章华：房地产行业并购浪潮来临  

【主持人】
    感谢陈总！
    朋友们，接下来我们将进行的是第二部分的分论坛，这一部分的主题我们大家共同交流和探讨的是资产并购与海外投资，我们同样也是请出三位嘉宾，首先有请鼎信长城董事长、总裁章华，他为演讲的主题内容是“关于2015房地产并购的机遇和挑战。有请章总！

鼎信长城董事长、总裁章华

【章华】
    大家下午好！
    非常感谢主办方的邀请，尤其是我们的秘书长之前让我们讲一下在地产并购方面的分享。去年房地产进入了整体销售不畅的期，但是在这个时期项下在金融市场发生了几件石破天惊的事情，比如说大家众所周知安邦来并购民生银行，民生银行总资产规模4万亿以上，安邦是几百亿的规模已经变成了第一大股东。大家不太知道，招商银行的二股东已经转化了。在大家耳熟能详的房地产前20强企业里面，我看了一下，去年一年也发生了几件足以撼动行业的事情。第一件事情是佳兆业事件，佳兆业作为行业第19强，一夜之间原来的股东控制权没有了，这是一个很大的事情。第二件事情是众所周知的熙熙攘攘的绿城事件，突然间他的大股东已经不是宋卫平了。第三件事情是金地，金地突然间变成了保险，保险成了他的大股东，当然现在管理层比较强，之求一定会发生转换。我们也知道像金融街，本来是北京的国企，但是现在的二股东也换成了一家金融机构，并且持股比例和第一大股东已经相差无几了。我们知道另外一家20强里面的远洋地产，由早期的国有份额现在也换成了另外一家金融份额，所以现在房地产和金融的融合越来越快了，但是并购在去年以来能看得到的，其实是在前20强里面发生了不止三、五起，包括最大的房企之一绿地，绿地的一个基金计划将实际控制人的结构发生了比较大的变化。
    这样一算，仅仅看前20强企业去年以来就有五、六家发生了比较大的战略改变，所以我们自己有一个思考，过去从1998年以来，小20年的时间，房地产金融整体的发展路径由最初始单纯的做融资，最近三、五年纷纷出现了很多房地产基金的投资机构，开始做股权，更多的其实是在项目上。去年以来我们突然发现，好像形势又变了，变得不管是对大的金融机构的进入，还是对大的开发商的股权层面的变化，好像瞄的点已经从项目层面向上提，变为了公司的集团层面，并且很多性质的演化是通过并购的方式形成的。我相信，这种方式会变成一个常态，近期虽然有一些刺激政策在，但是很多都说可能这一波未必起多大的作用。我也看了国泰君安的报告，这波刺激更像是毒药，有点儿可笑，长期来看有点儿“毒药”的味道。暂且不去评论它，整个形势的转化国家是要平稳的向前走，但是我们确实到了一个转折点，整个的市场供需的转折点。
    1、中国房地产并购市场现状
    这是清科的一个数据，2014年中国参与的并购总金额达到1184.9亿美元，较去年同比上涨27.1%，能源及矿产行业、房地产产业及金融行业稳居前三位。整个趋势是一个快速向上的趋势，据统计房地产不足200亿美金，我知道清科统计的数字只是其中的一部分，因为私下发生的事情无从统计，但是这里面并不影响趋势的认知。
    2014年，房地产行业以并购交易金额146亿美元位列所有行业第二名。2013年四季度，绿地集团50亿美元收购布鲁克林大西洋广场地产项目，为目前业内最大一笔并购项目。2013年去掉绿地这个大单，近三年以来趋势是直线向上的情况。像中化、方兴在过去五、六年时间，中国100强，我们已经有30家有实质性业务合作了，这是我们的特点所在。方兴地产110收购了金茂，中焦间收购绿城，这是大家比较清楚的，其中企业层面的并购可能更值得引起大家的战略重视。
    2、中国房地产并购市场形成原因
    为什么有早期的项目投资融资，最后并购变成了比较具有影响力的题材？
    形成原因1：行业集中度持续走高
    如果说15年前大小之间不分的话，大的没大多少，小的没小多少的话，现在就像我们会长讲的，已经出现了几千亿规模的公司，这种公司的能量和中小公司完全不在一个当量上，这样会导致并购的发生。我们知道百强企业已经占到了行业销售额的1/3强，其中10强企业前7强已经超过了1万亿，这样一些规模的公司在向前走的过程里面可能单纯的拿一、两个项目已经不是他的目标了。就像荣创突然去并购绿城、并购佳兆业，这样对他的增长是爆发式的增长，是跳跃式的，向上的过程。
    形成原因2：金融资源整合能力分化
    已经形成规模、品牌、特色的公司在融资路径方面是非常广泛和多元的，不管是从银行、信托、保险，还是公开市场的IPO、发债、增发等等，包括海外融资。之前还有一些内资企业到香港上市，海外融资，去年也有多家完全了这样的跳跃，这说明你是否在海外上市已经不是海外投资者能否发债的衡量标准了，其实路径越来越广，中小房企在这方面是没有太多办法的，更多的是在搞高息借款，民间借贷。其实过去一些创新金融、利率金融也做了类似的事情，这是必然面临的比较大的挑战和风险，过往的这些事情我们一直是不做的，我们始终在主流市场里面对接着主流的资金，对接着最主流的开发商平台。
    形成原因3：地方政府支持力度分化
    地方政府对大品牌的看重，这些大品牌去了以后享受的待遇和条件是不一样的。
    形成原因4：产品线成熟度与操盘能力的分化。我们的合作伙伴自己在上海建金茂府，周围卖5万，他可以卖到7.5万，是因为他承诺PM2.5可以做到30%以下，这样的公司是我们长期看好的，我们也会扶持这样的公司做大做强。
    并购的类型是两种：一种是项目层面的并购，开发类、持有类；第二类是企业层面的并购，刚才讲到20强中的6家公司基本上都是企业层面的并购。
    目前并购基金是股权类投资的高级形态，有债类、股权类、并购基金，并购是从项目端、资金端提供的专业服务，以及更加强化的是金融色彩的内容，类似于REITs。像欧洲那位Philip Charls先生讲到的，欧洲是9万亿的规模，现在国内很惨，还没到那个阶段，中信证券其实也是非市场化，用中信证券自有的物业做的方式，但是并没有到这个时点。
    并就的核心还是利用这波整体市场下行，这波整体市场下行不是可上可下的，其实下了以后很难再上，是因为我们的供应量过大了，这个时候通过并购的方式寻找价值洼地，不是在增量里面寻找价值，是在存量中盘整获得更好的收益，把握机会，由产业模式转向金融模式，来看我们如何获得跳跃式的，在市场下行期、低迷期有更好的回报机会。
    谢谢大家！