商业地产新贵：深圳CBD之王 一体两翼战略起飞

  3月22日，由中国房地产研究会、中国房地产业协会、中国房地产测评中心三家单位联合主办的中国房地产开发企业500强测评成果发布会暨500强峰会在京举行。报告显示，万达以商业带动的综合体优质继续领先国内商业地产，以办公产品开发、销售见长的SOHO中国位居第二；以办公持有运营核心卓越集团位居三名。实际上，其2012年的销售额已经达到102亿，超过同期潘石屹SOHO中国的94.7亿，成为名符其实的商业地产新贵。

2012年商业地产TOP10

  CBD王者卓越

  北方的万达和SOHO中国名声不亚于实力，早已为人们所熟知。一向低调务实的南方企业，卓越集团却一直低调的鲜为人知。不过只要介绍深圳CBD中心的30栋甲级写字楼中有三分之一是卓越集团所开发，其中由4栋甲级写字楼组成的卓越世纪中心项目是目前深圳CBD最高、最贵的地标项目，就会为之所振悍。而且在深圳还有卓越岗厦、卓越城、卓越后海金融中心等更加重量级的项目即将推出。

  这家成立于1992年的开发商，早在2001年就在深圳CBD中心开发了建筑外型优美、内部配套高档的写字楼卓越大厦。尊崇美学的卓越集团之后所开发的时代广场一、二期、卓越世纪中心等项目，建筑更加挺拨、配套更加尊贵，成为深圳办公楼市场的决对王者。

  建而优则广。当深耕在写字楼开发、管理、运营的卓越集团，全面引领深圳办公市场之时，专业优势必然促使其高速扩张。受当地政府力邀，卓越仅在深圳就蓄备下了CBD中心新地标的岗厦项目、北区CBD的龙头卓越城项目和后海的卓越金融中心三个新地标，还有在建的青岛市北央商务区地标项目卓越世纪中心、青岛胶南区政府对面的卓越西海岸、杭州滨江商务区地标项目卓越时代广场等，都是受当地政府顶力支持的城市地标项目。

  “一体两翼”助飞卓越

  尽管，卓越集团拥有自身体系内的金融平台——深圳市不动产融资担保股份有限公司，资金实力非同一般。但卓越的金融平台必竞不像中投、中国平安那样实力强厚，面对资金高度密型的大地产项目，单个投资就超过50亿规模的项目大量出现时，卓越也只好出售其中倍分物业以回融资金。同时，精挑一些利润利较高的住宅项目，快速周转以壮大自身实力。抓住城市地标写字楼建设持有的核心竞争力，并形成以出售倍分商、办物业和住宅开发销售两股现金流为支撑的卓越集团，发展出属于自己独有的“一体两翼”战略格局。

  如同万达依靠销售综合的住宅、写字楼和部分零铺，支撑其商业广场扩张的模式，出现后规模迅速膨胀。

  卓越集团在“一体两翼”格局的支撑下，物业销售规模快速扩张，2012年就实现了102亿元的销售额。在上海、北京、杭州、青岛等，多城市新大型项目的支撑下，2014年卓越集团的销售业绩更有望再翻翻，超过200亿。

  同期，一直依靠销售写字楼的北“SOHO中国”，销售业绩却在2010年达到238亿的顶峰后，出现了两连降，2011年仅销售109亿，2012年的销售额更是跌到了94.7亿。为此，SOHO老板潘石屹不得不宣布改走持有部分物业路线，称2014年后公司持有和销售物业将各占50%。

  卓越集团深耕的城市地标项目，成为地方经济转型、产业升级和招商引资、扩展税源的基础，因此受到了地方政府的特别关爱和照顾。拿地价格低、配套政策优惠、建设服务得到关照等使得卓越发展稳健而快速。

  低调务实与稳健高效的卓越

  观察卓越进入上海的短短5年巨变却仍然极其低调，就可一窥这家公司的务实、稳健与高效。

  2009年9月，初进上海的卓越，以1亿元的现金和2.9亿元的股东委托贷款形式收购了一家叫德天置业的公司，该公局旗下拥在售的圣安德鲁斯庄园，这个位于赵港的超低密度高档别墅还有11373平方米的建筑面积可售房源和可建面积30486平方米、可售面积24327平方米的土地未开发，按照该案清盘的最终成交均价35949元/平方米算，整个项目销售为卓越带来回款达到12.83亿元。

  至此，卓越以最短的时间、最小的风险迅速在上海赚取第一桶金。之后，其在上海的发展更是顺风提速，效益并举。

  2011年12月29日，卓越以5.51亿元的超低代价拍下了奉贤南桥新城的35万方大型城市综合体项目。2012年3月就开盘销售，当年就获得了15亿元的销售回款。该案为卓越集团获得巨额收益的同时，也为南桥政府引进了大量的商办企业和人群，同时建起的商业街招商引资速度也超快，今年三季度就会开业；那时其高档住宅也会同期销售。短期之内、商、住、办全面繁荣为新城建设起到了巨大的促进作用。对于卓越世纪中心的买家来说，同样欢欣鼓舞。因为，该案在去年三季度热销时提过一次不低于10%的价，而以今年的热销程度来看，在三季度商业街开业与高档住宅上市时，再提价也成为理性预期。

  多方共赢的局面，将在青浦新城获得重演。

  2012年12月21日，卓越以6.8426亿元的超低代价获得青浦新城的30万方综合体。这个三面环水的优越地块上，将规划建设高档商住楼、总部办公和高档酒店。预计，该案今年二、三季度之间也会开盘销售。卓越在上海的着壮成长再添新丁。

  如同，卓越在上海的迅速成长。卓越在全国开发出了多个系例、不同层次的高竞争力产品线，如同世纪中心、时代广场、卓越城等商办系列，蔚然海岸大盘、城市豪宅等住宅系列。卓越在城市布局上同样务实稳健，呈现3+4+X的核心与成长格局，那就是长三角、珠三角环渤海三个大都市圈以中心，首先占据深圳、广州、上海、北京等一线城市，然后向长沙、武汉、重庆、成都、杭州、青岛、东莞等高成长性城市扩张。目前，卓越集团在这些城市的土地蓄备量已超过1200万平方米，为未来引领办公地产、冲进全国地产综合实力30强前列，尊定了坚实基础。