直播：2015房地产金融论坛暨中国房地产金融2014年度报告发布会

  3月31日，2015房地产金融论坛暨中国房地产金融2014年度报告发布会在北京召开。会议由中国房地产业协会金融专业委员会主办，中国房地产业协会会长刘志峰等出席论坛。中房网进行全程图文直播。

2015房地产金融论坛暨《中国房地产金融2014年度报告》发布会

2015房地产金融论坛暨《中国房地产金融2014年度报告》发布会
时间：2015年3月31日 下午
地点：北京·万达索菲特大酒店七层

【主持人】
    尊敬的各位领导、各位来宾，女士们、先生们，大家下午好！
    非常高兴和大家相聚在2015房地产金融论坛暨中国房地产金融2014年度报告发布会，2015全球房地产金融中国峰会城市巡演的活动现场，我是本次活动的主持人李澜。
    今天活动最开始首先我代表主办方中国房地产业协会金融专业委员会，联合主办方中国房地产金融杂志，协办单位戴德梁行欢迎各位领导和嘉宾的到来。
    同时，我也代表主办单位感谢本次活动的战略合作伙伴上海爱屋金融服务有限公司对本次活动的支持和帮助。时间的关系接下来不向大家一一介绍参加本次的各位嘉宾和朋友，但是在这里我们也对各位领导和嘉宾的出席以及朋友的到来再一次送上掌声！非常感谢你们的到来！
    刚才从我介绍的活动当中，大家不难发现两个关键词，就是房地产和金融。作为房地产金融这两大产业，在中国离不开政府层面的支持，今天在座的各位我相信一定非常关注政府层面是什么样的态度，如何解读房地产和金融这两大产业。在这里作为中国房地产协会，中国唯一一家受到政府领导和委托的协会，在中国房地产市场从无到有，并不断地走向兴旺成熟的过程当中，架起了联系政府主管部门和房地产业和市场之间的桥梁，可以说中国房地产业协会对市场和产业的解读，既是代表了政府的态度，同时也是业界对产业发展趋势的共识。
    接下来掌声有请中国房地产业协会会长刘志峰发表主旨讲话。

