冯俊发布《中国房地产金融2014年度报告》    

2015-03-31 15:07:00来源:中房网

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【主持人】
    在刚刚过去的2014年刚才刘会长在开篇的讲话当中提到了经济新常态,很多朋友会意识到去年,也就是2014年中国房地产业进入了一个调整期、一个调整年。随着中国房地产业的发展变化,我想对于中国房地产金融业有了一些新的机遇和挑战,在过去的一年当中,中国房地产金融都发生了哪些变化呢?接下来有请中国房地产业协会副会长、秘书长冯俊上台,他将发布《中国房地产金融2014年度报告》。掌声有请!


中国房地产业协会副会长兼秘书长冯俊


冯俊:
    各位来宾,大家下午好!
    很高兴在这里跟大家见面。开展专业研究,发布行业报告,为企业决策,政府决策是中国房地产业协会为政府、社会、为行业为会员服务的一项重要工作,今天中国房地产业协会、金融专业委员会发布《2014中国房地产金融年度报告》,在这儿给大家关于报告的内容做一个简要的介绍。
    报告分为四部分:一是宏观经济运行情况;二是金融市场运行情况;三是房地产投资分析;四是房地产融资分析。
    一、宏观经济运行情况
    谈到宏观经济大家会有一个定论,去年是经济增速放缓的一年,去年经济发展的主题是调整经济结构,减少过剩产能,提高发展质量。在这个经济发展的过程当中,房地产扮演了什么样的角色?现在用一些比较数据来看一下。
    2014年房地产的开发投资总体上走下行的态势,这跟宏观经济需求不足有关联,同时我们也看到房地产投资与GDP比重来比,这个比值处于比较高位的情况,也就是说可以得出一个结论,至少在2014年虽然房地产没有起到像大家所预期的对经济增长的拉动作用,但是至少没有拖累宏观经济的发展。
    从房地产开发投资占固定资产投资的比重来看,2014年房地产投资占固定资产投资在十年以来最低的第二位。2009年当时应对世界金融危机,大量的投入固定资产,同时推动房地产增长,与09年比较,房地产投资占固定资产投资的比重也不是最低的,所以,说房地产拖累了宏观经济的说法是不成立的。
    房地产销售占社会消费品零售总额之比,可以看到是处于比较高位的水平。去年一年虽然宏观经济增速在下降,房地产的增速也在下降,但是房地产对于宏观经济的影响总体上还处于正影响,而不是负影响。
    二、金融市场运行情况
    金融改革和发展稳步推进,金融产品创新不断深化。去年的金融改革主要是五方面,房地产金融改变不仅仅是推动了市场完善,深化了金融体制改革,也或多或少影响了房地产发展,应该说房地产是一个占用资金比较大的行业,金融的改革使得房地产的融资结构、资本构成、运行方式都发生了很大的变化。
    这是2014年金融市场十大热点,这十大热点都或多或少地影响了放市场的发展。
    三、房地产投资分析
    从上面的图可以看出,从2014年1月份开始,全国的房地产开发投资持续下降,而且施工面积、新开工面积增速也在下降。从去年1月份开始,新开工面积一直处于负增长的状态,在去年的第三季度,曾经新开工面积有过一段降幅缩小的趋势,但是进入第四季度又进入了下行。从去年房地产市场、土地市场的情况看,一直到10月份以前,都处于土地购置面积负增长,而土地购置价款总额是正增长。也就是说在前三个季度地价处于上涨的过程,这也是历史上少有的过剩。总体上说,从土地市场建立以后,土地价格的变化跟土地购置的变化属于正相关,而在去年前三个季度,出现了岔口。一直到第四个季度,土地购置价款才出现了负增长,处于同向发展了。同时,去年的房地产市场给我们提醒了很大的警惕,2014年商品房待售面积与销售比一直到最高位,从2011年开始,这五年来一直处于上涨的通道,到了2014年这两个数字比达到了52%。商品房施工面积和销售面积比到2014年达到了6.02倍,意味着在整体的市场供求关系当中库存的压力将会非常大。
    而在各类资金占比当中,房地产企业的资金杠杆率在不断地下降,这个下降跟房地产企业资金来源的构成有很大的关系,总体上房地产市场资金短缺,从数字看这种说法并不成立,房地产企业资金的到位率总体上还处于正增长,当然增长幅度小了,当然银行贷款数字的增长还是相当可观的。在企业资金来源过程中增长慢主要是个人按揭贷款,总的资金来源的构成当中资金的富余度还是有一定存在的。
    去年一年房地产开发投资,信贷资金同比增长了22.6%,开发贷款余额增长21.7%,土地开发贷款余额增长25.7%,个人购房贷款余额增长17.5%,去年房地产市场最重要的资金来源的构成是保障性住房的贷款,增长了57.2%。所以对于去年房地产能够维持一定的规模,对金融的支持是分不开的。
    去年一年是房地产企业融资比较活跃的一年,由于大家都知道原因,房地产企业纷纷上香港以及海外其他国家上市融资。有几个大企业,绿地融资成功了,去年在香港融资的企业总募集的金额超350亿港元。
    去年是房地产信托基金增长较快的一年,房地产信托基金的总规模达到了1.3万亿,占整个资产总规模的10.04%,这个增长尤其在去年第三季度,增速尤其达到高峰。总体上看,基金对房地产的投入比重越来越大了,我们讲到房地产资金来源过程当中,杠杆率的降低信托基金起到了一定的推进作用。放基金持续上涨,这些基金主要在一线城市,在二三线城市比较少。从我们的判断看,这几年由于银行对房地产开发投资相对的控制,基金在房地产资金的来源当中扮演的角色将会越来越重要。
    去年一年也是互联网金融兴起的重要一年,现在还很难预料互联网金融会对房地产资金来源、资本结构、房地产的运行方式产生什么样的影响,但是我们必须注意到,它可能会是将来影响房地产发展的一个非常重要的组成部分。
    2015年我们提出了五点看法:
    第一,银行信贷大幅放松的可能性不大。
    第二,房地产宏观政策环境面改善,逐步落实到位后,个人按揭贷款、定金、预售款将增加,会对房地产金融产生影响。
    第三,地方住房保障货币补偿可能推动商品房市场消费,去库存助力。
    第四,2015年房地产企业面临信托基金偿还高峰,还款压力增大。
    第五,期待房地产金融的改革,通过金融体制的不断完善使得房地产金融有更大的活力。
    我的介绍主要是这些。请大家对报告提出意见和建议,我们将对报告进行修改。谢谢大家!


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