[易居研究院]2021年全国房价收入比报告

2022-02-08 15:09:09

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2022-02-08
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:易居研究院

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2021年全国房价收入比近四年来首跌,

但仍高于合理区间,预计2022年将继续回落

  上海易居房地产研究院2月7日发布《2021年全国房价收入比报告》。该报告显示,2021年,全国商品住宅房价收入比为9.1,相比2020年的9.2小幅回落。房价收入比回落主要有两个原因:一是房价涨幅连续三年不断收窄;二是经济稳定恢复,2021年城镇居民人均可支配收入增速出现了较大幅度的回升,收入增速远高于房价涨幅。2022年房价收入比预计将继续回落至8.7左右。2022年市场继续回归理性,预计全国楼市成交将整体下降,商品房成交均价将会出现小幅下跌,跌幅在1%左右,全国城镇居民可支配收入同比增长6%~7%。虽然收入涨幅回落,但房价转跌,使得房价收入比将继续回落至8.7左右。

  易居研究院汤怀英表示:预计2022年全国房价收入比有望小幅回落至8.7左右。2021年房价收入比虽然有所回落,但仍处于偏高区间,随着“房住不炒和房地产长效机制”的延续和过去几年购买力的透支,市场将会继续回归理性。

  报告主要有以下几部分组成:

  一、房价收入比的计算方法和衡量标准

  1、房价收入比的概念与公式

  房价收入比是指家庭住房总价与居民家庭可支配收入的比值。对于房价收入比的计算,不同的统计指标和不同的计算方法,本报告采用的数据皆来自于国家统计系统,其中商品住宅特指一手房,不包括二手房,但包括销售型保障房与安置房。房价收入比具体计算公式如下:

房价收入比

  2、房价收入比的衡量标准

  尽管房价收入比是一个全球通用的指标,但其合理范围却没有严格界定。世界银行1998年对96个地区的统计资料显示,家庭收入在999美元以下(最低收入户)的国家(地区),房价收入比平均数为13.2;家庭收入在3000美元~3999美元(中等收入户)的国家(地区),房价收入比平均数为9;家庭收入在10000美元以上(高等收入户)的国家(地区),房价收入比平均数为5.6。各国(地区)房价收入比的数值是高度离散的,这96个地区最高的为30,最低的为0.8,平均值为8.4,中位数为6.4。一般而言,在发达国家,房价收入比超过6就可视为泡沫区。

  欧美国家的房价收入比口径,既包括新建住宅、也包括旧有住宅(成交量远大于一手房),且多数国家采用的是按套计价,取中位数房价和中位数家庭收入。我国目前只有一手住宅的全国统计数据,采用按面积计价,房价和家庭收入都取平均数,而且由于统计困难,居民家庭收入统计无法涵盖各种隐性收入,普遍存在少估现象,因此,我国与欧美国家的房价收入比可比性并不强。根据我国的实际情况,我们认为全国房价收入比保持在7.0-7.5内属于合理区间,低于7.0属于偏低区间,高于7.5属于偏高区间。

  二、中国房价收入比走势分析

  1、新建商品住宅价格涨幅收窄

  2021年,全国商品住宅成交均价10396元/平方米,同比增长4.2%,涨幅比2020年收窄3.3个百分点。

  回顾历史数据,房价从2004年开始大幅上涨,2008年受宏观调控与经济下行因素影响,房价出现了20年来的唯一一次下跌,随后房价在2009年强势反弹,涨幅高至历史峰值24.7%,2010年开始,房价开始告别高速上涨期,涨幅维持在5%-9%之间,直到2014年,受经济环境影响房地产市场趋冷,涨幅也创下了近六年的新低。2015年后,受到各方面政策利好推动,及股市获利资金转入房市等多重因素的助推,一线及重点二线房地产市场转暖,房价同比涨幅创“十二五”期间最高。2016年,在去库存利好政策刺激、资产荒和人民币贬值的背景下,大量资金涌入楼市,使得房价涨幅进一步扩大至近七年最高值。2017年,在新一轮调控之下,热点城市新房定价受限,房价涨幅有所收窄。2018年,随着上半年三四线城市和部分热点二线城市销售火热,以及部分城市放松审批高端住宅预售证,商品住宅成交均价同比涨幅再次扩大。2019年下半年全国楼市普遍出现降温,部分城市新房打折促销力度加大,商品住宅成交均价同比涨幅收窄。2020年,受疫情影响,我国经济增速放缓,商品住宅成交均价涨幅继续收窄。2021年全国楼市降温,房价涨幅进一步收窄。

