张保国:我国Reits的发展现状与投资机遇  

2015-03-31 15:07:00来源:中房网

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【主持人】
    让我们再次用热烈的掌声感谢Philip Charls的精彩演讲!谢谢!
    刚刚聊了这么多,目前REITs在我们国家还是初级阶段,一个萌芽的状态,据我们了解现在REITs的呼声非常高,接下来我们有请到了长富汇银董事长兼总裁张保国,他演讲的主题是“我国REITs的发展现状与机遇”的主题演讲!掌声有请张总!

长富汇银董事长兼总裁张保国

【张保国】
    大家下午好!
    很高兴有这样一个机会跟大家共同交流,刚才中信金石的罗总已经详细了介绍了REITs在中国现阶段的情况,他介绍的非常详细,也非常好。在讲REITs之前,简单的谈一下我对2015年房地产市场未来发展的一些理解。
    昨天颁布了政策利好,去年从“9.30”之后政策利好不断,政策利好一直在出,但是在整个房地产市场的回暖有点儿乏力,原因无外乎几点,第一是市场的预期并没有大的改变;第二作为经济宏观基本面并没有出现更大的利好;第三作为政策执行方面,比如说针对房地产的利好政策,比如说贷款利率的优惠,目前很少有银行执行到7.5折。这几方面共同构成目前政策向好,但是房地产市场增长乏力这样一个基本面。从2015年来看,整个2014年市场的表现我们看舞台中央是互联网和二级市场在狂欢,房地产从2014年开始就默默的躲在角落里面,一直被冷落。我觉得,这也共同构成了房地产市场以后,所谓的新常态。
    我自己也一直认为,从2014年这个大幕已经完全的拉开,所有的优势资源都快速的向大型企业集中,小型房企,比无论是在产品研发还是在开发能力、销售能力,包括融资能力等等方面都跟企业的差距会越来越大。包括从去年开始作为中小房企拿银行的钱也变得越来越难的时候,换句话说不得不思考一个问题就是转型和转行的问题。2014年开始,中国房地产市场的关键词就开始确立,就是“分化”。所有的优势资源快速的向大型企业集中,中小房企要么转型,要么转行,转型就要进入更细分的市场。无论是房地产市场还是股票市场,都非常善于炒作概念,比如说从二手房东转变为孵化器,到最近转变为创客空间这样一个业态,不管怎么说,这是一种好的转变,真正能在细分市场找准自己的位置,并且把这方面做大做强。
    总的来讲,2015年这个市场我自己的看法是这个市场不会太好。昨天两个政策,二套房的政策,交易人的政策,这两个政策对整体市场信心的提振我认为会有一定的作用,但是我个人并不是非常乐观,我对2015年市场的观点是谨慎乐观。我认为,中国的房地产市场走到了所谓的新常态里面,市场更理智,市场更理性。我们所依赖的市场的基本面需求是刚性的,2014年住宅销量一共10一平米左右,住宅的需求占了60%,刚需的占比占到60%以上,除了主要依赖城镇化以外,更多的是中国整个人口结构所决定的。我记得20—33岁的人群超过3亿,这个人群有刚性的购房需求的客观存在,这是我们所依赖的市场基础。市场未来的转变,如果像过去的十年这么疯狂,永远不会再现。2015年的市场,我自己的看法是不会太好,也不会太坏,集聚2013、2014、2015年,我认为,2013年住宅的销量变化并不大,2015年我认为也是一样,但是目前我们面临的问题是库存的释放和新楼盘的上市面临一个叠加,我们面临的压力会更大一点。这是我个人对2015年市场大概的预测,这个市场可能不会太好,也不会表现太差,我们自己的观点是谨慎乐观。因为综合的观点是,房地产市场长期来看我认为不会存在系统性的风险。
    REITs这个产品大家很了解,它起源于美国,在美国发展了比较长的时间,亚太地区比较发达的是日本和澳大利亚做的非常好,新加坡也比较接近,但是总的额度是有限的。香港跟真正的REITs有一定的差距,因为它依赖于市场。新加坡市场整个房地产发展周期非常平稳,没有政策或者其他因素的影响。认真看新加坡房地产发展周期图,他们是五年一个周期,周期变化非常有规律,依据于这一点的话,REITs会比较好做,这种变化有规律可循。香港房地产市场跟大陆结合的比较紧密,香港房地产市场受政策、经济波动影响相对大一点,这是关于REITs全球的现状。我认为,作为REITs未来发展最大的一个问题,其中一个便是税收问题。目前在全球各个主要经济体,REITs比较发达的地区,REITs都是免税的,目前在国内类似于公募的产品税负相对来说还是比较重的。我认为,税收会是一个难题,未来究竟会怎么解决?目前已经推进了八年的时间,很多层面有了很大的进步,我觉得很有可能的路径是鼓励一部分REITs产品在香港上市。去年华茂在香港上市,目前也存在一个问题,就是规定在国内设立相应的公司不允许直接到海外或者香港地区,我觉得未来可能是更容易尝试的路径是先到香港,可以从监管层面观察发展实践的效果,再逐步的在大陆开始推进。我觉得,它推进的意义会非常的巨大。说实话,可以拯救中国房地产,并且可以拯救中国股市。