龙歆：美中房地产投资差异 

【主持人】

    刚才我们给大家介绍了有关资产并购和海外投资的相关内容，在座的各位一定非常的关心海外房地产投资和在我们国家房地产投资有哪些不同和差异呢？接下来的演讲部分有请盛世神州美元基金总经理龙歆。

盛世神州美元基金总经理龙歆

【龙歆】
    大家下午好！在郑老师后面的演讲永远都是很有压力的，我已经尝试过有几回了。
    今天很多专家已经分享了关于海外投资的一些宏观的观点，我是在一线实操的，目前盛世神州已经完成了17个海外项目的收购和开发，跟大家分享一些盛世神州的经验，同时我今天的题目是“美中房地产投资差异”，主要侧重美国房地产投资。
    介绍一下盛世神州的信息，盛世神州是2009年成立，全国前十房地产基金，美元基金是2012年成立的，目前投资的项目从基金口出去的是16个，算上股东的投资是17个，收购出租公寓超过3000套，目前正在开发的出租公寓是1100套，开发出售类型的公寓是14套，在纽约的曼哈顿，城市的分布有6个，都在美国总的资产管理规模超过5亿美金。左边是和我们合作的大型机构的图表，不一一介绍了。
    我们创始股东是张民耕、单伟豹、尹小迪是三价香港上市公司的主席、我们的团队主要是中西结合，有来自东方伟业的许庆乐先生，他在纽约待了十年，同时在国内房地产开发也是非常有经验，也有来自英国高盛公司工作七年的房地产投资分析师，目前常驻在纽约，帮我们关注市场动态，同时做投资分析以及建模工作。
    我们的第一个项目做得比较早，应该被大家认识是2012年在亚特兰大收购了出租型的公寓，这是中国以私募基金形式初到海外投资的第一个项目，当时这个项目的收购额虽然不大，也是在国外引起了很大的轰动，华尔街日报的头版头条对我们这个项目的报道。
    我们现在完成了三期基金的投资，是一个渐进的过程，一期是3千万美金，我们收购了休斯敦和亚特兰大的两处物业；第二期是2900万美金，这个项目非常国际化了，我们和以色列最大的养老保险一起完成了收购，这是一个2500万美元左右的资产包，现在的回报非常稳定，每个季度都跟投资人分红，净资金回报率都在10%以上。这跟我们投资策略和美国房地产周期做相应的调整也有关系，2012年房地产快速上升的周期，当时我们的收购价比建筑成本还低20%，所以做大量的收购，事实也证明获得了  不错的收益率。2012年到2013年资产价格快速上升，到今天已经超过了2008年的顶端，也超过了建筑成本的20%，现在再次收购，我觉得不是不能做，可能要火眼金睛了，我们会更安全地去找一些世界级美国的开发商进行合作，专区从土地到房子开发端的利润，这是我们根据周期变化做的投资策略的选择。现在美元仅仅我们是去年9月份募集，到12月份已经完成了6700万美元的投资，四个开发项目分别在达拉斯、休斯敦、奥兰多和纽约。目前进展都非常良好。
    今天的主题是美中房地产的对比，在座有很多中国房地产的专家，我就不多说中国这一部分，主要是简单做一个对比，让大家对美国房地产的概念有一个了解。
    大家可以从这个图看到（PPT），两个地图，其实从地图上来看，美国的人口是中国的1/3，但是适宜居住的可开发面积更大，总体来说是地广人稀，但是中国适宜居住的地方都是东部沿海城市是地少人多。1920年以后，美国已经基本上完成了城市化的进程，房地产的供应其实是趋于稳定的，周期性非常的明显。这说明一个什么问题呢？美国其实现在处于的阶段是一个存量市场，我们找房地产的投资机会，如果从全国布局来看，我们要看人往那边流动，纽约和洛杉矶当然有机会，但是那是世界级的城市，大家找的是单个的投资机会，并不存在全局性的投资机会。中国是一个增量市场，你建在哪儿人就会到那儿去，这是两个不同的市场，这样的不同市场会导致开发机制的不同。
    做一个简单的开发商的对比。现在大家比较熟悉的万科，去年收入是1354亿，和我们合作的美国Vanke公司是美国历史上最知名的出租公寓的开发商，出租35亿平方英尺的开发量，万科去年完成的开发量是1400万平米，而Vanke是只有4500套房，万科市值是1400亿，Vanke是没有。万科是1万个雇员，Vanke是50—200个雇员。利润万科2013年是19.66%，但是美国的开发公司赚钱的利润在15—25%以上（ROE），所以利润率是非常高的，虽然操盘会比较小。
