对话：2015房地产金融方向  

【主持人】
    谢谢龙总。
    朋友们，我们的分论坛环节告一段落，接下来进行的一个是对话论坛部分，我们探讨的话题是有关2015年房地产金融发展方向的探讨，接下来我们将请出来新的主持人，有请中国房地产业协会金融专业委员会副秘书长王刚，有请王秘书长。接下来的时间交给您。

【王刚】
    现在我们下午听了一下午也怪累的，我们就来一点互动的交流，下面我们有请本次讨论的嘉宾，首先有请东方藏山高级执行总裁陈李健先生；天风证券副总王程凯；诺承投资合伙人王东亮；戴德梁行华北区估价及顾问服务部主管胡峰；嘉实资本海外投资总监高茜；金杜律师事务所合伙人陈胜。
    有请各位嘉宾！
【王刚】

    下午已经进行了很热烈的研讨，从国内的金融形势，到行外投资，刚才实际上没有多少互动，现在进入一个互动环节。首先，在座的六位都是中房协金融委的老朋友了，先听一下陈李健先生，陈总之前跟我们在金地有一个基金，陈总既懂REITs也懂海外投资，陈董是做日本第一支零售的REITs和第一支物流的REITs。海外投资是陈总现在在东方藏山负责海外投资，尤其是美国和欧洲的投资，我们现在有请陈总给我们讲一讲海外的REITs，因为刚才听中信证券的REITs，因为我原来也是那个组的，再听我们邀请来的欧洲朋友的REITs，我们发现中国的REITs和国外的REITs还是有比较大的差异。陈总经理了日本REITs的诞生，您觉得日本REITs对我们中国引入有什么样的借鉴作用？
【陈李健】
    谢谢王刚总的介绍，其实今天我来参加这个会觉得学到不少东西，刚才王总提到在美国、欧洲、日本等等，现在我在东方藏山负责海外的跨境业务，刚才提到了走出去、请进来，其实我们现在也做了重要的业务就是把外资请进来，因为外面的资本既有长线，有耐心，另外他们的成本相对来讲低。特别是日本的资本和南韩的资本，他们的投资机会相对来说比较少。所以，这也是一个很好的机会。。关于走出去，最近我们在这一年当中，成立了东方藏山和东方资产成立了合资平台，去年也做了将近120亿人民币投资，其中包括出海到美国做投资，在美国和（坡德曼）集团合作，我们去了是直接找合作伙伴，因为本人在美国生活了20多年，对美国真的很熟悉，熟悉到我很害怕，因为我知道有太多的风险，作为不管有多聪明、多能干，出去还是很难把控的。所以，需要有一个本土的合作者一起来共同把利益捆绑好，把风险规避做好。所以，不用展开介绍太细，如果有兴趣了解我们的美国基金和我们投的一些模式，欢迎在会后交换名片，或者发微信。
    谈到REITs，我在日本的时候，前东家是瑞银跟三菱公司在日本成立了合资平台，在03年的时候共发起了零售REITs基金，同时也是现在最大的。07年的时候很幸运，在REITs市场坍塌之前又把工业地产、物流地产的REITs上市成功。刚才很多嘉宾已经介绍了中国REITs的发展路程或者是展望，其实03年我就回来了，因为那时候做瑞银全球的投资战略和研究部的主管，所以那时候我到央行讲全球的REITs，那时候就觉得REITs很有希望了，结果十几年走下来，其实不止八年，都十几年了，我们还在展望。刚才还有一位嘉宾说，可能还要等两、三年，其实这个势造的特别好，还是有希望的，不管是准瑞REITs还是内REITs毕竟是起来了，这个我也挺看好，虽然做起来不像国外的REITs那么纯粹，特别是税收上还没有达到，但是中国的物业存量非常之大，而且看REITs不能看单期回报。给大家几个数据，去年所有美国的REITs加起来的平均回报是SNP的1倍还多，你要看五年、十年、三十年、四十年的全部超过SNP，在美国REITs做大不是参互在参与，当然散户能够把他们的钱拿到当期回报是很好的，但是真正REITs发展起来是真正投资人把REITs认做一个投资的类别，就是说在大的董事会里面，每年他们的钱从哪儿来，从很多机构投资人，证券基金也好，退休基金也好，大董事会做大钱布局的时候，每年要做一个简单的布局。包括房地产放多少钱，百分比多少，这一个决定在董事会就有一大笔钱进入了REITs这个类别，我觉得现在险资涨得这么快，还有这么多的机构，所以REITs一定是大势所趋，很有机会，现在大家很快收集储蓄好的资产，慢慢机会就到了。