中国房地产业协会会长刘志峰讲话

【刘志峰】
    各位来宾，各位企业家，媒体朋友们，大家下午好！
    在房地产业与金融业关系越来越密切的今天，中国房地产业协会金融专业委员会，中国房地产金融杂志社共同举办2015房地产金融论坛，发布《中国房地产金融2014年度报告》，邀请专家分析金融市场和投资趋势，研究新常态下银企双方如何合作，探索房地产投融资模式和手段创新，分析互联网对房地产金融的影响，掌握国内房地产企业走出去到海外投资的动向，特别是有这样的机会将专家的分析与报告的发布两方面结合起来，对研究宏观经济形势，分析房地产市场，将去年和今年的一些市场变化进行比较，为在座的企业家们提供咨询服务，对促进房地产业平稳健康的发展是有好处的。
    去年以来，整个金融业特别是房地产金融对房地产业发展起到了很大的作用，概括起来有下面几点：第一，房地产开发贷款和个人住房信贷支持住房消费方面作用明显；第二，保障性住房信贷支持力度继续加大；第三，房地产企业通过融资创新，拓宽了资金渠道；第四，房地产信托资金趋于稳定，盈利标准有所提高，增强了风险防范意识；第五，房地产基金经过几年的快速成长，开始在房地产业转型升级中发挥了更积极的作用；第六，房地产业与互联网金融结合的步伐加快，产生了包括众筹在内的多种互联网金融新产品，对房地产融资模式的创新产生了超预期的影响。现在银行、保险、信托、基金公司对房地产项目运作、业态特点、资金需求有了更专业的了解，双方增强了命运的共同体意识，两大行业向着下一步合作将会更好。
    当前，房地产业进入了新常态，出现了新变化，住宅消费需求，土地供应持续下滑，房地产开发投资增幅不断下降，一二线城市与三四线城市市场分化比较严重，北京、上海由于处于特殊的位置，情况好一些，二线城市中有相当一部分省会城市市场都在放慢，三、四线城市中间库存压力增大，特别是一季度出现了两个新现象：一是除了住宅以外写字楼、商业地产、园区地产、城市综合体也出现了下滑；二是去年东部地区是下降趋势，西部地区还是增长的，但是今年前三个月东部地区和西部地区都出现了下降的趋势。从外部来看，互联网、物联网、智能化正在冲击和改变房地产企业的发展模式开发和营销手段，以互联网为代表的新特色将会加速向整个房地产行业的渗透，将给我们带来机遇的同时也形成了很多经营模式、经营理念和方式的挑战。我认为，进入新常态以后的房地产业已经从过去的高速投资增长向高质量经营转变；从高强度开发向高精度服务转发；从高端的应用向高周转、高效率转变；从资源的高度分散向高度集中转变。前一段我们专门搞了500强测评，500强里面前10强越来越强，原来1000亿是一家，后来变成三家，现在到了七、八家，出现了2000亿级的房地产企业。
    在这四个转变中，房地产行业如何适应新常态，找准新问题，抓住新机遇，我认为要有五种新的思维。
    1、转变发展方式的思维。
    从2011年，中国房地产业协会、中国房地产研究会在广东新远召开的第三届科技发展论坛以来，我们谈了很多的转变发展方式，看起来作用正在发挥。现在开拓市场看绿地，轻资产看万科，产业多元化看万达，跨界经营看恒大，产业园区看华夏幸福，说明我们在转型升级方面都形成了自己的特点和经验，而且也带动了一部分企业转型。我们转型升级的步伐还不能停，市场产品升级的路还很长，要由采访式扩张到经营化转变，从投资驱动向战略性转变都要做，这两方面房地产金融都有很大作为和作用。
    一是在稳定市场消费，特别是自住型、改善型住宅方面，有空间有潜力，中央有关部门像财政部关于房地产自住型住房、改善性住房税收政策发布了，前几天国土资源部和住建部关于房地产开发用地方面的政策发布了，人民银行、银监会、住建部关于住房信贷方面的政策也发布了。我相信这样一些政策的发布，对房地产市场稳定发展会起到积极的作用。在自住型、改善型住房方面的销售会起到促进。
    二是从单一的住宅开发向综合开发转变，包括方便老百姓生活，帮助群众就业，提高城市公务设施等。
    三是受益于刚刚公布的养老、文化、体育产业等项目的开发建设，我们的金融、保险、信托、基金公司等等都有实际和对接的新产品的可能。
    2、开拓新市场的思维。
    所谓开拓新市场的思维，就是要瞄准新需求，什么是新需求？首先，要瞄准新型城镇化的人口流动，市场在哪里，就去哪里开发，不能像过去那样简单按照行政区划铺摊子，在多个城市安营扎寨，其实要瞄准产品结构调整，市场的分化需求也在发生变化，这方面大家要看清楚国家倡导的旅游地产、文化地产、医疗地产等等。通过联合、并购、资源整合、联合体开发等手段开拓新的市场。
    3、轻资产运营思维。
    今年500强发布会，朗斯等企业都提出了轻资产运营，核心就是房地产企业以后不要百分之百的拿地，百分之百的持股，百分之百的自己找资金。一花独放不是春，百花齐放春满园，现在发达国家很少有开发商持50%以上股份的，像美国铁狮门这样的大开发商，股本比例也是非常少的，房地产企业要真正转好型、升好级，必须实现传统开发商向运营商、服务商的转变，可以采取小股操盘和居住服务，希望在座的投资机构参股，把股本和开发成本降下来，把房产质量和服务水平提起来。从经营产品和创新来看，原来我们比较担心有些产品同质化比较严重，应该多发展一些分类、分级的金融产品，例如可以设计一些盘活工业厂房、写字楼的金融产品，不能让它们长期在那儿不动，同时要支持证券化产品和基金，包括公益类基金。
    4、跨界经营，资源整合的思维。
    我们盘点了去年很多工作，发现很多成功的案例都要跨界合作的好做法、好经验，房地产业与互联网跨界合作，房地产业与供应商、部品商跨界合作，房地产业与设计、施工跨界合作，房地产业与医疗、教育等跨界合作，现在中央又提出了绿色发展，我们在金融节能减排、绿色环保方面也有很多跨界的事情可做。就看房地产金融怎么去设计产品和提供服务。特别是在“互联网+”方面，我们还有很多发展空间可以填补。
    5、走出去的思维。
    现在我们有6.3亿库存，其中4亿都是住宅，2亿多是写字楼和商业地产，国内市场压缩了，是不是可以走出去开拓市场？房地产企业赴海外开拓新市场，走国际化道路不是没有可能，市场配置全优化，企业国际化的大潮中，房地产业有不同的游戏规则，会不会遇到水土不服，我们还需要虚心学习。我们也希望金融界同行在投资方面提供有效服务，为房地产企业认真规划，化解风险，保驾护航。中国房地产业协会，成立了中国房地产海外投融资服务平台，希望更多的房地产企业和金融界企业加入和参与。
    各位朋友，让我们携起手来在新的阶段、新的变化面前共同为房地产业平稳健康发展作出更大的贡献。谢谢！