  2、城镇居民人均可支配收入增速回升

  2021年,全国城镇居民人均可支配收入47412元,比2020年名义增长8.2%,增速扩大了4.7个百分点。数据显示,1999年以来全国城镇居民人均可支配收入增幅总体呈现上行态势,至2007年达到历史峰值17.2%,随后震荡下行,虽然2010年和2011年略有回升,但2012年以来增速持续下降,2015-2019年保持在8%上下。2020年,受新冠肺炎疫情影响,我国GDP增速回落至2.3%,城镇居民人均可支配收入名义增速也回落至3.5%。2021年我国经济持续稳定恢复,疫情得到有效控制,GDP突破110万亿元,同比增长8.1%,城镇居民人均可支配收入名义增速回升。

  3、房价收入比小幅回落

  根据前文提到的房价收入比公式,计算得出2021年全国商品住宅房价收入比为9.1,相比2020年的9.2小幅回落。总的来说,房价收入比回落主要有两个原因。一是房价涨幅连续三年不断收窄;二是经济稳定恢复,2021年城镇居民人均可支配收入增速出现了较大幅度的增加,收入增速远高于房价涨幅。

  从房价收入比的绝对水平看,2021年仍处于偏高区间。2016年以来的本轮楼市短周期上行期,房价收入比上行趋势与2004~2009年(2008年除外)的大行情时较为接近。进一步来看,2004~2009年经济增速较高,GDP增速均大于9%,人均可支配收入高于11%(2009年除外)。而2016-2019年,GDP增速持续低于7%,人均可支配收入增速在8%左右,2020年受疫情影响,GDP增速和人均可支配收入增速分别回落至2.3%和3.5%,可见2020房地产上行周期的房价上涨,存在经济与收入支撑力不足的现象。2021年GDP增速和人均可支配收入增速看似较高,主要因2020年基期值较低,如果将2020年和2021年二者增速平均,近两年GDP增速和人均可支配收入增速则分别为5.1%和5.8%,增速较疫情前出现了一定程度的回落。

  4、预计2022年全国房价收入比将继续回落

  展望2022年,在坚持“房住不炒和房地产长效机制”的政策前提下,为支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,促进房地产业健康发展和良性循环,2022年房地产政策会继续呈现宽松走向,但不会出现大面积救市政策。在本轮楼市下行周期中,全国商品房成交均价将会出现小幅下跌,预计全年跌幅在1%左右。主要原因有:一是房价与成交量高度相关,受楼市继续下行、消费者买涨不买跌等因素影响,预计2022年全国商品房销售面积将会下降。二是房价与供求关系高度相关,预计2022年市场总体呈现供大于求的形态,库存有所增长,去化周期有所拉长。三是新房价格还受开发商的销售策略影响,预计2022年部分房企经营仍然未走出困局,为回笼资金而继续在部分城市降价促销,从而拉低销售均价。四是全国商品房均价有较强的黏性,不太容易明显下跌,另外商品房价格会跌一点,但可售型保障房、拆迁安置房价格仍然继续小涨,二者有所对冲。所以总体来看,这个指标不会明显下跌。

  1月25日,国际货币基金组织(IMF)在最新发布的《全球经济展望报告》中将中国2022年的经济增长预期下调至4.8%。从历年城镇人均可支配收入名义增速与GDP增速的关系来看,前者比后者高1-2个百分点,预计2022年中国城镇居民人均可支配收入名义增速将回落至6%-7%。

  综合以上因素,预计2022年全国房价收入比有望小幅回落至8.7左右。2021年房价收入比虽然有所回落,但仍处于偏高区间,随着“房住不炒和房地产长效机制”的延续和过去几年购买力的透支,市场将会继续回归理性。

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