【王刚】
    谢谢陈总给我们很激动人心的展望，REITs是很热门的一个词儿，以至于这个单词媒体和老百姓都知道，尽管确切是什么不知道，我跟陈总在底下交流，我们都往前推类REITs和准REITs的教育工作，我们先说REITs，下一个问题就给胡总，先给你做广告，胡总是去年帮万达上市做房地产评估，帮我们基金并购做过收购的评估，还做过苏宁的资产评估，我直接问问题了，你可以自由发挥，实际上我刚才听刚才会的时候，最大的问题在于我们跟美国或者欧洲最大的不一样，人家是成熟的经济体，我们这边是欠发达或者非成熟经济体，我们的债务成本比较高，但是在业界里面有一个负杠杆，我买一个资产净收益率可能低于借贷利率，这是从经营角度面临的一个问题，今天就挑战一下胡总，您能给我们讲讲这几类物业吗？
【胡峰】
    非常高兴参加论坛，我是戴德梁行的胡峰。今天中信霄鸣讲了比较到位的REITs，一谈到REITs比较兴奋，因为在08、09年的时候，国家试点REITs的时候，我非常有幸一直参与了很多工作，包括北京的试点、天津的试点，以及我们公司做的上QD海的试点的一些工作。刚刚陈总说不止八年，确实终于有一些结果了，虽然这个结果不是非常的如大家所愿，完整意义上的REITs，毕竟走了相对来说比较长的时间，而且是比较好的路子。为什么中国的REITs没有能够很好的出来？我觉得，主要有三点问题：
    第一，政策的原因，08年金融危机国务院出台的REITs发展拓宽企业融资渠道。09年4万亿下去以后，政府调转船头投房地产，这样的做法是很难推动REITs发展的。
    第二，没有很合适的物业能够有很好的投资回报率。我们经常收到短信，很多的理财产品都达到10%左右的水平，但是商业物业大家都知道，住宅投资回报率在2、3%左右，商业4、5%的水平，又有多少投资人愿意投。
    我一直认为商业地产的产业链没有很好的滚动起来，首先有拿地、建设、开发、运营，但是实际上运营做的好的在国内的开发企业屈指可数。有时候跟朋友一起吃饭，伸出五个手指头，大家能不能数出五家公认的做商业地产做的好的开发企业，有时候不一定能够数得出来。所以，根本的问题是能够找到合适的物业，能做REITs，这是最根本的问题。退出的方式，现在做一些散手的产品，但是散售会带来很大的问题，整个销售时间比较长，而且考虑到架构去费的问题，我们也一直期待REITs的出现。
    第三，税收的问题。去年我们跟中信做了两个类REITs的产品，现在我们还在做海外的REITs、过镍的REITs的时候有一个很重要的问题，我们都在做上市，上市之后会有一个重要的问题是资产运营的管理。怎么样能够提高资产的收益率？怎么样能够降低它的成本，使它的利润率达到很好，这一点现在讨论的并不是太多，如果想做好中国的REITs，这方面都是需要考虑的问题。
王刚：
    胡总回答了真正做商业房地产人的观点，随着中国进入开发阶段到达一个顶峰，实际上REITs的开发能力已经变的不是那么重要了，而运营能力变得更重要。将来不是靠楼赚钱，而是靠运营去赚钱，这是REITs跟开发最大的不一样，开发就是地段、地段、还是地段，REITs或者商业地产，更多的是你的运营变得越发的重要。现在在海外投房地产大部分都是机构投资者，包括陈总工作的UBS，包括我工作的公司。国内机构投资者进房地产，相对来说是从2010年开始，保监会的保险基金进来，下面这个问题给东亮，王总的公司给国内的社保做机构配置投资建议，房地产也是他们的一个专场，您谈一谈保险资金怎么去看我们不同物业类型的投资、写字楼、商场、养老、住宅？还有一个就是说能不能投REITs？因为现在保险公司连海外的REITs都不能投，这些问题一个是实物资产，一个是证券化投资，您谈一谈您的看法。

