类，根据老年人是否能够自立、要护理、要护理1(一部分的护理)、要护理2(轻度)、要护理3(中等程度)、要护理4(重程度)、要护理5(最重要程度)。根据分类出现居家服务利用限度额，之后可能会做一些简单的介绍，就是需要护理状态的不同，老人入住的住宅也是不同的。

    2、日本高龄者住宅种类做了一个说明。

    首先是收费的老人院，有三种：带护理的收费老人院、住宅型的收费老人院，健康型的收费老人院。第二类是面向高龄者的住宅，面向高龄者的优良出租房468件、高龄者专用出租房或出售房。

    下面是日本Gorup Home群居生活的老人院，具有共同生活的特点。还有就是根据刚才所介绍的护理保险，根据这个制度所设立的一些设施。主要的高龄者住宅、设施的特征：这部分因为没有时间介绍，所以请大家快速的看一眼就可以了。

    下面把关于高龄者住宅所提供的服务做一个简单的介绍。

    他们的概念要提供安心、安全、舒适性的住宅。这当中的分类有上门系服务，还有在设施内接受护理的服务，最近有关福利用具租借的服务也在不断地增加。关于高龄者住宅市场的动向日本高龄化非常的严重，大概在2001年以后高龄者都是急速增加的趋势。2001年大概是1415万人，据测2025年会达到2167万人，也就是说到2025年的时候，日本6个人当中就有1个人是75岁以上的老人。因此，日本高龄者住宅入住者的需求也越来越高，是什么样的人入住了高龄者住宅呢？因为日本的女性平均寿命比较高，女性和男性的比例大概是7：3，所以大多数都是女性入住高龄者住宅。并且其中有80%是75岁以上的超高龄女性。

    3、高龄者住宅的开发、运营的实际状态。

    高龄者住宅在2000年出台的护理保险制度之后得到了急速的发展，并且各种业界都加入到高龄者住宅的事业当中来，如果高龄者住宅的市场规模，总的销售额达到了5438亿元。在高龄者住宅的从业人员、劳动者的人数达到了55703人，并且劳动者的平均年龄是38.9岁，平均连续工作的年数达到了5.5年，平均年收入439万日元。关于业界所拥有的设施数的前10位是表中所示的企业(PPT)。位居第一的这个公司(Venesse HD)总设施数166，总房间数达到8319个。第10位(Tsukui)设施数只有23，和第一位相差还是比较大的。这张表是各个企业的销售额的比较(PPT)，第1位Iichii学馆销售达到了2353亿日元。这个表是经常利润的排名(PPT)，第一位是Secomu。纯利润率表(PPT)，第一位达到了11.4%，而第十位是2.6%，差距还是比较大的。这与中国的房地产业的利润相比还是比较低的，因此日本经常会说关于日本高龄者住宅事业不怎么赚钱。

    收费老人院的费用体系说明：入住金+每月的利用费用。关于这个系统最近出现了一些问题，就是入住者在不住老人住宅的时候，退去住房的时候发生一些问题，大概在一年之后有80%的入住金是没法返还的。关于入住金也有为零的收费老人住宅，但是最高也能达到4000万日元以上。

    关于利用权方式的优点与课题，就像刚才所说的在解约的时候会发生一些问题，因此最近政府提出了一个指导，期望在90日以内如果解除合约的话，就能够把入住金全额返还。

    4、高龄者住宅事业者的战略与新的动向

    事业者这张表(PPT)是企业的前20位，这里面包含了许多业界的企业，第5位这个公司实际上是日本比较著名的居有屋的连锁店。第一位这个公司主要是从事教育为主的公司。在这20位当中，开发商实际上只有三个企业。就像刚才所介绍的，因为高龄住宅产业在日本不怎么赚钱，所以现在就出现了好多被大企业所收购合并的情况，出现了再编制和淘汰的情况。

    高龄者住宅的开发计划的主流，以前是在土地上建起设施，然后进行运营管理，现在是为了土地所有权建起这个设施，然后租借给开发商，然后从中获利，这样的方式比较多。另外，还有一种方式通过基金把建筑物建起来然后再出租，是这样一种方式。还有一种是大企业把社宅改成老年住宅的方式。

    下面介绍两个实例，这两个实例都是今年才建起来的。

    案例：名古屋项目

    这个项目是在名古屋，实际上日本的高龄者住宅规模都不是很大，并不像之前演讲者介绍的中国的高龄者住宅，美国的高龄者住宅，完全不能比，它的规模真的是很小。这个项目占地面积只有2069平方米，建筑面积只有2141平方米，房间数只有58个，一个房间的面积只有18平方米。这是一张平面图，它是两层建筑(PPT)，还有房间的布局图，有一个床，有一个厕所和一个洗脸池。这个设施的入住金从350—882万日元不等，区别是因为每个月利用的费用不一样，比如说350万的入住金的每个月的利用费比较高，相对比较高的882万日元入住金的每个月利用费用比较低。而且这个设施根据刚才护理保险制度所区分的，需要护理的等级不同，每个月的金额也是不同的。

    案例：高级老年度假设施

    这个所在地在长崎，占地面积比较大一点，是4377平方米，建筑面积是4220平方米，有70个房间，房间的面积是从18平方米—36.8平方米，36.8平方米的房间是夫妇两个人一起入住的房间。这部分是设施的公用房间，家具都比较高级，而且设计也相对比较高级一些。有许多运动场所，还有辅健中心，还有休息场所。因此是一个比较高级的老年住宅，所以入住金非常的高，大概分为700万日元、300万日元、1000万日元，1000万日元的入住金是夫妇两个人入住的金额。从平面图上可以看得出来，房间分布的稍微空广。一般日本的老年住宅都相对比较低，也就两层，最多也不到三层。这是各个房间的布局图(PPT)，30平米的房间是带有浴池的，而且还有厨房，这是夫妇二人入住的房间。刚才江总提到我们该向美国人学习，还是向日本人学习这样一个话题，我的建议是建筑设计、规划设计、景观设计可以向美国学习，关于服务可以向日本学习，这对中国市场是比较好的学习方法。

    刚才所介绍的前20位的日本业界的企业现在都在考虑要进军中国市场，因为现在中国如果要想学习日本的服务体系的话，我们现在可以成为日本和中国的桥梁，这是一件比较好的事情。出去大家有什么问题的话，咱们在会下可以再交流。谢谢大家！