降价幅度收窄，开工控量低位，库存同步减少

  ◎  文 / 马千里

  6月16日上午，国家统计局如期发布2025年5月宏观经济和房地产数据。经济层面，国民经济运行总体平稳，高质量发展态势持续，展现出较强的韧劲和活力。工业增加值、社零均环比增长，外贸也顶住压力持续增长，5月出口总额增长6.3%。

  地产行业继续朝着止跌回稳的方向迈进。房地产销售基本平稳，前5月新房销售面积同比、金额同比与前4月份基本持平；新建商品住宅价格同比降幅继续收窄；待售面积连续三个月减少。得益于供给侧的有力调整，2025年土地交易量持续低位，加之拟收储宅地的快速推进，预计将推动行业去库存超过3.5亿平方米，供求关系正在持续加速修复。关于下阶段的应对举措，统计局发言人提出，将“积极主动适应房地产市场供求关系发生重大变化的现实，持续推动城市更新和危旧房改造，加大‘好房子’建设供应力度，促进刚性和改善性住房需求释放，积极构建房地产发展新模式，促进房地产市场平稳健康发展。”

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  5月宏观经济稳中有进，进出口增长显韧性

  2025年5月，以月初出台一揽子金融扶持政策为代表，各部门加紧实施更加积极有为的宏观政策，国民经济顶住压力平稳运行，生产需求稳定增长，就业形势总体稳定，新动能成长壮大，高质量发展向优向新。具体来看：

  第一，工业生产平稳增长，装备制造业和高技术制造业增长较快。5月份，全国规模以上工业增加值同比增长5.8%，环比增长0.61%。高技术制造业增加值增长8.6%，分别快于全部规模以上工业增加值3.2和2.8个百分点。第二，市场销售明显回升，以旧换新相关商品快速增长。5月份，社会消费品零售总额41326亿元，同比增长6.4%，比上月加快1.3个百分点；环比增长0.93%。消费品以旧换新政策持续显效，限额以上单位家用电器和音像器材类、通讯器材类、文化办公用品类、家具类商品零售额分别增长53.0%、33.0%、30.5%、25.6%。第三，固定资产投资继续扩大，制造业投资增长较快。扣除房地产开发投资，全国固定资产投资增长7.7%。基础设施投资同比增长5.6%，制造业投资增长8.5%。第四，货物进出口持续增长，贸易结构继续优化。5月份，货物进出口总额38098亿元，同比增长2.7%。其中，出口22767亿元，增长6.3%；进口15331亿元，下降2.1%。第五，就业形势总体稳定，城镇调查失业率下降。1-5月份，全国城镇调查失业率平均值为5.2%。5月份，全国城镇调查失业率为5.0%，比上月下降0.1个百分点。

  从5月金融数据来看，M1同比增长2.3%，连续半年正增长，且同比增速创下近半年新高。M2同比增长7.9%，较上月同比增速回落0.1个百分点。自2024年12月以来，M1-M2剪刀差已经连续半年低于7个百分点，居民消费意愿持续提振。与此前预计一致，得益于5月初中央部委出台一揽子金融支持政策，降准降息支持消费，5月20日最新LPR公告中，1年期、5年期LPR均已同步下调10个基点，再加之外贸环境有所改善，助力信贷和货币供给数据持续向好。

  央行披露金融统计数据显示，前五个月人民币贷款增加10.68万亿元，其中住户贷款中长期贷款增加8347亿元。据此推算，5月末居民中长期贷款同比增长4%，增速较上月加快了0.4个百分点。得益于积极的金融政策扶持，当前房地产市场虽然仍面临较多挑战，但消费、外贸等方面指标的复苏，还是在推动整体经济发展和居民消费持续向好。而经济稳步发展所带来的居民需求释放，也将最终反哺到房地产市场，成为楼市稳市场的根源性动力。

  5月末，广义货币(M2)余额325.78万亿元，同比增长7.9%。狭义货币(M1)余额108.91万亿元，同比增长2.3%。流通中货币(M0)余额13.13万亿元，同比增长12.1%。前五个月净投放现金3064亿元。月末人民币贷款余额266.32万亿元，同比增长7.1%。

