关于支持高品质住宅建设的若干意见

  为深入贯彻中央城市工作会议精神，落实高质量发展和人民 城市建设要求，以城市居住环境和住房品质提升推动住房供给侧 改革，有序推动安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”建设，加 快构建房地产发展新模式，满足人民群众日益增长的多样化居住 生活需求，根据有关规定，提出以下意见。

  一、加强规划引领，精准土地供给，塑造活力宜居的“好城 区”

  (一)优化城市总体格局，打造宜居广州。落实国土空间总 体规划，充分依托“云山珠水”自然禀赋，凸显广州依山、沿江、 滨海的城市总体风貌特色，围绕“一带一轴、三核四极”的多中 心、组团式、网络化城镇空间结构，引导新增居住用地优先在轨 道交通站点、就业中心和公共服务中心周边布局，促进“职住交 服”空间协同，提升广州城市品质和宜居水平，擦亮广州“最具 幸福感城市”品牌。

  

(二)合理确定地块规划指标，提供多元化住宅产品。科学 论证区域承载力，合理确定居住用地面积、容积率等规划指标，充分考虑噪声污染、地质灾害防治等要求，优化用地规划布局，保障区域整体空间品质。加强“小而美”住宅用地规划，鼓励高 品质开发，打造多元化住宅类产品，促进住宅类产品“缩量提质”,

  精准匹配居民生活需求从“住有所居”向“住有优居”转变。对 已有详细规划地块，可在出让条件阶段论证合理降低地块开发强 度。

  (三)响应市场诉求，适配供地结构与节奏。 坚持“以人定 房、以需定供”,构建“改善有市场、刚需有保障”的住房供应体 系。优化供地结构，精准适配需求，以“活跃板块稳供应、潜力 板块优配套、高库存板块控新增”原则有序供应住宅用地。允许 存量低效用地功能转换、更新改造，促进土地资源集约利用与结 构优化。精细供地节奏，适配市场周期，推行“小步快跑、高频 少量”供地方式，匹配企业补仓周期，强化供需动态适配，提升 市场响应效率。

  (四)拓宽保障和安置住房渠道，促进存量住房去化。支持 存量住房转为保障性租赁住房，继续落实共有产权住房和配售型 保障性住房回购政策，探索房票购买二手房路径，满足差异化安 置需求的同时，定向促进房地产市场需求侧增长，缩短商品房市 场去库存周期。

  (五)明确配套建设要求，严控非必要增加企业成本。政府 应统筹新出让居住用地周边区域的教育、医疗、文化、体育等街 道级以上(含)公共服务设施，以及垃圾转运站、污水处理厂、 变电站等基础设施的整体布局和建设时序。除国家及地方强制性 规范明确要求必须在宗地内配建并无偿移交政府的设施外，严控

  区域统筹级非必要配建，实现“政府的事政府做”,减轻企业负担， 降低开发成本。

  (六)优化城市风貌管控，支持非刚性管控建筑高度优化调 整。注重营造中西合璧、古今交融、历史文化与时代特色共生的 岭南城市特色风貌。加强对城市天际线、空间立体性、平面协调 性、风貌整体性、历史延续性等方面的规划和管控，居住建筑布 局宜高低错落有致，与周边城市天际线和谐统一。建筑外观设计 宜采用体现岭南地域文化特色的建筑构造要素、建筑材料等，留 住广州文化特色和建筑风格等“原住基因”,增强居民的文化认同 感和归属感。

  因提高公共服务设施水平和增加公共空间等正向优化，可对 建筑高度、密度等非刚性指标论证优化，其中建筑高度按调整幅 度不超过20%进行局部优化，按程序调整详细规划。优化后的方 案应满足城市中轴线和城市景观视廊² 的管控要求，维系景城共融 的空间格局；应符合刚性的高度管控要求³,不增加计算容积率建筑面积，满足建筑间距退让、绿地率、交通场地设计等技术条件。

  二、完善公共服务，提升环境品质，构建全龄友好的“好社 区”

  (七)提高公共服务设施配给精准性。 

  服务设施可根据社区需求分为“基础保障型、品质提升型、特色引导型”3种类型。

  基于以街道为单元的精细化调研，根据社区人口结构，关注不同 年龄段需求，完善基础保障型公共服务设施，增设品质提升型、 特色引导型公共服务设施。

  面向老年人为主的居住社区按照系数1.5-3.0适度增加并丰  富社区日间照料中心、星光老年之家、长者食堂等功能，为老年 人提供日间照料、助医助洁、助餐配餐、助急助行等服务；