【王东亮】
    刚才大家提到包括地产基金的话题、REITs的话题、海外投资的话题，我可能从机构投资的角度讲一讲，刚才王刚总也替我简单介绍了一下，诺承投资是国内的保险顾问，我们帮助客户做另类资产投资配置，包括PE、VC，包括这几年比较流行的房地产基金，包括开发型、持有型基金都有，我们一直站在资产配置型的角色观察国内房地产基金市场。从我们的角度来说，我们一直在观察这个市场。刚才王总提了一个很具体的问题，我从保险公司的资产配置的角度来讲。
    保险公司发布了2010年保险公司投资股权管理办法，如果从保险资金的配置来讲，这几年是持续放松的状态，保险资金在更加市场化和灵活化，去年9月出了国十条以后，第一次提到鼓励保险资金投资不动产基金，这个概念涉及到REITs的话题，其实是去年9月份才提到不动产基金这个话题，保险公司可以投不动产基金。再回到资产配置这个话题，从保险公司资产配置的角度来讲，去年有十条新规，包括国十条，保险公司叫大类资产配置，跟今天提到的话题相关，今天很多演讲人讲如果推出REITs还是房地产持有基金，谁来做投资人。从投资的角度会考虑资产配置的途径，就是整个风险和资金怎么匹配。如果我们观察机构投资人还是家族，会考虑资产配置的概念。大家讲REITs，最近几您我们讲无风险收益率，在中国无风险收益率没有下降的情况，我们买一个投资房地产或者投资地方政府平台达到更高的收益率的情况下，商业资产创造的汇报对于机构和个人都不具有吸引力。从未来的角度来讲，从资产配置的角度来讲，真正的风险收益能够达到真正的匹配和体现的话，我们看到信托的收益率在下降，其实就是无风险收益率下行的过程，或许未来的商业地产或者REITs有持续稳定现金流的投资回成为资产配置的重要的固定收益的对象。因为当你投资道路比较差的基础资产的时候，其实你是无法创造回报率的，因为之前投到比较差的资产还有比较好的回报率是因为政府信用在里面，并不是基础资产有多好。现在大家在讲基础资产有多好，我们帮机构和家族做资产配置的时候，我们考虑四方面的话题：第一是基础资产到底是什么？未来有没有成长的空间这是非常重要的话题。第二基础资产是由谁来管理的？这个管理分为两个概念，包括金融资产管理人还有五大行真正的实物资产管理人，这也是机构投资人十分重视的，谁在里面管理产品。第三是REITs金融条款怎么设计的，这体现在金融产品的形式上，不同的金融产品组织形式体现了条款的不同安排，这是投资人非常看重的。说到保险公司怎么进入不动产金融产品这个话题，也是在座的基金管理人比较关心的话题也是最近的趋势，我们也在观察。地产基金坦率的讲一直没有进入到保险公司的投资范围，说的直接一点，过去三年中国的地产基金主要是利差型基金，或者准信托基金，这种基金对保险公司来讲投资意义不大。可是去年国十条第一次提到一个概念叫鼓励保险公司投资不动产基金，或者鼓励资产管理公司自己设立不动产基金，当时没说投资不动产基金，但是我们跟保险公司沟通，保险公司说我们自己做不动产基金专业能力不够，我们完全可以投资别人的基金，因为我们代表很多保险公司投资了PE基金，我们看到保险公司最近可以投资不动产基金了，而这个不动产基金恰恰就是收购持有增值性基金而不是开发型基金，开发型基金对保监会来讲是一个红线。大家从投资人的角度看整体资产配置的要点，会有一些启发。
【王刚】
