溢价房源占比创年内新低，平均成交价仅为评估价的72%

  ◎  文 / 马千里

  2025年11月，法拍房供应规模延续上月低位，成交规模如期回落。本月法拍房挂拍2.95万套，环比上升2%，同比下降24%；成交3770套，环比下降27%，受上月挂拍数量下降影响，成交规模如期回落。与成交规模的下降同步，本月成交房源溢价率中位数8.7%，较上月下滑1个百分点。

  核心要点

  挂拍量：延续低位，新增挂拍2.95万套，环比微增，为下半年以来第二低点。

  交易量：如期回落，成交3770套，主因上月挂拍量下降导致。

  成交率：全国平均成交率13.4%，大幅下降5个百分点。

  折价率：挂拍房源平均折价率明显下降，主因卖方变卖房源折价率收窄。

  后市展望

  受近两月挂拍量下降影响，本月法拍房成交量同步回落。叠加供求双方价格预期分歧加大，市场成交指标双双走弱：11月全国法拍房平均成交率降至13.4%，溢价成交房源占比回落至62.5%，两项数据均刷新年内低点。不过从积极层面看，价格预期分化也意味着市场价格认知正逐步修正，部分优质标的仍保持高溢价成交态势。

  典型案例如深圳香蜜湖水榭花都一套顶层大平层，于11月21日经95轮竞价，最终以7268.5万元成交，较起拍价溢价115.6%，成交单价达18.77万元/平方米，显著高于该项目2025年15.6万元/平方米的二手房成交均价。作为片区标杆豪宅，其核心地段优势与高端产品品质具备强吸引力，此次高溢价成交既印证了核心优质豪宅的抗跌属性，也凸显出高净值人群对稀缺优质资产的配置偏好。

  此外，本月法拍渠道成交的普通二手房源占比进一步提升，约9.5%的成交房源为正常买卖的普通资产，较上月提高0.1个百分点。此类房源溢价率中位数回落至10倍左右，较上月28倍的水平大幅下降，反映普通法拍房源成交日益常态化，定价机制正逐步回归理性。

  央行在货币政策执行报告中明确，利率及各类资产收益率的比价关系，对宏观经济均衡运行和资源优化配置具有重要导向作用，具体体现为存贷款利率、债券收益率、股票股息率、房屋租售比等指标间的联动关系。法拍房市场作为房地产价格体系的重要组成部分，其资产价格稳定与否，直接关系宏观经济均衡发展。结合近期市场动向，供给端已呈现显著变化：新增挂牌量出现非周期性下降，挂拍折价率同步收窄。这既得益于“保交楼、稳民生”工作的推进，也反映出随着资产价格逐步接近合理区间，部分优质法拍资产正重新评估并调整起拍价格。

  法拍房市场具有价格贴近市场底部、交易时限明确的特征，对房地产价格走势的敏感度显著高于其他交易市场。当前多地房屋租售比已逐步接近甚至超过存贷款利率，建议监管部门加大对法拍房市场的监测力度，以便及时捕捉市场变化信号，精准引导市场预期，出台针对性政策推动房地产市场平稳健康发展。

  01 

  挂拍量

  供应规模延续低位

  挂拍总价为下半年以来新低

  供应端方面，11月新增挂拍2.95万套，环比上升2%，同比减少24%。起拍总价257亿元，环比下降5%，同比下降24%。本月新增挂拍套数延续低位，挂拍房源起拍总价为下半年以来新低。

  从各城市情况来看，本月共有7个城市新增挂拍套数超过500套，较上月增加2个。重庆本月挂拍1432套，继续维持在各城市首位。挂牌500套以上的7个城市合计供应5438套，占全国新增挂拍总量的18%。

  一线城市中，广州挂拍225套，继续居于首位，上海以206套排在第二，深圳、北京分别为203和172套。挂牌总价方面，北京挂拍房源起拍总价14.3亿元，为全国挂拍总价最高的城市，此外上海、深圳、广州分别为10.7亿元、8.2亿元和3.5亿元。

  本月共有12宗起拍价超亿元的挂拍标的，均为整栋住宅、大型商业体或多套房产共同起拍。其中，起拍总价最高的标的，是重庆金科博翠未来项目的一宗子地块，具体信息如下：起拍总价2.98亿元，已建建筑物面积5767平方米，规划总建筑面积7.4万平方米，容积率1.5。

  从金科博翠未来项目整体来看，其土地共包含4宗子地块，项目地块最初于2020年3月成交，当时成交总价13.75亿元，溢价率22.08%，平均楼板价6731元/平方米。项目一期住宅于2020-2021年供应，约700套且已全部售罄，当时新房成交均价1.47万元/平方米；到2025年，该项目二手房成交均价约1万元/平方米。