  面向婴幼儿、孩童为主的居住社区按照系数1.5-3.0增加配置 嵌入养育托管、早教中心、“四点半学堂”等服务设施，鼓励按照 儿童视角打造安全、可玩、有趣的室内室外儿童游戏场地。

  面向青少年为主的居住社区按照系数1-1.2提升青年发展服 务要素。鼓励中心城区结合租赁性保障房建设，有机嵌入个人提 升、运动社交、就业指导、创业指导等功能；鼓励新区和外围城 区结合科技园区、轨道站点，按约1平方公里的面积集中建设青 年人才社区，提供适量的商业办公、科研办公等社区就业空间， 营造“生活-工作-娱乐-学习”一体化新型社区场所。

  (八)支持存量公共服务设施灵活使用，补齐公共服务设施 短 板 。

  支持存量社区公共服务设施功能调整。基于居民意愿和周边 公共服务设施布局情况，支持对已建成并移交的现有低效公共服务设施进行功能转换，使用功能在同一用地类型(中类)内或现行社区公共服务设施设置标准中同一类别内调整的，无需办理规

  划许可手续；跨设施类型调整设施使用功能的，可以直接办理建 设工程规划许可手续，无需重新申领规划条件，具体功能由属地 政府或行业主管部门根据片区实际需求确定。

  探索新建社区公共服务设施功能留白。在详细规划编制阶 段，对于居住用地中配套的移交类公共服务设施，可预留不超过 30%的建筑面积作为弹性配套面积，暂不明确配套服务类型。在 项目移交之后，结合社区实际需求情况，由镇街统筹明确具体使 用功能后，直接办理建设工程规划许可手续。

  支持增加公益性社区公共服务设施建筑面积。已核发规划条 件的居住用地，确需增加公益性社区公服设施建筑面积的，经行 业主管部门同意并公示后，可直接申领建设工程规划许可证，增 加的建筑面积不纳入原规划条件的计容面积。已建成并移交的社 区公共服务设施，在不改变设施使用功能的条件下申请加建、改 建、扩建的，由权属单位按照本规定和行业标准，按程序办理规 划报建手续，无需重新申领规划条件。

  (九)整合资源统筹建设嵌入式服务综合体。为提升社区公 共服务效能，探索通过片区统筹，推动相邻社区资源共享和优势 互补，在满足设施服务半径的前提下整合党建、行政、文化、体 育、养老、托育、福利、卫生健康、便民服务功能，结合公共交 通、绿地广场设置嵌入式服务综合体(社区服务中心),为居民提 供一站式服务。在编制国土空间详细规划时确定用地面积，核发

  规划条件时明确建筑面积，并确保建筑规模可以落实，其他指标 可在建筑工程设计方案审查中一并确定。

  鼓励“一老一小”设施结合建设。结合老龄人日常照顾儿童 的情景将“一老一小”设施相邻设置，集中供给，将养老设施与 托育机构、儿童活动场所相邻布局，鼓励在长者食堂等空间补充亲子功能，便利“带娃老人”,实现代际融合；鼓励打造“一老一 小”通勤路径，串联文体活动、养老、儿童教育及肉菜市场等设 施。

  鼓励医养体结合建设。促进社区卫生服务设施与养老、体育 设施邻近设置、服务衔接。通过完善健康保健、基础诊疗、康复 颐养等全生命周期的健康服务体系，为居民提供一站式、连续性 的健康保障。鼓励土地混合开发与空间复合利用，非独立占地养 老设施可兼容建设。

  鼓励文体绿结合建设。推动体育健身设施与文化设施、游园 绿地等空间进行功能渗透与场景融合，积极对接并盘活存量体育 资源，激活社会力量，提供普惠性的健身活动空间。鼓励在储备 用地、公园绿地、桥下空间、社区存量空间等建设开敞体育运动 空 间 。

  (十)集约化布局、品质化建设、标准化管控市政设施。为 节约集约用地，推动“邻避”向“邻利”转型，支持将环卫、再 生资源回收、污水处理、变电站等市政公用设施与绿地及开敞空 间、社区配套等业态有机融合，高标准、高品质设计建设一体化

  便民服务综合体。同时明确用地混合和用地兼容模式，统筹考虑 各类用地与市政公用设施之间空间关系、防护距离等因素，为居 住社区周边市政设施的安全布局、高效配置提供科学标准支撑。 位于城市重要区域及重点景观风貌区的生活垃圾转运站、污水处 理厂等邻避型市政设施宜采用地下或半地下建设。

