罗霄鸣:中国REITs实践  

2015-03-31 15:07:00来源:中房网

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【主持人】
    谢谢!希望大家更多的关注我们城市巡演部分。各位领导、各位嘉宾,前半部分先和大家告一段落,接下来将进行分论坛部分,分论坛分为两部分:第一部分共同探讨的主题是“关于金融创新与REITs”,接下来请四位嘉宾,首先是请中信金石投资基金总监罗霄鸣罗总!


中信金石投资基金总监罗霄


【罗霄鸣】
    非常感谢!感谢这次大会的主办方,因为我们金石基金有这个机会,和大家分享一下中国版的REITs在国内目前实践的情况。
    我看到大会议程,今天后面的几位对REITs的情况,包括对欧洲的REITs情况会有比较全面的介绍,所以主要还是跟各位简单地分享一下我们这块业务这些年在国内的大致历程。
    首先,我想做整个分享之前先简单说一下REITs是什么东西,REITs其实说的非常简单就是把一个房地产的资产转移给上市载体,使房地产资产上市,给广大的投资人提供一个以小资金投资专业化的持有型物业的机会,同时给原来物业持有人高效融资的一个机会。从结构上看,非常简单的一个事,就是会把优质现金流持有型物业转移给REITs基金,REITs基金是公开发行的,这样就完成了REITs的上市。这样的结构很简单,这样的模式在国际上也有很多成功的案例,这样的模式在国内的推动历程是怎么样的呢?给大家做一个简单的分享。
    简单来说,到今年我们已经有八年的历程,从07年开始,最早07年1月份的时候,央行、证监会、银监会监管层正式启动在国内推动REITs,09年正式启动了REITs的工作试点小组,有11部委共同推动这件事,这件事情在中国风风雨雨走了八年,为什么这件事这么难?这件事情在中国做的时候,在里面碰到的困难或者说对企业,对投资人来讲,最大的分歧,或者说需要解决的问题是哪些呢?
    其实从法律法规,大家在媒体上经常会聊REITs这件事儿,法律法规上而言,我们判断它的障碍并不是很大。从这个历程中可以看到,在2010年的时候,整体的法律环境已经基本上具备了,2010年的时候有相关的试点产品推到了国务院层面做了审核,但是在那个时候,跟整个经济大势有非常密切的关系。虽然说REITs是一个房地产的投资品种,其实从全球的实际来看,REITs推动的是对地产资产的理性定价,更多的可能会是价值标杆的作用,对市场的健康发展是有帮助的。在国内因为名字名字比较敏感,叫房地产投资型基金,在政策的推动上管理层会考虑对市场的舆论导向。在08、09年次贷危机,整个地产行业急需有这样一个价值标杆做一个定海神针的作用,但是在当时的扩张的货币政策的刺激下,2010年整个地产回暖了,这个时候如果说全国都在做调控,而把REITs正式推开的话,恐怕会造成一定的舆论上的引导。那个时候,其实政策环境具备,但是最终没有推出。
    我们看一下这个产品本身在政策上根本没有问题。所以,在整个中国经济进入新常态,地产发展也进入新常态的环境下,从2012、2013年,管理层的角度需要更快的推动这个品种,我们金石作为中信证券专注于不动产金融的平台,这个责任我们承担了一部分。所以在去年陆续推出了包括像中信自有的物业,苏宁的电商商铺作为标的的类REITs产品。为什么说类REITs呢?因为它跟最终的标准的REITs而言还差最后一步,这一步是已经实现了把广大中小投资人的资金汇集到一块儿去做投资型物业,但是现在还没有在公开市场集合竞价的交易。我想,在整个政策的推动下,税务的改革以及证券法的修订的情况下,相信这一天会加快到来。这是一个大概的历史,或者说中国REITs推动实践的历程。
    说完这一块,我想跟各位再交流一下,REITs这个品种,大家怎么看这个品种,这个品种对于中国经济而言,它的价值到底有多大?前面我已经跟各位分享,REITs在全球实践上来看,其实它更多的是引导一种理性投资的理念,在目前中国经济环境下,REITs其实有更多的意义,大家注意到现在整个经济目前有一个增速放缓的过程,中国的发动机目前整个的动力可以认为它已经有一定的衰减,中国的经济怎么样再点火,再次实现稳健、高速的发展,中国经济将来还有没有快速发展的机会?这是社会各界共同探讨的问题。这个到底应该怎么做?在今天整个社会的货币量供应相当巨大的时候,目前实体经济缺血,但是社会上货币无法引导到实体经济的时刻,怎么去做这件事?我相信管理层已经有了非常全面、非常英明的想法,这就是克强总理提出的盘活存量、用好增量,这里不动产证券化在未来会体现出更大的作用,中国的资产证券化业务和美国资产证券化巨大的差异。