价格指标显现筑底期特征，平均议价空间再创新低

  ◎  文 / 马千里

  5月份，二手房呈现波动筑底特征：核心城市涨价小区占比回落至45%，但核心城市二手房交易量实现同比微增，议价空间也再创新低。当前房地产市场仍处在去库存的重要攻坚期，本月二手房价指标的波动范围尚在合理范围之内，并且从挂牌价格动向、议价空间等指标来看，筑底进程和信心企稳仍在持续推进：

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  小区占比再度回落

  高频交易小区数量仍维持高位

  为探析二手房成交价格的动向，研究中心以北京、上海等11个典型城市的二手房小区为样本，为避免单套异常成交影响较大，每个月样本小区的选取标准，均为近2个月交易量不小于5套。

  从统计结果来看，5月有44.9%的小区成交价格环比上升，较上月回落了7个百分点，高频交易小区数量仍处于高位，连续两个月在5000个以上。在上月房价上涨小区占比过半之后，本月再度进入价格调整期，2025年以来，涨价小区占比已经在50%上下“一涨一跌”连续波动了5个月，筑底期信号愈发明确。结合成交数据来看，5月份核心城市二手房交易量同比增长2%。二手房价格走向虽出现反复，但交易量已实现同比止跌，这也进一步说明，当前的二手房价正在越来越接近阶段性底部。得益于央行一揽子金融政策的推动，以及各地积极出台促消费政策提振住房需求，5月份重点城市二手房价格暂缓上行，但交易量仍持续高位，印证当前市场信心仍在持续恢复。

  与买方出价意愿波动不同，卖方价格仍在持续下调。2025年5月，有34.1%的小区挂牌价上涨，较上月再度回落了1.1个百分点。不论买方出价意愿如何波动，2025年以来挂牌价格环比下调的比例均在逐月走高。这也在侧面表明，虽然短期内部分指标出现企稳势头，但从中长期发展来看，当前行业仍处于去库存的重要攻坚期，言及卖方信心全面趋稳仍为时尚早，当前卖方整体对于市场的判断依旧冷静客观，中央和地方在稳市场政策方面还需持续发力。

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  杭州超五成小区房价环比上涨

  武汉、苏州房价上涨小区占比高位回落

  从城市表现来看，杭州居于首位，有52%的小区房价环比上涨，连续4个月房价上涨小区占比超过五成。广州有48%小区房价环比上涨排在第二，不过上月广州也仅有47%的小区房价环比上涨，近两月广州房价涨跌趋势相对较为平缓，上海、天津也是如此。

  至于4月有八成小区房价环比上涨的苏州、武汉，本月房价上涨小区占比均明显回落，分别下降至47%和40%。当前需求侧信心提振的持续性仍有待进一步巩固。

  南京是唯一房价上涨小区占比增加的城市，较上月增加了10个百分点，不过更多的还是由于基数较低，本月仅有40%的小区房价环比上涨，5月份南京二手房交易量环比下降也超过一成。

  就同比数据来看，房价上涨小区较2024年5月平均高出了1.1个百分点。大多数城市不低于2024年同期数值，2025年行业企稳势头明显好于上年同期。尤其是2025年以来大部分时间均有更多小区房价上涨的杭州，买方预期持续向好，二手房市场信心加速修复。

  03

  挂牌价“水分”持续蒸发

  平均议价空间再创新低

  2025年5月，典型城市二手房平均议价空间为15.4%，环比下降0.1个百分点，再创2024年以来新低。正如我们上月所预计，与供求关系的持续改善同步，二手房买卖双方对于房价的心理预期也在进一步趋同。当前各地对于城市更新进程的加快推进，正在进一步改善主城区的宜居环境，专项债收储则在加快改善各地重点库存压力，得益于各地稳市场举措的加快落实，预计下半年二手房平均议价空间仍将延续低位。

  分城市表现来看，苏州、武汉、西安等8个城市本月平均议价空间低于15%，其中苏州、南京、西安、武汉更是连续7个月低于10%，挂牌价中的“水分”相对较小，另一方面也说明这些城市小区内的优质房源成为了交易主力，尤其是在改善、高端房源板块，供求双方对于价格判断进一步趋同。

  04

  高端小区房价回调

  各档次小区议价空间低位分化

  从小区类型来看，各类小区中房价上涨占比均有所回落，5月仅有46%高端小区房价环比上涨，较上月减少了12个百分点。是各类小区中降幅最大的。2024年四季度以来，高端小区房价持续领跑，但是在本月的调整期中，高端小区也是变动最大的。联系挂牌数据来看，5月份北京、上海、深圳新增1000万以上二手房挂牌积极性均有所回落。本月高端二手房小区房价的回落，主要是由于北京、上海等少数城市高端项目成交均价出现普降，另一方面也可能受国际关税波动影响，高端小区价格支撑性减弱，由于二手房成交备案存在一定滞后性，4月份的需求波动在5月份交易数据中才正真显现出来。当前房地产市场总体仍在调整转型之中，高端小区房价暂停升势，可减少不同小区之间的房价分化，也有利于行业积蓄持续企稳的价格动能。

  议价空间方面，各类小区5月延续低位分化。横向比较来看，高档小区仍是各类小区中议价空间最低的，仅为12%。改善类小区平均议价空间13%，排在第二。刚需类小区平均议价空间18%，仍在相对较高的位置。虽然各类小区均有更多的样本出现房价回落，但是议价空间仍保持不变，说明当前供求双方对于价格认知的联系愈发紧密，且供给侧对于挂牌价格的调整也更为积极。

  综上，5月份二手房价格指标出现波动，筑底期信号愈发明确：

  1、整体价格波动筑底，交易量止跌趋稳。成交价涨势回落：44.9%的小区房价环比上涨，较4月回落7个百分点，2025年以来涨价小区占比持续在50%上下波动，筑底信号明确。尽管价格反复波动，5月核心城市二手房交易量同比增长2%，印证价格正在接近阶段性底部。挂牌价上涨小区占比仅34.1%，挂牌价下调比例逐月攀升，反映去库存攻坚期的阶段性市场特征。

  2、议价空间再创新低，挂牌价“水分”收缩。平均议价空间降至15.4%：连续两月创2024年以来新低，买卖双方价格预期趋同，城市更新与专项债收储加速去库存，预计下半年议价空间延续低位。重点城市议价空间收窄：苏州、武汉、西安等8城议价空间低于15%，苏、宁、汉、西连续7个月低于10%，优质房源成交易主力，改善及高端板块信心回升。

  3、高端小区回调显著，刚需仍存压价空间。高端市场阶段性调整，5月有46%高端小区房价环比上涨，较4月大幅下降12个百分点，主因京沪深千万级房源挂牌减少及国际关税波动影响，短期抑制价格升势。刚需议价优势延续，刚需类小区18%的议价空间仍为各类最高，表明低价房源去化依赖买方压价，部分积压房源仍需降价成交。

  当前二手房市场已站在阶段性底部的关键调整期，政策托底效应与市场内生修复力量正形成共振。尽管短期来看价格指标仍在企稳与回落之间反复波动，但库存问题的逐步减轻，以及城市更新对于存量房居住价值的提升，再加之各地促销费政策的持续加码，均为在房价企稳筑底提供坚实基础。而联系议价空间指标来看，价格指标的短期波动，也在进一步促进供求双方的预期趋同。得益于供求关系在客观层面的事实改善，以及市场参与者在主观预期上的加速趋同，二手房市场将在价格波动中向新的供求平衡点稳步前行，成为2025年房地产“稳市场”的重要支柱。