  为提升政务服务水平，对高频次、多需求、低风险的市政附 属设施及管线工程，明确免于申领建设工程规划许可证范围。

  (十一)提升城市建筑设计水平，打造高品质公共开放空

  间。传承、创新岭南建筑设计特色，加强住宅建筑的高度、色彩、 沿街立面、裙楼贴线率和连续度的引导统筹，宜采用利于导风散 热的建筑布局。鼓励连廊、骑楼、架空层等公共开放空间。

  鼓励以外廊式骑楼等形式的公共步行系统无缝衔接小区内部 风雨连廊，或在住宅建筑首、二层部分建设无围蔽的公共开放性 风雨连廊(在满足绿地率等指标要求前提下),形成适合岭南气候 的慢行系统，该部分不占用地块建筑密度，不计入容积率建筑面 积。外廊式骑楼的立体公共绿化面积可按比例折算后计入地块绿 地率指标。

  鼓励住宅建筑首层架空，作为建筑公共开放空间不计算容积率建筑面积的，其层高应不小于4.5米，架空开敞面累计长度应不小于架空空间周长的40%,架空开敞面除必要的围护设施以外不允许设置格栅等遮挡构件，位于建筑物裙房与塔楼之间的架空楼层除必要的垂直交通空间及设备设施用房外应整层架空。鼓励

  利用层间架空、空中连廊等打造集中公共开放空间，住宅建筑除 首层外公共开放空间不计容比例不大于本栋建筑计算容积率中建 筑面积的5%。

  (十二)营造韧性可持续的绿化景观。

  鼓励利用海绵城市设施提升生态韧性，利用地形地貌设置雨 水花园、下凹式绿地、生态滞留池等海绵城市设施，保留现状水 体作为天然蓄水设施。同时注重在排水坡度、雨污分流设计中落 实蚊媒防控相关要求

  鼓励住宅建筑多采用屋顶、架空层、墙体(面)、窗(阳)台 等方式，形成多层次、立体的绿化景观效果，强化立体绿化隔热、 降温作用。为了提高民生福祉、保障公共利益，存量社区改造项 目因用地受限无法满足现行规划绿地率要求的，可通过屋面绿化、 垂直绿化等方式进行补充(建筑高度>40米时不宜设置立体绿 化)。

  鼓励新建建筑或既有建筑改造时优化第五立面设计和利用， 让屋面“用得好、看着美、焕发绿”,因此产生的必要绿化、围蔽 设施，在不影响周边现状日照、满足消防要求、不妨碍相邻关系 的情况下，其高度不计入建筑高度和建筑间距计算。

  (十三)鼓励建设地下公共停车场补足停车短板。为缓解群众停车难题，在符合相关规范并保证安全的前提下，支持利用产权清晰的自有用地地下空间建设公共停车场，增建的公共停车场可以不改变既有用地性质及规划用地性质、无需单独申请规划条

  件、不计入原地块规划条件确定的容积率，建设单位凭有效的用 地证明文件按照建设工程规划审批程序报建。

  (十四)优化地下车库(位)规划核实和确权登记程序。为 缩短登记周期，降低企业时间与资金成本，地下车库(位)在“功 能独立、确保安全”的基础上，可分期、单独办理规划条件核实； 建设单位可依据记载承诺事项的规划核实意见书、核实出让金手 续后先行办理地下车库(位)首次登记。对已建成地下主体结构 (含墙柱楼板等)但暂时不具备停车泊位现场划线条件的地下车 库，在确保安全、符合设计规范的前提下，建设单位可以告知承 诺制申请分期办理规划核实和确权登记。

  三 、优化建筑设计，强化科技赋能，营造健康舒适的“好房 子”

  (十五)优化居住空间设计。住宅户型设计应基于住房属性 与户型面积差异，科学配置房间与空间尺度。 朝向方面，需兼顾 采光、通风和避免西晒，以东南向(南偏东15度)为最佳主朝向， 宜南北通透或具备不少于两个朝向； 空间布局方面，应优先选择 大面宽户型，避免进深过大导致采光和通风不佳，应将卧室、客 厅等主要居住空间布置在朝向、采光较好的位置。鼓励采用客、 餐、厨通透户型设计，保障公共区域空气形成对流。主要朝向、 景观面可设置凸(飘)窗，允许厨房、卫生间设置符合进深要求 的凸(飘)窗，提升空间舒适度与实用性。