    中国的开发商是重资产开发，自有资金的投入在10—15%之间，美国的开发是轻资产开发，自有资金是1—15%之间，因为我们在哪儿建人就会到哪儿来，所以量会比较大。美国的市场是存量市场，相对饱和，项目体量比较偏小。美国的房地产开发项目是比较标准化的产品，大家一说就是股权结构、物质结构，中间带一个停车场，比较清楚，中国的开发有很多个性化的调整，有很多不同的需求。资金来源主要是银行贷款和信托；而美国的资金来源靠银行贷款、机构、社会股权基金进行开发。
    因为开发项目的种类不一样，我们选择了叫做集合住宅作为我们在美国投资的主要投资品种，这里虽然叫住宅，和中国不一样，虽然是住宅在美国是被定义成商业物业的投资种类，大概占到美国商业房地产市场份额的25—30%，其实和写字楼占的体量是相当的，我们进入到这样一个市场里面，是因为集合住宅有比较稳定的现金流，为我们初次进入外国的投资者是非常好的交易品类。它有几大特点：一是单一产权，有点儿类似于国内的服务式公寓。二是以出租为主要用途。三是租房需求广泛，出租率高且稳定。
    投资退出摸式：目前是四个退出机制。一是直接将物业出售给买家；二是将我们的资产打包成REITs上市退出，目前因为我们已经掌握了大概5000套这样的房，今年募集规模2—5亿美元之间，我们预计还会有15000套的房给我们所控制，达到2万套房的规模，市值在3亿美金左右，我们争取拿到美国的资本市场进行上市。在中国经常被问到独立产权的公寓能不能被分割成多个产权给投资人一人配一套，在美国这是有可能但是需要我们在前期做很多的工作，以使标准满足建筑公寓这样的要求。
    这是我们目前的合作伙伴在去年开发的项目被美国的主流机构收购的名单（PPT），大家可以看到右侧是几乎美国所有的大型机构都是我们与我们的合作伙伴发生过交易。
    再做一个税收的对比，当时有一个外商的财团希望在中国，我们帮他做金融街一个项目的收购，我们做了一个对比。之前是泛泛的了解，大家知道税的数量，我们罗列出来还是很吓人的，大家可以看到中国这一列的税都要交，美国仅仅交两个税。，一个是公司营业税，一个是所得税。如果是有限合伙的话，要交个人所得税，仅此而已。在税的方面，中国比美国要复杂很多，美国所说的税务很复杂，其实是在友把有效税率降低而设计出来的一套税务结构很复杂，税的本身并没有那么复杂。
    最后，跟大家分享一个我们的案例。主要跟大家分享一个观点，中国的房地产投资看上去很美，其实好像做到最后没什么钱赚，美国的房地产看上去很稳，很远，但是投资收益还是比较的稳定。这是非常新的案例，去年下半年看的项目，在金融街。当时的收购价是7万块钱/平米，按当时现有年收租金可以达到8%，当时的收购价比市场上交易的价格低20、30%，因为大家知道金融街的售价非常高，当时周边的交易价格在9万/平米，我们做了一个测算，三年以后恢复到现在的市价，把所有该交的税交完以后，我们的有效税率能达到50.5%。
    我们在休斯敦收购的资产包，2900万美金，资产包的价格是2.58亿美元，获得了房立美的贷款，利息是2.4%，共同完成了这样一个收购，现在的项目股本金增值已经超过25%，同时每个季度收购的租金分配给每个投资人，这是美国的投资和中国的投资收益率的一个对比。
    作为中国的投资人走出去，我觉得是第一步，第二步应该是引进来，回到刚才这张图（PPT），我们现在的这个交易对手和投资伙伴一起就在一个董事会里面开会，都是美国前十大或者是所有主流机构基金的基金经理，作为中国的中小型开发商走出去第一步是分散他的资产，第二步大家的根还在中国，中国有机会一定还要回来，如果是说像刚才几位老师说的REITs能够推行，需要你来持有物业，我觉得你的核心竞争力就是你能不能拿到最便宜的钱，而钱在哪儿呢？钱都在这些机构手里。所以我觉得中国的中小型开发商走出去完成基本的资产配置，第二步应该着眼于未来，为了重新获得中国的市场做一下铺垫，我觉得这是走出去更重要的一个意义。

    谢谢大家！