    希望在王总专业的建议下，中国更多的优质基金能够通过专业的团队投资房地产，因为最终咱们买那些保险，整个保险行业收益率在5%点几，实际上跟房地产是绝配，就看我们有没有好的体系，无论是金融体系还是投资体系，能够让保险公司放心的把钱投到房地产项目里面来。下面有请陈胜，陈总是双重身份，今天讲基金和REITs，从REITs的角度，从实践操作的角度陈总来自于金杜律师事务所，是苏宁云商的法律顾问，从REITs法规的角度，陈总原来在银监会法规处，我们也可以看到去年“9.30”央行和银监会出台的一个文件里面也提到了REITs，陈总您从易观还是从民间的角度对REITs的看法。
【陈胜】
    感谢王刚的介绍。金杜律师事务所真正做苏宁云商这个单子的合伙人在台下，他们做的，不是我本人参与的。我离开银监会之前是不是参与了很多关于REITs的一些立法的工作，其实我要坦诚的讲，在07年成立这个工作组的时候，当时是银监会的非营部，现在是信托部的同事参加的，当时我是在政策法规部，所以我自己并没有参加，但是我的确就房地产金融方面的几政策倒是有一些参与，甚至作为一个主要的起草者。回应一下刚才您提到的保监会的新国十条，国务院这个十号文，是我在银监会一直到加入金杜之前代表银监会参与的最后的一个国务院文件，当然有很多讨论的细节，我们可以再交流。其实在十一年前，也就是在2004年8月底的时候，当时参与起草了银监会成立以来第一个房地产融资的文件，叫商业银行房地产贷款管理风险的制定，后来文件逐渐增多，把这个文件都忘记了，实际上这个文件现在依然是有效的，里面关于要不要设定商业银行就房地产融资的比例上限的问题做确定，后来也没有，当时很多人说要不要设立20%或者30%的上限。我觉得当时如果没有设立上限的话，可能对于过后几年中国房地产的发展，绝对是一个阻碍，所以我觉得当时我们是听了很多专家的一些意见，我觉得还是不错的，就是当时并没有给商业银行房地产融资设立上限，这还是比较科学的。
    其实在今天我还是想跟大家分享一下，刚才有嘉宾讲到了房地产融资，尤其是房地产并购如火如荼，境内和境外的并购，其实大家如果关注间接融资，就是银监会银行的房地产融资政策，一定要注意上个月银监会重新修订了一部《并购贷款风险管理制度》，这个在2008年的时候，当时我是主参与人。大家要充分地利用这个新的监管法规，它是专门对融资，尤其按是并购项目，它不排斥房地产并购项目的。当然我们现在融资渠道很多元化，我也看到了，咱们这个报告里面也披露了一个数据，间接融资，商业银行的贷款比重已经把09年的19.8%下降了很多，现在是17.4%，大家不妨借助新的政策跟商业银行去讨论，刚才我也看到建行的朋友在参加今天的会议，去跟他们说房地产需要融资，能不能根据这些新修订或者新制定的办法开辟一些新的融资途径。
【王刚】
    因为我们也有REITs联盟在推动中国REITs事业，陈胜也是我们这个联盟报告的起草者，后续我们会跟大家分享更多的信息。
    接下来因为陈总原来是银监会的，王程凯是天风证券的，您这边讲一讲房地产信托融资在过去一年或者说你预见到2015年会有一个什么样的发展趋势？
【王程凯】
    首先感谢房协金融委，房地产金融杂志和论坛的组织者给我和业内专家朋友交流的机会，我叫王程凯来亿自天风证券，我信托从业十多年，专注于房地产信托领域。我个人对2014年房地产信托的一些观点和对2015年大资管，包括信托和其他各种资本进化工具的观点都在报告里面有比较详细的阐述。我个人谈一下我对2015年整个非标领域趋势的整体观点。
    首先，银行资金会进入紧缩，特别是商业银行的金融机构对交易对手项目区位，项目业态的选择会更加的谨慎，房地产信托会作为非标地产融资的主流，整体的规模占比会是最高的，但是由于2014年房地产信托兑付风险频发，在2015年信托公司在业务标准的制定方面也会更加的谨慎。地产私募基金在2015年将会作为创新的主力，在专业化、细分化的道路上会走的更远。在资本市场相关方面，今年由于二级市场的形势大好，特别是在并购和资产注入方面蕴藏着巨大的机会。