在美国,每年资产证券化发行的规模是我中国存量的数倍,资产证券化这个产品怎么样才能够运用起来盘活经济,在中国来讲是不是同样重要呢?这个缺口非常大,非常重要。自建国以来,现在的数字是国内大概有60万亿,甚至接近100万亿的优质的不动产资产,这些资产长期以来由于缺乏流动性的手段,挤压在了优质的投资者或者说企业的帐面上,难以把企业的经营能力和流动性带动起来。同时,另外一方面,国内居民的存款量也在100万亿左右的规模上,这样强大的旺盛的投资需求和企业的盘活需求目前是急需通过这样的一个不动产证券化,特别是REITs这样一个方式做一个全面的对接。所以,我们认为在目前来看,REITs这个事儿除了目前已经拥有了基本的政策环境以外,它在经济上的推动也是毋庸置疑的。
    REITs这个事儿在中国去做法律上是完备的,但是为什么推动起来还这么呢?现在想从一个从业者的角度跟各位分享一下我们在推动REITs过程当中面临的一些困难,或者说企业之间的一些沟通的情况。
    大家一直说REITs最大的问题是税,这个税是不是很严重?的确非常严重。REITs是原业主把物业交给一个上市载体的过程,这里面会涉及到两个方向的税,一边是重组阶段,也就是上市的动作。在日常运营中,在整个资产证券化或者说REITs的过程中,税给投资人、原业主方带来的损耗非常巨大。我们有一个动态的图形表达(PPT),这里面会体现出资金流在交易对手双方之间的流动。对于原业主现在做REITs的时候,很多业主方都会问我们融资成本是多少,对投资方经常会问投资收益是多少?其实本来是很简单的一个事儿,业主卖掉物业拿到对价基本上是融入的租金,付出的成本是租金,这样的话成本很容易算。投资方拿到的租金是回报,付出的对价是成本。本来他们两个之间收益率和成本应该是接近的,但是由于税费的耗损,一个正常的优质的物业,融资方看到的是11%点多的成本,投资人却只看到了4%点几的收益,这中间有巨大的差异,其实是目前税务在过程中造成的。同时,我们对优质物业,包括物流设施、写字楼、购物中心、租赁住房做了一个大概的分析,正常情况下,租售比的数据是租金/对价。在经过一轮REITs的交易过程之后,融资方的成本上去了,投资方的收益很不足。如果说简单的把REITs这个产品看成是一个债型或者是一个简单的融资工具,看一看跟传统的债券相比较有吸引力吗?不用说,完全没有。从投资人的角度来看,我买一栋物业,要承担物业跌价的风险,但是我只拿到了一个接近3A的债,对融资方来讲,拿出这么好的物业按这么低的价格做融资,却承担了接近于信托融资的成本。这样的话,就给大家造成了无法弥合的鸿沟,这件事情到底是不是因为中国的税在里面起到了非常不好的作用呢?大家一直在讲税重,但是其实客观的看,世界上这些发达地区,或者说比较成熟的REITs市场的设计,完全跟大家想的是相反的。
    香港的市场整个的税是最轻的,美国市场在目前既存的市场中税是最重的。最后看到的情况是,美国市场的REITs目前的存量规模是9800多万美元。如果说以简单的融资的角度看REITs,这个生意没法做,鸿沟在这里,你要指望减税,可以减,而且国家已经做了努力,但是空间不会有那么多,不会最后干的像香港一样,即使像美国一样有比重的税负,我们认为市场一样有前景,这在于理念怎么改变。所以,今天用我们的实践希望跟各位交流的是,希望大家转变理念,不要把REITs简单的看成是一个融资工具,应该把它看成是企业的战略工具。克强总理说的这句话叫“盘活存量,用好增量”,这两句话听似简单,但是其中包含的是一个什么含义呢?我们跟国家的有些研究机构的部分领导交流之后,我们也开始问到,其实克强总理讲的是模式转变的概念。盘活存量是用证券化的工具把企业的资产流动起来,变成企业可以真实运用的资金。但是用好总量是什么呢?就是你要把盘活存量转变流动性的方式切切实实的变成企业的一种经营模式。说到房地产企业,其实就是轻资产的战略,这种战略对于销售型物业,现在市场上包括在座的各位都是业界的翘楚,已经做了非常有利的实践,对于REITs来讲这么重的资产通过REITs真正能实现的是这些物业的销售,这些物业最终的退出,构造了退出渠道,这是REITs对真实的房地产资产最大的贡献。有了退出渠道就能够打通整个资金链,有了这个退出渠道就可以便痛苦的挤压在手里的模式转变为可以快速流转的,靠自身的经营能力获取快速回报的模式。在中国做REITs一定要转变这样一个简单的债型融资的概念,希望大家能在将来的日子里去体会REITs对我们企业在运营模式上的转变,将会给我们带来更为伟大或者宽阔的发展前景。
    谢谢各位!

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