  该项目所在的蔡家板块，是重庆市北碚区的主力成交板块：2025年板块新房成交量超1300套，占北碚区总成交份额的61%。其中，保亿御景润园、中诚两江印两个项目表现突出，2025年以来新房成交量均在200套以上，且供求比小于1（供不应求），成交均价在1.1-1.2万元/平方米之间。

  回到此次挂拍的金科博翠未来子地块：按挂拍价格和规划建面计算，其平均起拍楼板价为4020元/平方米，仅为2020年拿地时平均楼板价的60%。对比周边新房售价（1.1-1.2万元/平方米），该标的能留出的建安成本+利润空间约7000元/平方米，且由于更换开发商影响整体地块运营，标的盈利预期有限，截至截稿时，尚未有出价记录。

  02 

  成交量

  成交量：11月如期回落

  深圳香蜜湖大平层超7200万成交、溢价116%

  成交方面，11月典型城市法拍房成交3770套，环比下降27%，同比减少22%。本月法拍房成交金额46亿元，较上月环比下降22%。

  月内竞拍热度也有所下滑，63%的房源为溢价成交，成交法拍房的中位出价次数为12次，5.1%的房源竞拍次数达到100次或更高，均为年内新低。

  本月广州市法拍房成交套数继续居于首位，达到151套，宁波、佛山分列二、三位，成交套数分别为150套、141套。就金额来看，深圳以5.2亿排在第一，上海3.6亿元排在第二、杭州、广州以2.7亿元并列第三，其后北京1.8亿元，其余城市均不足1.5亿元。

  本月热度最高的一宗高总价房产，是深圳福田香蜜湖水榭花都三期的一套顶层（28层）大平层住宅，于11月21日以7268.5万元成交。此次竞拍吸引11人报名，历经95轮激烈竞价，最终成交价比起拍价溢价115.6%，其中第13轮更是出现单次1000万元的高额加价。该房源建筑面积387.24平方米，成交均价达18.77万元/平方米，高于项目2025年15.6万元/平方米的二手房成交均价。作为片区标杆豪宅，其核心地段价值与高端社区品质极具吸引力，此次高溢价成交既印证了核心豪宅的强抗跌性，也清晰反映出高净值群体对优质稀缺资产的配置偏好。

  本月继续有多个城市出现了低价起拍的法拍房，成交价格均达到起拍价的10倍以上，这些房源共有209套，占本月成交标的总量的6%。且无一例外，这些房源均为正常买卖的普通资产，而非涉及诉讼、破产、涉案等情形的常见法拍房源。虽然其中极为极端的“1元起拍”情况有所减少，但在目前的法拍房市场中，此类正常买卖的普通资产，已经成为了法拍渠道的主要组成部分之一。譬如威海、深圳、广州、惠州、泰安、北海等城市本月均有超过10宗此类房产成交。

  03 

  成交率

  11月成交率大幅下滑，降至年内新低

  据CRIC抽样调查数据，11月法拍房成交率13.4%，较上月环比上升5个百分点。与成交量、成交热度的下滑同步，本月法拍房成交率也出现明显回落，并降至年内新低。

  分城市来看，重点城市中上海以46%的成交率跃居首位，杭州、深圳、南京、南昌、太原、宁波、福州等也在30%以上。大多数一二线城市的法拍房成交率明显高于全国平均，其中上海、杭州、南昌等城市法拍房成交率更是较上月显著上升，环比增加超过10个百分点。

  04 

  成交溢价

  溢价房源占比创年内新低

  平均成交价仅为评估价的72%

  从成交房源“成交价/起拍价”的分布曲线来看，本月62.5%的法拍房源为溢价成交，为年内新低。其中溢价率排名前10%的房源，溢价率均超过122%，这些房源多是正常交易的普通房产，通过法拍渠道加速成交，因起拍底价设置极低，它们的溢价率远高于破产、诉讼等常见类型的法拍房。

  聚焦常见法拍房源的“成交价/评估价”分布来看：本月成交的法拍房，平均成交价仅为评估价的72%，折价比例较上月进一步扩大了1.2个百分点。仅8%的成交房源价格超过评估价，这些房源多为产权清晰、无户口及租赁纠纷的改善性住宅，且九成以上是一拍成交。而70%的房源还是需要折价超过二成才能成交，多数法拍房仍需足够折价才能顺利出让。

  05 

  起拍折价

  变卖类房源挂拍折价率收窄

  供求双方判断出现背离

  11月成交法拍房的平均折价率33.2%，环比上升0.5个百分点，延续上升趋势；挂牌法拍房的平均起拍折价率为27.9%，下降了1.1个百分点，为年内新低。挂拍折价率和成交率的差距为5.25个百分点，为下半年以来新高，供求双方价格判断出现背离。

  出现背离的主要原因是卖方的变卖类房源折价率收窄，11月平均折价率为29.3%，较上月下降了3.4个百分点。变卖类房源折价率的收窄，说明当前资产价格正在逐步贴近卖方的心理底线，一定程度上可视为资产价格趋于稳定的积极信号。