  不同住户间需采用合理间距或避免对视的措施，同一楼梯单 元不同住户居室对视距离不宜小于4米；不同楼梯单元之间居室 对视距离不宜小于15米，鼓励大于18米。建筑凹位的开口尺寸 小于进深尺寸时，凹位内的门窗洞口应按开口天井相关要求进行 防火设计。

  (十六)鼓励弹性可变的“全生命周期”居住空间。 鼓励采用空间分隔可变的布局模式，减少相邻房间的剪力墙等结构，采 用可变墙体、推拉门、家具等，满足不同家庭阶段对房间的数量 及功能需求，打造客厅、餐厅、厨房、花园阳台 (LDKG)   一 体 化联动设计、起居室结合X 空间设置等；鼓励在入户空间、卫生 间、老人卧室、走道等空间预留适老化改造所需条件。

  (十七)提升户内半开敞空间品质。为推动“健康住宅”“未  来社区”建设，鼓励设置入户花园以满足通风换气、入户消杀、 避免视线干扰等功能；鼓励设置主景观阳台，为居民休闲、健身、 种植等提供空间；鼓励设置生活阳台，用于洗衣晾晒、收纳储物  等。住宅建筑半开敞空间进深不大于2.4米，满足连续开敞率不  低于40%的主景观阳台不限制进深，且半开敞空间水平投影面积  之和不超过住宅套内(含半开敞空间水平投影面积)建筑面积

  20%的，按其水平投影面积一半计算容积率建筑面积。

  (十八)空调室外机位应合理布局设计。空调室外机位、设 备平台等应与建筑一体化设计，其位置应便于工作人员安装、调 试、检修。排水立管、空调冷凝水管等应隐蔽设置，户式集中空

  调外机不宜与卧室贴邻。空调外机搁板应在兼顾建筑立面协调性 的基础上，结合空调室外机的设备尺寸与散热要求，进行合理化 布局与设计。位于住宅建筑围护结构外侧，与室内不相通的悬挑 式空调搁板，进深不大于0.8米时，不计算容积率建筑面积，当 与阳台结合设置时宜设在短边一侧。

  (十九)支持城镇危旧房采取拆除翻建方式实施改造提升。 为化解城镇危旧房治理难题，支持“原拆原建、增加公服”的改 造路径，由业主自主更新、自筹资金，将“老房子”改造为“好 房子”。原拆原建的危旧房改造项目无需先行注销产权，按程序办 理建设工程规划许可、规划核实、确权登记等手续。用地性质、 供应方式按照原产权证明确；涉及补缴出让金的，按程序补缴土 地出让金。

  支持城镇危旧房改造适度增加建筑面积， 以满足《住宅项目 规范》(GB55038-2025)    关于厨厕面积的标准，补充必要的市政 基础设施、公共服务设施与公共安全设施，增加社区公共活动和 交往空间。以上地上建筑规模增量原则上不超过30%,且应符合 历史文化名城保护要求，与周边环境相协调，不影响相邻建筑物。

  允许城镇危旧房改造不低于原建筑设计技术标准。受客观历 史条件限制而难以满足现行相关规范的城镇危旧房改造项目，在 保障公共利益，妥善考虑相邻关系人利益的前提下，可按不低于 现状水平控制建筑退让、间距、绿地率等指标和要求，但应综合 运用新技术、新设备、新材料(绿色建材)、加强性管理等保障措

  施提高结构、消防安全水平和通过第五立面利用、垂直绿化等方 式提高绿化水平。

  (二十)推进老旧小区既有住宅加装电梯。 继续推广“成片 连片、成批集中”加装电梯广州模式，由政府主动送方案，各区 加装电梯牵头部门统筹对成片连片加装电梯规划设计方案进行公 示并开展联合审查，联审意见可作为办理施工信息录入等相关手 续的依据，免于办理规划许可。

  基于国企信誉好、质量佳等优势，推动市属国企加装电梯平 台建设，兜底保障民生，为业主提供“投资-建设-运营”全链条、 一站式的加装电梯服务。

  (二十一)鼓励住宅建筑应用绿色新技术。为促进住宅建筑  绿色高质量发展，住宅建筑应按不低于现行《绿色建筑评价标准》 GB/T50378  的一星级标准建设，鼓励采用装配式、模块化建筑技  术，激励建设超低能耗、近零能耗、零能耗建筑。对于符合行业  主管部门相关标准和政策要求的住宅项目，可享受相应容积率激  励措施，且该部分按已办有偿使用手续办理权属登记。