为什么这么说?对股市来说,尤其是目前的二级市场,依据房地产这类资产非常多,尤其REITs主要是依赖基础资产,基础资产是优质的商业物业,回报非常稳定。目前对比所有的A股上市公司,我认为这些资产是绝对优质的,所以REITs上市未来对股市的作用非常明确。对房地产的话,这个就不用多讲了,目前所有地产企业持有成本过高,流动性过差非常明显,我们不管从哪个层面都需要REITs。从股市,从房地产未来的发展来看,我认为不管监管层或者说愿不愿意,这条路是必然要走的一条路。其他所有的方式最终都要回归,REITs经过美国、澳大利亚、日本等等成熟市场多年的检验,是解决这种物业最佳的方式,我认为中国可以期待。比如说在3—5年,我们一定可以看到REITs上市的一天。
   REITs的金融属性更明显,首先它是一个金融投资产品,对所有的投资者,比如说目前很多机构资金、养老资金,房地产一限制等于没有了投向,及股市也有限制,离了股市和房地产市场,基本上很大一部分资金是没有出路的。所以,如果REITs上市会提供很好的交易平台。目前主要的问题是政策对放开房地产融资的担忧,这是追其中一个原因,再一个国内的融资成本普遍偏高。另外,还有税收的问题,我认为目前主要的问题还是在这里。
    未来REITs将获得快速的发展,从美国和日本市场来看,REITs发生的基本前是什么?从美国当时整个经济增速下降至3%,日本也是类似,经济增速下降到2%,服务业比重突破了70%,加上城市化率,当时在美国REITs诞生的时候城市化率到了75%,在日本是2000年左右,REITs大行其道的时候,日本城市化率接近80%,这是REITs发生的基本前提。从两个经济体自身的房地产业基本的特点表现也非常明显,住宅销售套数明显下滑,空置率明显提高,需求也同时下滑了,商业地产发展的速度又非常快,跟中国今天的房地产市场现状及为类似。所以,我认为中国也处在REITs爆发的前夜,当然,究竟离黎明还有多远,我们所有人共同来期待。我们的现状是整个中国经济进入下行轨道,人民币收入、城市化率处于高位的水平,中国整个社会逐步进入消费型社会,这是一个基础。在房地产行业细分行业出现了分化,住宅市场明显缓慢,商业地产进入发展的加速期,整个商业物业持有成本过大,所以这方面都为REITs的问世提供了极为有力的依据。
    全球的数据,整个发达市场,包括美国、日本等等都比较大,在亚洲的新加坡这样的国家发展比较成熟,但是总量不是很大,430亿美金,香港就更少了。从商业地产三种商业模式可以看出来,“开发+出售”这种模式慢慢变得越来越不可行,会遇到越来越大的问题。赚取开发链前端的开发收益,第一利润率少,第二真正能够达到快速去化,尤其是说到中国很多房地产的现状一样,前段时间对中部三线城市做数据调研的时候,建立了一个技术模型,调研完出现了我很担心的结果。这个城市的城区人口规模200万左右,GDP3000多亿,我认为经济结构非常完善,非常不错的一个城市。当然,这个城市也很有代表性。整个住宅去化需要两年半的时间,非住宅去化需要八年,当时我看了很害怕,我认为这个城市在三线城市中非常有代表意义,2公里左右的主干道上有32栋在建的写字楼,这会成为非常大的库存,这个库存的去化用八年的时间听起来都觉得可怕,所以这种模式想持续很久会有很大的问题。
    最终,真正从“开发到运营+金融工具”是我们真正需要的模型,当然也是REITs真正诞生的需求点,开发商不单单是持有,同时可以分享到经营所带来的收益,以及物业升值所带来的溢价分成,这是对真正持有优质资产的这部分开发商,或者说业主有更大的刺激和激励作用。
    从机遇方面来讲,REITs的推出使得商业地产的金融属性进一步凸显,作为金融服务商的地产基金我们会面临更好的前景。从REITs提高商业地产的收益率,缩短资金回笼时间,追求高投资回报这个概念来讲,我们可以迅速介入,拿长富汇银为例,几个业务模型是第一,比如说对百强的开发商进行更深入的配资。去年我们做了五个棚改项目,今年准备和金融机构联合,今年会共同发起100亿的棚改专项基金。作为2015年的工作重心我们已经逐步转向对持有物业的收购上,今年我们的愿望也很大,希望持有更多的核心区位的核心物业。这个从操作上来讲,因为退出渠道不单单是REITs,其他类,如果有一栋楼不稀奇,如果有10栋、20栋的核心区位的核心物业,对保险公司来说也非常有吸引力。目前所谈的几栋楼,成熟物业,基本上年化租金收益能达到6、7%左右,我认为是非常优质的资产,未来还有升值空间,包括本身物业所带来的升值等等这样的机会。所以,这方面的机会应该是很多机构都看得到的,并且都在这方面做了相应的布局。还有一个退出渠道,比如说植入到上市公司等等,卖给保险公司等等这些模式,这些退出渠道都可以。尤其是未来你能真正抓到核心城市、核心区委的核心物业,未来带给我们的收益预期,一定超过我们的想象。所以,未来我们大家共同期待REITs!谢谢!


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