  02

  新房交易量环比回升，稳需求持续推进

  5月份，新房交易规模环比攀高，需求侧表现持续修复。CRIC数据显示，5月各能级城市表现稳中向好，一线城市成交量保持同环比正增，二三线交易规模也保持环比增长，青岛、长沙交易量环比增幅均超过50%。5月市场热度与4月基本持平，但仍显著高于去年同期，29个重点城市5月平均开盘去化率为41%，环比微增1pcts，同比上升15pcts。厦门、重庆得益于个别网红盘入市带动市场热度持增，如重庆龙湖御湖境因板块供给短缺、以及22%-26%的高赠送率，实现近九成的开盘去化率。

  根据国家统计局公布数据计算，5月全国新建商品房销售面积7053万平方米、销售额7056亿元，分别环比增长10%和13%。自2024年10月份以来，单月商品房销售面积同比降幅已经连续8个月低于5%，需求侧筑底企稳信号愈加明确。此外本月商品住房算术平均价格重新回到1万元/平方米以上，也在侧面印证了“好房子”政策稳步推进，高品质房源正在占领更大的市场份额。库存指标方面，5月末商品房待售面积比4月末减少715万平方米，连续三个月减少。

  2025年5月，中央部委发布一揽子金融政策巩固房地产市场回稳势头，降低存款准备金率0.5个百分点，预计将向市场提供长期流动性约1万亿元，将增强银行体系对房企和购房者的放贷能力，有助于缓解行业全链条的融资压力。下调政策利率0.1个百分点，并降低个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，预计每年将节省购房者公积金贷款利息支出超过200亿元，有利于支持刚性住房需求，且政策发布1日内即有超过50个省市发文响应，降利率优惠得到了快速落地。此外城市更新也在快速推进，月内国务院等七部委共同发文落实相关行动，已确定20城入选财政支持城市更新名单，预计这些得到中央财政支持的城市，其城市更新行动将得到快速推进，并成为拉动投资和消费，扩大内需的重要抓手。克而瑞研判随着年中冲刺到来，营销预期加码，供给结构优化下适销对路楼盘入市，将带动6月成交总量环比持增，延续弱修复态势。

  03

  各能级房价同比降幅持续收窄

  杭州、合肥、长沙等连续环比上涨超过3个月

  以2021年1月为基点来看70城新建商品住宅和二手住宅价格指数走势，5月份房价延续趋稳之势。本月房价走势方面，70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比下降，同比降幅继续收窄。环比方面，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.2%。其中，二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.2%。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.1个百分点。部分重点二线城市新房价格环比走势仍持续向好，如杭州、合肥、长沙、成都等新房价格已经连续环比上涨超过3个月。

  同比来看，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.7%，降幅比上月收窄0.4个百分点。其中，上海上涨5.9%，北京、广州和深圳分别下降4.3%、5.8%和2.6%。二、三线城市新建商品住宅销售价格同比分别下降3.5%和4.9%，降幅分别收窄0.4个和0.5个百分点。

  2025年5月以来，在中央层面发布一揽子金融政策稳市场的同时，地方层面也在积极提振需求，上海、广东、福建、重庆等多个省市在月内发布提振消费专项行动实施方案，均提及要进一步稳定和支持住房消费，加快建立房地产发展新模式。从统计局披露房价走势情况来看，新房价格虽然环比小幅下行，但仍处在筑底期的正常波动范围之内，且同比降幅仍在持续收窄，从中长期趋势来看，房价指标的企稳向好势头仍未改变。

  04

  新开工降幅收窄，助新房供给控量提质

  1—5月份，房地产开发企业房屋施工面积625020万平方米，同比下降9.2%。其中，住宅施工面积435354万平方米，下降9.6%。房屋新开工面积23184万平方米，下降22.8%。其中，住宅新开工面积17089万平方米，下降21.4%。