  (二十二)鼓励智能设备应用。

  对新建小区配套设施建设，明确要求设置安防设施、养老设施提升小区安全、适老化水平；鼓励建设智慧停车、智能物流、  智能垃圾箱等公共配套设施，提升智能化服务水平。对新建全装修住宅，明确要求户内设置楼宇对讲、智能网关、燃气泄漏报警、火灾探测报警等基本智能产品；鼓励设置健康、节能类智能家居

  产品，预留居家异常行为监控等适老化智能产品的设置条件。促 进装配式装修和智能家居融合应用，鼓励开发商推广“标准化基 础装修+饰面个性化定制+智能家居套餐化增配”的交付模式。对 既有小区和住宅，鼓励既有小区对养老设施和公共配套设施进行 数字化改造；鼓励既有住宅进行智能化改造。

  以地下管线数据支撑社区智慧化升级。搭建地下管线综合管 理信息系统，构建覆盖给水、排水、燃气等管线数据库，将管线 数据脱敏处理并供共享利用。拓展地下管网脱敏数据“一张图” 多场景应用，实现数据共享、智慧赋能与安全防护的协同提升，  为社区运行监测平台搭建、空间布局优化、老旧管网改造、地下 空间开发、应急决策等提供高效数据支撑。

  (二十三)提倡配置健康支持性居住设施。空气质量方面， 鼓励住宅配备智能联动的新风系统，提升室内空气质量，设新风系统的住宅层高建议不宜低于3.10米并设置专用设备平台。遮阳 隔热方面，提倡住宅东向、西向的卧室与起居室配置可调节遮阳 装置，减少太阳辐射带来的室内过热与能耗，提升居住空间舒适 度。隔声降噪方面，应采取有效措施提高外窗、楼板、隔墙、室 内门、管道的隔声性能。

  四 、强化协同监督，规范市场管理，维护营商环境公平公正 公开

  (二十四)加强施工图阶段国土空间规划管理。设计单位应 当根据建设工程设计方案和建设工程规划许可内容编制项目施工

  图设计文件，并与其标明的技术经济指标和平面布局、功能布局 等相一致。施工图审查机构应当对施工图涉及公众利益、公共安 全和工程建设强制性标准以及技术经济指标和平面布局、功能布 局等内容进行审查。

  (二十五)建立部门联动，强化规划刚性内容传导。市规划 和自然资源局与市住房城乡建设局共同推动建立土地出让条件和 出让合同、建设工程规划许可证附图、施工图、竣工图等文件和 数据在各监管平台的互通、共享机制，明确规划刚性内容在规划 许可、施工图审查、竣工联合验收等建设环节的传导关系，形成 长效管理闭环。多部门应协同明确“好房子”建设要求，共同推 进项目建设全流程监管。

  (二十六)探索建立好房子“评星定级”机制。结合生活圈、 全龄友好、海绵城市等相关要求，从用户需求、物业与公共服务 保障、全生命周期监管等方面出发，出台分类分级的“好房子” 评价标准。探索“评星定级”机制，鼓励企业主动对标持续提升 住宅产品设计与供给。探索建立“好房子”产品认证体系，推动 好产品应用于“好房子”建设实践。

  (二十七)创新“好房子”质量保障体系。 鼓励保险公司融合现有工程质量潜在缺陷险、安全生产责任险、绿色建筑性能保险，探索保障范围更广、服务内容更优的“好房子”综合保险，延长防水工程等关键部位的质量保障期至十年，将交付的智能家居设备纳入质量保障范围。保险公司整合各类风险管控资源，统

  筹开展涵盖设计、施工、运维各阶段的质量安全风险减量排查和 技术支持服务。健全“好房子”质量检测体系，探索提供涵盖检 测、管线、设备、材料等信息的商品住宅使用说明书(数字版)。

  (二十八)以优质服务水平提升市场活力。规范供地流程，严守交地标准。充分储备土地权利清晰、安置补偿落实到位、没有法律经济纠纷、规划条件明确、征拆及平整完成的“净地”。土地成交前落实土壤污染调查、管线迁改等条件，确保“净地出让”。精准对接需求，加强提前服务。从“被动受理”转向“主动靠前”,提供从交地、建设到竣工、盘活的全周期保姆式服务，推动“快交地、促竣工、提盘活、助周转”,提升项目落地效率。 加强动态协同，维护市场稳定。市住房城乡建设局与市规划和自然资源局建立动态协同机制，对市场热点问题及时互通信息和研究，完善房地产市场信息发布与政策解读机制，共同维护房地产市场规范有序。