    我个人对于传统的金融机构，包括券商、银行、信托公司在2015年房地产业务领域如何把握住业务机会的关键点？有两点：第一要走综合金融服务的道路，整合资金市场工具、非标工具、资本工具为开发商及上下游企业提供整体式的服务；第二增性和流动性不足，在信托和资管产品的设计中，在2015年是非常重要的。
    下面简单介绍一下天风证券，天风证券是一家以跨界金融投行为核心竞争力的综合性券商，未来我们在地产金融领域的探索和主要的竞争力可能在于两方面：一方面我们提出要给房地产开发商及其上下游企业提供一站式的投融资管家服务；第二方面是要做大做强我们的资金池，目前已建规模达到50亿的资金池，并且预计在三年内要达到500亿，在五年内达到1000亿的规模，主要投资以房地产和基础设施建设领域。我们和国内总资产超过100亿的保险的100家保险公司，和总资产超过200亿的商业银行200家，净资产超过30亿的信托公司30家进行了互相授信，互相提供流动性不足。我们还设立了专门为信托产品提供流动性的子基金，主要是为信托产品的到期兑付提供过桥的流动性支持，并且给有信托兜底和有两家担保主体的信托产品直接提供资金对接。希望和在座的地产金融机构的同业在项目的资金上进行合作和互补，也希望有机会的为在座的房地产公司及上下游公司提供综合金融服务。
【王刚】
    王总提到了在2015年或者在接下来房地产基金会扮演更重要的角色，专门提到了专业化，我们是主攻零售类地产，下面有请另外一个基金的代表许鹏，他们除了住宅地产现在在攻物流地产和旅游地产，也就是说基金以后就像炒股票一样，每个人都有主题。下面请许总阐述一下你们这两个新的基金的考虑。
【许鹏】
    各位下午好！
    我想说一下REITs和海外投资，REITs这块儿我们一直在关注，还没有完全设立。刚才说了半天，很多都是说税收，说其他的相关问题。我非常认同陈总的想法，其实基础设施资产最关键，我们最近也在看两个方向。以前我在另外一个机构收购文旅地产，最近我更看好类产业园，工业的方向。也挑什么样的类型，制造业肯定有挑战，更多的看一些医疗、制药行业，今年上半年看看这个资产能不能撺起来，这是一个方向。第二个方向是退出的方式，税收牵扯到利益的问题，退出是不是能在一段时间得到回收，退出中房协和相关的机构要重点考虑的问题。中信已经非常前瞻性，打通了深交所的退出渠道，给大家创造了很好的先例。
    第二个大议题就是是海外投资，刚才龙总也介绍了，去年我们和龙总有合作，今年春节我们去了美国，也专门去龙总的项目看了，在海外最核心的问题，第一点是练好内功，不管任何一个机构出去投资，房地产房地产基金，在欧洲、美国、澳洲的经济、法律环境都不同，如果不练好内功，做好功课，踏出这一脚是有风险的。再一个就是投资方式，中国人的投资习惯是国内投资，盛世神州国内投资人占重点，我想除了很好的移民方式以外，投资的思想各方面还要更加的关注。

【王刚】
    谢谢许总！
    时间关系，今天就不再展开讨论了，会后大家有什么问题，我介绍了各个嘉宾的背景，大家可以在会后再进行交流。谢谢！
    
【主持人】
    非常感谢各位嘉宾的发言和观点的分享，尊敬的各位领导、各位来宾，女士们、先生们，今天2015年房地产金融论坛圆满结束了，在这里代表主办方，中国房地产业协会金融专业委员会，联合主办方中国房地产金融杂志、协办单位戴德梁行再一次感谢今天演讲和论坛嘉宾的精彩发言，同时我们要感谢战略合作伙伴上海爱屋金融服务有限公司对本次活动的成功举办做出的贡献和努力。在这里祝愿朋友们在新的一年里羊年大吉、身体安康、事业顺达。