  5月份新开工规模5348万平方米，同比下降19%，同比降幅收窄2.8个百分点。以新开工-销售口径计算，2025年前5月行业狭义库存下降1.2亿平方米，按照9.5亿平方米左右的年交易量计算，相当于全行业狭义库存去化周期已下降1.5个月。新开工规模的持续低位，一方面是土地市场方面控制新增供给规模，促进库存持续下降，另一方面也与新房供给侧“提质”的事实相符，高品质住房在当前新房供给占比不断扩大，而质量一般的项目占比相应缩小，促使新开工规模进一步降低。

  2025年5月，房屋竣工面积2737万平方米，下降19.5%，降幅收窄8.4个百分点。因竣工指标统计方式的差异，大量竣工会在年末12月计入，与销售、新开工等指标的同期规模不具备可比性。再加之竣工指标的滞后性，在2022-2023年新开工面积长期同比降幅超过二成的情况，2025年竣工面积能维持在二成以内已经实属不易，也在侧面说明年内“白名单”等融资扶持政策的有效实施，保交楼进度正在稳步推进。

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  专项债收储加速供给侧优化调整

  开发投资与广义库存同步“减负”

  1—5月份，全国房地产开发投资36234亿元，同比下降10.7%，5月份房地产开发投资8504亿元，同比下降12%，降幅较3月扩大了0.7个百分点。

  与开发投资下行同步，2025年以来土地供求规模延续同比收缩。前5月全国土地成交建面2.1亿平方米，仅为同期新房成交量的58%，再加之专项债收储的推进，前5月全国拟收储规模达到4700亿元，其中涉及宅地超过9500公顷，供地规模下降和土地收储大大减轻了广义库存压力，据CRIC保守估算，相当于为行业广义库存消化周期至少减负5个月。

  随着行业逐步走向新的供求平衡点，在调降库存规模的同时，房地产开发规模也在经历“减负”的过程，并且受到往期开发和已售项目的影响，开发指标也会存在一定滞后性。就历史行业投资-销售数据比例来看，在房地产投资回落到与商品房销售规模更加匹配的水平之前，该指标调整还将持续一到两年时间。

  综上，我们给出如下判断：

  当前正在进入行业稳市场的又一新阶段：一方面，多维稳市场政策齐发，中央和地方不断推出有力举措提振改善供求预期，市场殷切期盼新房交易规模实现筑底；另一方面，与近年土地供应缩量提质同步，新房供应结构出现纯新盘量少质优的新局面，高品质纯新盘为当前新房市场注入了活力，更催生了新质购房需求，但并不能在交易量上完全满足当前的稳市场期许，纯新盘的销售量也不能减少存量项目的库存规模。无论是出于保证行业流速、还是促进库存去化来看，存量项目销售都在承受着越来越重要的责任，应当对此积极应对，以适应行业新形势的变化。

  面对新房供给结构的变化，预计政策面将进一步加强存量用地的处置力度，在继续加强专项债收储、收购存量商品房用作保障房等举措，在加强“白名单”保交楼的同时，存量宅地的正在开发部分也有望获得更多扶持，譬如允许适当修改项目控规以更好适应当前建设高品质住宅的需要，使得旧存量用地也能符合新形势下的产品竞争和购房者需求。

  预计2025年下半年新房量价将延续筑底期走势。随着金融扶持政策的深化落实，城市更新行动的全面推进，地方促消费政策的精准落地，更多城市有望实现价格预期的企稳，成交规模也将随之筑底。少数一二级市场交易活跃的核心城市，更将成为市场发展企稳向好的风向标。而随着各类降库存举措的有力推进，尤其是收购存量房作为保障房、土地收储等政策的进一步落实，行业待售面积将在年内继续回落。投资开工方面，在达成稳市场阶段性目标之前，预计新开工面积在兼顾去库存和保热度的前提下，均将处于阶段性低位，开发投资、竣工、施工等指标也将在同步调整中呈现积极趋势，共同助力房地产发展新模式的更快到来。