王晓白：成都可能将是未来“白银十年”的最大亮点

  中房网：2012年即将过去，对于这一年成都的房地产市场，您如何评价或总结？

  王晓白：成都在全国特大城市中人口数量上排名是第12位，但商品房的供应和销售都占中国第一位。为什么会这样呢？就是因为我们的房价比较低，我们的房价排位基于我们的经济和居民可支配收入的增长水平，可以说成都房地产市场是比较健康的，很少有泡沫。成都是中国道教的故乡，李总理所说的“道法自然、天人合一”的生态思想，也正是发源于此。几千年来正是在这种生态思想的指导之下，成都平原成为了人与自然和谐的“天府之国”，近年来又成为中国为数不多的“最佳环保城市”、“优秀园林城市”、“森林城市”、“幸福城市”、“最佳宜居城市”。在“优先推进西部大开发”中，成都已经成为目前投资者在中西部的第一选择。

  中房网：2012年，您印象比较深刻的房地产企业有哪些？

  王晓白：首先，是以四川蓝光实业集团为代表的一些企业。面对市场，有三方面做得比较好。第一是眼光，在上半年土地拍卖的低谷时间，仍能坚持，筹备了很多土地。第二个方面就是很有效率，能够做到当年拍地、当年开工和当年销售。第三个方面就是能够针对刚需，发展小户型。还有一些老企业，像金房集团、青年房产、交大房产这些品牌企业，多年来一直坚持“房价不跳水，质量不滑坡“的方针，咬定青山不放松。所以，这些企业不存在交房难的问题，因为大家特别重视质量。在宏观调控价格回落的时候，整个行业出现了质量受到影响，品质下降的现象，但这些企业依旧能够坚持原则。

  中房网：房地产企业应该去如何把握城镇化的机会？

  王晓白：世界城市发展规律显示，城镇化率超过30%是城市发展大起飞阶段，30%~50%是中心城区大发展阶段，50%~70%是中心和周边城市大发展的阶段，75%以上是小城市大发展的阶段。2011年，中国一线城市的城市化程度已超过85%，而成都仅67%；北京、上海等城市群的城市化程度已达60%，而成渝经济区仅46%。在城市化进程方面，成都与一线城市的差距及成渝经济区与京、沪城市群的差距分别为18和14个百分点。按2030年我国城市化率达70%的目标来看，成渝经济区还有24个百分点的提升空间。可以说，城市化的巨大差距，就是经济发展的巨大空间，同时也就是房地产业发展的潜力所在。在已经过去的“黄金十年”中，一线城市的经济实力和房地产发展水平均处于领先地位，理所当然地成为了中国房地产业的源头与中心。但是，城市化进程的S型规律告诉我们，城市化率已达85%的一线城市，经济的发展必然趋缓，加上受土地资源等方面的限制，其房地产业的发展也会相应受到影响，使中国房产出现了增长源头与新的中心向新崛起的西部二线城市转移的可能性。从近几年商品房开发与成交规模的变化来看，中国房地产业发展的这种新格局、新趋势已经开始显现。所以，我们有理由展望，作为西部领头羊的成都，完全有可能在未来的“白银十年”之中成为中国房产发展的最大亮点。  

  中房网：对于2013年的房地产市场走势，您如何判断？

  我认为，为了遏制房价的过快增长，中央实施房地产调控措施是非常必要的，而且对房地产行业的持续健康发展是有利的。十八大之后，通过宏观调控的 完善工作，调控水平的提高是必然的。我们不应幻想2013年的楼市能象2009年初那样直线似的迅速升温，而应该意识到，新一年的楼市很有可能会是一个波 浪形的、逐步向上的、温和而稳健的发展过程，甚至不排除期间会针对某些问题而采取新的调控措施。

  中房网：就房地产市场来说，2013年还会有哪些机遇？

  王晓白：具体来讲，将会迎来6大机遇。1、收入翻番改善了预期。十八大第一次将居民收入作为经济发展的指标，并提出了“全面建成覆盖城乡居民的社会保障体系”。从房产销售的角度来看，居民收入翻番，才有可能实现有效需求的旺盛，即解决了有钱买的问题；而全覆盖社会保障体系的建成，则将大大减弱购房者对未来的后顾之忧，增强了安全感，解决了敢于买的问题。2、“扩大内需”将打开闸门。十八大报告指出，要“实现中等收入群体持续扩大”，“多渠道增加居民财产性收入”。从储蓄、证券、房屋、土地、车辆、收藏品等6类“财产性收入”来看，对于一般的中等收入群体而言，在相当长的一个历史阶段估计绝大多数都会选择房屋。3、“城镇化”必然再增刚需。城镇化是房地产业未来的“白银十年”的有力支撑。这个在前面已经提到。4.“促进宜居”必然推动改需。十八大报告提出要“促进生活空间宜居适度”。习总书记在十八大讲话中再次强调“人民期盼有更舒适的居住条件、更优美的环境”、“人民对美好生活的向往就是我们的奋斗目标。”这种“更舒适的居住条件”，可以理解为每套住宅面积的扩大、每个大家庭中住宅套数的增加、住宅建筑与环境品质的提升等，即人们常说的改善性需求。而这一切，显然不是最近10年内保障性住房应承担的任务，这种新需求必将形成未来商品住宅中的改需新高潮。5、“双轨制”为房产业重新正名。建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，并将住房保障体系基本形成纳入小康目标，这是将完整的新住房制度第一次写入党代会报告的重要表述。它的重要意义，一是宣告了“市场配置”是中国住房制度中不可分割的重要组成部分，也再次肯定了住宅商品化的改革方向，从理论上否定了某些专家学者在房产调控中曾要求取消商品房与开发商的倒退观点；二是结束了房改之后中国住宅制度尚不完善的历史和因此而带来的开发商为中国住房的“制度缺陷”代人受过的历史，有了能够恢复其应有社会形象的基础，使房地产业可以逐步走出大批判的旋涡，从而放开手脚获得依照经济规律正常运行的健康发展。6、“完善调控”使产业的政策环境越来越好。我认为对于新一届党中央关于“加强房地产市场调控”的全面理解应是：房产调控将成为一种常态，且政策必须保持应有的连续性与稳定性，在尚未有新的替代手段出台之前，现有的政策绝不会在短时期内放松或取消，若出现房价反弹过猛或某些城市突破中央调控政策底线之类的现象，中央政府还很有可能采取进一步加强的新措施。但是，加强调控并不等于在房市正常的情况下还非要对调控政策加码，也不等于继续对所有城市的一刀切，更不等于要让这种非主要手段长期不变。十八大之后，房地产调控水平一定会逐步提高，相关政策一定会趋于稳定和规范，产业生存的环境必然会越来越有利于行业的健康而稳定的发展。

  中房网：对于2013年房地产开发企业的发展战略，您有什么建议？

  王晓白：现在都在提转型和创新的问题，在新的一年里，我们认为，房地产的一些中小企业，还是要坚持差异化的原则。十八大提出了生态文明建设，把它提升到了与经济、政治建设同等的地位，可以说是提高到了一个空前的高度，它也是我们房地产发展的一个增长点。成都是道教的故乡，讲究“道法自然，天人合一”，这也是成都房地产的一个增长点。习总书记在记者招待会上提到了“人类追求居住条件更舒适”、“人们的需求就是我们的目标”，这都是房地产的机遇，所以，抓住房地产的机遇就是房企的发展方向。人们生活水平不断上升，对生态的要求也就提高了，这是成都的优势，也是全国房地产的一个方向。房地产不光要满足过去的要求，也要把生态要求提高到一个新的高度。